דירות בת"א הניבו תשואה של 5.5% לשנה

>> בסדרת הכתבות "מדד ההשקעה המשפחתית" אנו מנתחים את התשואה מהשבחת ערך הנכס בראי הזמן, והפעם: תל אביב - עיר ללא הפסקה. האמנם? הרבה סופרלטיווים הוענקו לעיר בתחום הנדל"ן: המחירים רק עולים, מחירי השכירויות מרקיעי שחקים והביקוש לדירות בשכר חודשי רק מאמיר. לפני חודשים מספר אף היינו עדים למחאתם של שוכרי דירות בעיר כנגד שכר הדירה ה"מופקע". כיצד כל זה משפיע על התשואה של נכס מניב למגורים בתל אביב? האם כל האמור מחלחל עד לשורת התשואה על ההון המושקע?

במטרה לענות על שאלות אלה, ננתח את מחירי הנכסים בתל אביב במהלך 15 השנה האחרונות. ב-95' היה מחיר דירה ממוצע כ-589 אלף שקל. ב-2008 היה המחיר 1,195,775 שקל - עלייה מצרפית של יותר מ-100%. זאת, בעוד שהמדד עלה בשנים אלה בכ-67% בלבד.



האם מחירי הנכסים בת"א רק עולים? בהתייחס לעשור וחצי האחרונים, התשובה היא חד משמעית - כן! כאמור, התשואה מהשקעה בנכס מניב נחלקת לשניים: התשואה המתקבלת מהשבחת ערך הנכס והתשואה המתקבלת מדמי השכירות. מה קרה לדמי השכירות בתל אביב בעשור האחרון? האם גם הם היכו את המדד?



ב-1998, עלות ממוצעת לדירה בשכירות חודשית בתל אביב היתה 2,566 שקל, ואילו ב-2008 היתה העלות 3,279 שקל - עלייה נומינאלית של כ-28% בלבד. בהתחשב בעובדה שהמדד עלה בכ-29% בתקופה זו, אנו רואים ששכר הדירה צמוד כמעט לחלוטין למדד המחירים לצרכן. יש לשים לב כי ב-2002 עלו מחירי השכירות בהתאם לעלייה בשער החליפין של הדולר אל מול השקל, שבשיאו כמעט הגיע ל-5 שקלים.



מהי, אם כן, התשואה על ההון שהושקע ברכישת נכס ממוצע בתל אביב בינואר 1998 במינוף (הלוואה) של 75% בריבית של 5%? לצורך החישוב הנחנו כמה הנחות יסוד, ובהן תפוסה חלקית של 11 חודשים בשנה, 7% עלויות נלוות על מחיר הנכס, הלוואת משכנתא ל-20 שנה שתמוחזר ביום מכירת הדירה בתום 2008 ועוד. התשואה הגולמית הממוצעת על הנכס בתל אביב היתה כ-4%, אך התשואה על ההון המושקע המגלמת את מחיר הכסף, התקופה, השכירות, מחיר הרכישה ומחיר המכירה עומדת על 8.1% נומינאלית וכ-5.5% ריאלית.



כמובן שרכישת נכס המניב תשואה גבוהה מהממוצע בתל אביב, ו/או טיפול נכון במשכנתא להפחתת העלות הממוצעת לאורך התקופה, תניב תשואה גבוהה יותר.



תל אביב, העיר השנייה בגודלה בישראל, מרכז העסקים של המדינה המציג את שיא הביקושים לנכסים מניבים למגורים - האם היא ראויה לאמון המשקיעים? האם מה שהיה הוא בהכרח מה שיהיה? האם מחירי הנכסים בעיר נמצאים כיום בשיא ומכאן הם יכולים רק לרדת? זו כבר שאלה של השקפה אישית. משקיע מתחיל יחכה ל"זמן האופטימלי" בכדי להתחיל לפעול. זה המנוסה ימשיך ויבצע השקעות על פני ציר הזמן, תוך ראייה ארוכת טווח של ההשקעה, במטרה להשיג את התשואה הממוצעת העומדת במטרות שהציב לעצמו. האם לאור הנתונים שציינו, ראוי שנכס בתל אביב ייכנס לתיק ההשקעות המניב שלנו? ללא ספק - כן. בהצלחה.



-



הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il



חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס".