המציאות החדשה של שוק הנדל"ן

>> בסוף 2008 נחתה פצצה על שוק הנדל"ן בישראל, רק שעד השבוע לא ידענו על כך. המשבר הגדול, ששיאו החל בספטמבר לאחר קריסת הבנקים האמריקאיים ליהמן ברדרס ובר סטרנס, שיתק את שוק הדירות בישראל - נפח העסקות בו צנח מיד באותו רבעון ב-43% יחסית לרבעון המקביל של 2007 וב-40% יחסית לרבעון שקדם לו. מחירי הדירות ירדו בשיעור של 7%. עכשיו, כשהנתונים הללו שוחררו באופן חלקי מטעם מינהל הכנסות המדינה, ניתן לנתח את שוק הדירות כיום, ואת מה שעובר עליו בחודשים האחרונים.



ראשית, ב-2008 נערכו בישראל 91.5 אלף עסקות בשוק הנדל"ן למגורים (דירות קבלן ודירות יד שנייה) - ירידה של כ-6% בהשוואה ל-2007. עיקר הירידה הזו נבעה מההאטה בפעילות ברבעון האחרון של השנה, משום שעד אז קצב מכירת הדירות התנהל בקצב דומה מאוד ל-2007. ברבעון האחרון ירד הממוצע של מספר העסקות ב-10,000, לרמה של 15,100 דירות מכורות בלבד. מדובר ברמת המכירות הנמוכה ביותר מאז המיתון של 2002.

גם מחירי הדירות ירדו: מחיר דירה ממוצעת שנמכרה ברבעון הרביעי של 2008 היה 820 אלף שקל לעומת 760 אלף שקל ברבעון השלישי - ירידה של כ-7%.



מחירה הממוצע של דירה חדשה בשנה שעברה הגיע ל-987 אלף שקל, לעומת 925 אלף שקל ב-2007. עם זאת, מינהל הכנסות המדינה דיווח כי במחצית השנייה של 2008 חלה ירידה במחירי הדירות החדשות, אך לא פירט מה שיעור הירידה.



דירות הקבלן נפגעו יותר



מספר העסקות ב-2008 בדירות יד שנייה ירד מ-76 אלף ל-73 אלף. כשמדובר בדירות קבלן, הירידה היתה בשיעור חד יותר: בעוד שב-2007 בוצעו 22 אלף רכישות דירות מקבלן, בשנה שעברה נפל מספרן ל-19 אלף בלבד.



מדוע שיעור הרוכשים של דירות קבלן פחת בשיעורים גבוהים יותר מזה של רוכשי הדירות יד שנייה? סיבה מיידית היא המחירים הגבוהים יותר. דירות קבלן בישראל עולות בכ-30% יותר בממוצע מאשר דירות יד שנייה, ובתל אביב ההפרשים מגיעים לשיא של 80%-90%. מובן שכשהזמנים נהיים קשים יותר, היכולת של הציבור לרכוש דירות קבלן קטנה והולכת.



סיבה שנייה נעוצה בציבור המשקיעים. אלה מעדיפים במקרים רבים לרכוש דירות יד שנייה במחירים נוחים יותר מאשר דירות קבלן, משום שכך תובטח להם תשואה גבוהה יותר על השקעתם. משקלם הגדל של המשקיעים בשוק עשוי להסביר אם כן את היציבות הגדולה יותר בביקוש לדירות יד שנייה.



עובדה חשובה נוספת לגבי קבלנים, שחשוב לדעת, במיוחד לרוכשי דירות: אם אתם שוקלים לרכוש דירה מקבלן, הקפידו לבדוק אם מדובר בפרויקטים של קבלנים שהנפיקו אג"חים בשנים 2005-2007. בדיקה שנערכה במינהל הכנסות המדינה העלתה כי בזמן עליות המחירים של השנים האחרונות, החברות הקבלניות המאוג"חות נטו למתן את עליות המחירים בפרויקטים שלהן, יחסית לחברות שלא מאוג"חות וזאת, ככל הנראה, כדי למשוך קונים רבים יותר ולחזק את תזרים המזומנים שלהן לצורך תשלומי הריבית ו/או פירעון האג"ח.



אם הניתוח נכון, והחברות המאוג"חות לחוצות יותר למכור דירות, ייתכן מאוד שהן יפנו אל הרוכשים בהצעות אטרקטיוויות יותר גם עכשיו, כשהמחירים והביקושים יורדים.



המשקיעים לא בורחים



השינויים המרתקים ביותר היו במאפייני הביקושים, כאשר הרכבי הביקושים עברו טלטלה גדולה ברבעון האחרון של 2008. הביקושים לדירות מגיעים מארבעה קהלים עיקריים: רוכשי הדירות הראשונות שלהם, משפרי הדיור, משקיעים ותושבי החוץ. מלכתחילה ההערכות היו, שהקבוצות הללו יתנהגו באופנים שונים, לפי מידת המחויבות שלהן לרכוש דירות - תושבי החוץ הם הפחות מחויבים, ולאחר מכן המשקיעים, שיכולים להחליט להשאיר את הכסף בשוק ההון ולא לעבור לנדל"ן.



משפרי הדיור נמצאים בעמדה פחות גמישה מהמשקיעים ומתושבי החוץ, משום שמדובר בדירת מגורים המיועדת לשימושם הפרטי. הרוכשים שזו להם דירתם הראשונה, למשל זוגות צעירים, הם האוכלוסייה הזקוקה לדירה בדחיפות הגדולה ביותר - ולכן התפישה הרווחת היא כי הם נשארים בשוק גם בתקופות של שפל. בפועל ההתנהגות של חלק מהקבוצות היתה שונה מהמצופה.



פלח השוק של תושבי החוץ קטן במידה ניכרת ברבעון האחרון של 2008, מ-5% ל-3.5%; לעומת זאת, משקלם היחסי של רוכשי הדירה הראשונה ומשפרי הדיור - לכאורה שתי הקבוצות הקשיחות ביותר בשוק - דווקא ירד במעט, מ-64% ל-63.5%.



אין עדיין נתונים רשמיים לגבי החלוקה הפנימית בין שתי הקבוצות האמורות. הההערכה היא, שברבעון האחרון של 2008 שיעור רוכשי הדירה הראשונה ירד מ-38% לרמות של כ-37%, ואילו משקל משפרי הדיור עלה קלות, מ-26% ל-26.5%.



מדוע ירד שיעור ההשתתפות בשוק של רוכשי הדירה הראשונה? ההערכה היא, שהבנקים למשכנתאות, שמקשיחים את התנאים לרכישת דירות, מקשים על הזוגות הצעירים לרכוש דירות, ולכן הירידה. הזוגות הצעירים נמצאים במעמד רגיש יותר גם במקומות עבודתם, מה שעלול לגרום להם להיסוסים גדולים יותר בעת רכישת דירות.



ומה עם המשקיעים? אלה, מתברר, דווקא הגדילו את משקלם בשוק הדירות, באמצעות כספים שהוציאו משוק ההון.



בחינה של נתונים ארעיים מהרבעון הראשון של 2009 מלמדת על התחזקות המגמות הללו של ירידת משקל תושבי החוץ ועליית משקל המשקיעים. לעומת זאת, קבלנים ואנשי נדל"ן מדווחים התאוששות השוק בשבועות האחרונים - בסתירה לנתוני מינהל הכנסות המדינה. כל זאת מעיד על כך שהשוק אינו יציב. אין ספק שהיה משבר קשה בסוף 2008, אבל אין עדיין תשובה ברורה לשאלה, האם השוק נכנס למיתון.