השכונה המבוקשת של ראש העין בסכנה

מדד היציבות

נוה אפק



6.5



>> שכונת נוה אפק שבראש העין כוללת שכונה אזרחית שהוקמה כדי לקלוט עלייה ושודרגה באחרונה, לצד שכונה צבאית מבוקשת עם יציבות מחירים. ואולם שכונה חדשה שעתידה לקום בסמוך מאיימת על יציבות זו.



מיקום:



נוה אפק האזרחית, בחלקה הצפון-מזרחי של העיר, משתרעת על כ-1,125 דונם. השכונה הצבאית ממוקמת בחלקה המזרחי יותר של העיר ומשתרעת על כ-685 דונם.



היסטוריה:



תכנון נוה אפק האזרחית החל בראשית שנות ה-80, והיא אוכלסה בראשית שנות ה-90. נוה אפק הצבאית תוכננה באמצע שנות ה-80 ואוכלסה באמצע שנות ה-90.



תכנון ובנייה:



בנוה אפק האזרחית 1,698 יחידות דיור. התב"ע הוכנה על ידי מינהל מקרקעי ישראל בהליך מקוצר היות שהתוכנית נוסחה בזמן העלייה הגדולה. השכונה מאופיינת בבנייה רוויה, בניינים בני ארבע-חמש קומות ובהם יחידות דיור בנות 3-4 חדרים בשטח של כ-80-100 מ"ר.



בשכונה יש גם דירות גן בשטח של כ-95 מ"ר עם גינה של כ-60 מ"ר, דירות גג בשטח של כ-120 מ"ר וגג של כ-60-70 מ"ר ודופלקסים בשטח של כ-140 מ"ר. בצמוד לשכונה נבנו כ-50 קוטג'ים בני 5.5 חדרים על מגרשים של כ-220-250 מ"ר.



נוה אפק האזרחית נבנתה בצורה מעגלית, ולכן בתחילה לא הוקצו מקומות חניה - מה שגרם למצוקת חניה קשה באזור. ב-2007-2008 השכונה שודרגה משמעותית ונוספו עשרות מקומות חניה. בשנה האחרונה, בשל מצוקת מקום, ניתנה לתושבים אפשרות להרחיב את הדירות על ידי הוספת חדר או סגירת מרפסת.



שכונת נוה אפק הצבאית כוללת 943 יחידות דיור צמודות קרקע. את התב"ע לשכונה הכינה עמותת נאות, שגובתה על ידי הצבא וקבעה קריטריונים לקבלת תושבים לשכונה. יחידות הדיור תוכננו כמבנים טוריים הכוללים 4-6 חדרים בשטח בנוי של 120-165 מ"ר, על מגרש של כ-225-300 מ"ר בממוצע. בשכונה יש גם בתים דו-משפחתיים של 6 חדרים, כ-185-220 מ"ר בנוי, על מגרשים בשטח של כ-450 מ"ר.



מבני ציבור:



רוב מוסדות הציבור המרכזיים נמצאים בנוה אפק הצבאית, אך השירותים ברובם משותפים לשתי השכונות. בשכונה הצבאית יש בתי ספר יסודיים, קניון שכונתי, מועדוני נוער, בתי כנסת, גנים שכונתיים, גני ילדים, קופת חולים, גן מוסיקלי ופארקים ומרחבים פתוחים. נוה אפק האזרחית נושקת ליער קהילתי בן כ-1,000 דונם, ושוכנים בה, בין היתר, מתנ"ס ציבורי, בתי כנסת, קופת חולים, גני ילדים ובתי ספר.



סביבה:



נוה אפק ממוקמת על גבעות, ולכן האקלים בה נוח. יש נגישות לפארק העסקים אפק המאכלס כ-300 חברות תקשורת והיי-טק, וכן נגישות נוחה לכבישים 5 ו-6 ולרכבת ישראל.



אוכלוסייה:



בשכונה הצבאית קהילה מיוחדת המאורגנת באמצעות העמותה. חתך התושבים בנוה אפק מגוון - ממשפחות צעירות ועד זוגות מבוגרים, ממעמד בינוני עד גבוה. בשכונה מתגוררים יוצאי צבא, אנשי עסקים והיי-טק ועוסקים במקצועות חופשיים.



עם תושבי השכונה נמנים מפכ"ל המשטרה לשעבר שלמה אהרונישקי, ראש עיריית ראש העין משה סיני, הח"כית ודוברת צה"ל לשעבר מירי רגב, האלוף בני גנץ, מלכת היופי לשעבר גל גדות, מנהל בית החולים השרון ד"ר ירון מושקט, ועוה"ד לענייני פלילים אבי חימי.



דינמיקת מחירים:



נוה אפק, בעיקר הצבאית, נחשבת מבוקשת. בשנתיים האחרונות נהנתה השכונה מעליות מחירים מרשימות, ואלה שומרים על יציבות. עם זאת, תוכניות בנייה עתידיות עשויות לערער את יציבות המחירים. איש העסקים קובי מימון מתכנן שכונה חדשה ליד מחלף קסם, שתכלול כ-1,300 יחידות דיור, ובהן דירות משודרגות ומרווחות בנות 4-5 חדרים - מוצר שאינו קיים כיום בנוה אפק.



להערכות גורמי נדל"ן, שיווק הדירות של מימון יתחיל כבר השנה וייתכן שלשכונה החדשה יעברו תושבים מנוה אפק הצבאית, מה שיגרום לירידת מחירים בשכונה הוותיקה. בנוסף, מתוכננת להיבנות על יד נוה אפק הצבאית שכונת CPM, שתכלול כ-4,000 יחידות דיור, רבי קומות וכ-300 קוטג'ים.



כיום, מחירה של דירת ארבעה חדרים ברחוב ה' באייר בנוה אפק האזרחית, בשטח של 90-95 מ"ר, הוא כ-800-850 אלף שקל. בקיץ 2007 נמכרה דירה דומה בכ-650-700 אלף שקל, וב-2003-2004 היה המחיר 600-650 אלף שקל.



קוטג' טורי בנוה אפק הצבאית, כ-125 מ"ר בנוי על מגרש של כ-200-250 מ"ר, נמכר כיום בכ-1.5 מיליון שקל. בקיץ 2007 נמכר קוטג' כזה בכ-1.15-1.2 מיליון שקל, ובשנים 2003-2004 היה המחיר 1.1-1.15 מיליון שקל.



בית צמוד קרקע דו-משפחתי, כ-170-180 מ"ר בנוי על מגרש של 400-450 מ"ר, נמכר כיום בכ-2.2 מיליון שקל. נכס דומה נמכר בקיץ 2007 בכ-1.65-1.7 מיליון שקל וב-2003-2004 ב-1.55-1.6 מיליון שקל.



-



סייעו בהכנת הכתבה - יוסי חיים מאפיקי נדל"ן, שמאי המקרקעין לב מיטלמן, אבינועם לביא מלביא נכסים ועיריית ראש העין