>> בשבוע שעבר התמקדנו בשינויים שחלו במחירה של דירה ממוצעת בגוש דן בין 1995 ל-2008. השבוע ננתח את שוק השכירות בעשור האחרון, ונחשב את התשואה שהתקבלה מהשקעה זו.
אם נבחן את התפלגות מחירי השכירות בשנים 1998-2008 (ראו גרף - הנתונים באדיבות iGeo מקבוצת גיאוקרטוגרפיה), להוציא את נקודות הקיצון, נגלה כי שכר הדירה הממוצע עלה נומינלית בכ-12% בלבד בעשור האחרון. מדד המחירים לצרכן עלה בכ-29% בתקופה זו - כך שמחירי השכירות בגוש דן ירדו ריאלית.
מה היתה, אם כך, התשואה על ההון המושקע בעשור האחרון בקניית דירה ממוצעת בגוש דן? החישוב מבוסס על כמה הנחות יסוד, כמו הלוואה בריבית של 5% ל-20 שנה ופירעונה לאחר 11 שנים, ותפוסת דיירים במשך 11 חודשים בשנה. התשואה הנומינלית השנתית הממוצעת על ההון היתה 6.4% בתקופה זו. אם נביא בחשבון את העלייה במדד המחירים בעשור האחרון - הרי שהתשואה הריאלית היתה נמוכה מ-4% לשנה.
האם, לאור נתונים אלה, השקעה בנכס בגוש דן - בראייה של העשור האחרון ובהסתמך על נתוני השוק - היא כדאית?
התשובה תלויה, כמובן, במחיר ההון האישי של המשקיע - כלומר, בהשוואה לתשואה האלטרנטיווית שהיה משיג בהשקעה אחרת, בשוק ההון למשל. מכיוון שמטרתה של סדרת כתבות זו היא לנתח את התשואות מרכישת דירה באזורים שונים, נמזער את התייחסותנו לאלטרנטיוות ההשקעה ונתמקד בניתוח השוק המניב.
כמו כן, חישוב התשואה על ההון המושקע מבוסס על משך התקופה, המינוף (שיעור הריבית ותקופת ההלוואה), מחיר הנכס בתום התקופה, הכנסות משכירות ועוד - בהתבסס על נתוני העבר. אבל אין ערובה לכך שנתוני העבר יהיו רלוונטיים בעתיד; מדובר בין השאר במחירי הדירות וקצב עלייתם, במחירי השכירות, בשיעור הריבית הבנקאית ובמדד המחירים. עם זאת, היות שהשקעה נדל"נית נחשבת "סולידית", בשונה מהשקעה בשוק ההון, ניתן להתבסס באופן כללי על נתונים אלה.
בכתבה זו סקרנו וניתחנו השקעה מניבה בדירה ממוצעת בגוש דן - בבת ים, פתח תקוה, תל אביב והרצליה. בכתבות הבאות נראה שדירה ממוצעת בתל אביב הניבה תשואה נמוכה יותר משכירות בהשוואה לדירה בערי הלוויין. לכן, סביר להניח כי השקעה סלקטיווית בדירות מסוימות הניבה תשואה גבוהה יותר מהממוצעת, ולהפך.
המחיר של "נכס ממוצע" מתייחס לסל נכסים הכולל הן דירת חדר בדרום יפו הן דירת פנטהאוז מפוארת ברמת אביב. גם כאן יש נכסים המניבים תשואה גבוהה מהאחרים (כלל אצבע: נכס קטן וזול מניב לרוב תשואה גבוהה יותר מנכס גדול ויקר).
רווח "על הנייר"
לא מזמן ישב במשרדי אדם שתיאר בפני השקעה מוצלחת שעשה בדירת מגורים ברמת אביב. הוא רכש את הדירה ב-1.4 מיליון שקל ב-2000, ושווי השוק שלה כיום מגיע לכ-2 מיליון שקל - כך שהרוויח "על הנייר" מהעסקה, לדבריו, כ-600 אלף שקל תוך פחות מעשור.
אם נתעלם מהתשואה המתקבלת משכירות (ומנגד, מעלות המינוף - המשכנתא שנלקחה לצורך הרכישה), הרי שעלות הרכישה בפועל, בתוספת עלויות נלוות (מס רכישה, עו"ד וכו'), היתה כ-1.5 מיליון שקל. מדד המחירים עלה בכ-18% בתקופה זו - כלומר, מחיר הדירה בהתאמה למדד הוא כ-1.77 מיליון שקל במונחים של היום - כך שהתשואה השנתית הממוצעת מהשבחת ערך הדירה בלבד היתה נמוכה משמעותית מכפי שהציג אותו משקיע: כ-1.3% בלבד.
לסיכום, משקיעים שואפים למקסם את ההשבחה העתידית של הנכס שרכשו, כשאחד השיקולים המרכזיים בבחירת ההשקעה הוא "היכן להשקיע?". בחירת מיקומה של הדירה היא, כמובן, משתנה מהותי בתשואה הכוללת, אבל לא היחיד. משתנים כמו התשואה מדמי השכירות, רמת הסיכון, מחיר הכסף (שיעור הריבית על ההלוואה) והשינויים שחלו במדד המחירים חשובים לא פחות מהמיקום - ויש להביאם בחשבון. בהצלחה.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות: www.REJ.co.il
השקעה בנכס מניב בגוש דן - תשואות ומעשיות
דירה מושקעת, חיים לוי
22.5.2009 / 7:07