לב המושבה בנס ציונה: עצירה במכירות

מדד היציבות



לב המושבה



7.5



>> שכונת לב המושבה בנס ציונה הוקמה במקביל להתרחבותה של המושבה לעיר. היא מציעה דירות מרווחות וקרובה לקאנטרי קלאב המקומי, אך אין בה שטחים ירוקים ומחירי הנכסים בה עלולים לרדת בעקבות בניית שכונות חדשות בסמוך.



מיקום: השכונה ממוקמת במזרח העיר נס ציונה, בצמוד לשכונות הוותיקות בעיר. השכונה תחומה בין הרחובות רחבעם זאבי ממערב, רחוב ישראל שמיד מצפון, רחוב האופק בדרום ופרדסים ממזרח.



היסטוריה:



בסוף שנות ה-80 החלו בעירייה בהכנת תוכנית מתאר חדשה לפיתוח העיר. בשנים אלה הוגדרה נס ציונה כמושבה, ותוכנית המתאר שימשה כלי לעיצוב דמותה ואופיה כעיר. שכונת לב המושבה החלה להיבנות לפני כ-11 שנה, על רקע גלי העלייה הגדולים.



תכנון ובנייה:



השכונה משתרעת על שטח של כ-170 דונם ובה 640 יחידות דיור, עם צפיפות של שמונה יחידות דיור לדונם. מדובר בבנייה רוויה של בניינים בני ארבע עד שש קומות, תוך הקפדה על תכנון אדריכלי שהכתיב חזות אחידה. לכל יחידת דיור יש חניות, ולחלקן נבנו גם מחסנים. בשנה האחרונה איתרה העירייה שטחים לצורך בניית מחסנים בקומות הקרקע בכמה בניינים.



תמהיל הדירות בשכונה מגוון, וכולל יחידות דיור בנות שלושה עד חמישה חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. מבחינת השטח, דירות שלושה חדרים משתרעות על 85-100 מ"ר, דירות ארבעה חדרים על 115-120 מ"ר ודירות חמישה חדרים על כ-130 מ"ר. שטח הפנטהאוזים הוא כ-150-160 מ"ר ברוטו עם מרפסות בשטח של כ-70-80 מ"ר, ושטחן של דירות גן הוא 120-130 מ"ר בנוי עם גינה בשטח של כ-100-150 מ"ר.



בימים אלה מסתיים השלב האחרון בבנייה של שלושה בניינים בלב המושבה. בשכונה לא קיימות עתודות קרקע או זכויות בנייה נוספות.



אוכלוסייה:



מרבית האוכלוסייה מעורבת ומאופיינת בזוגות צעירים ומבוגרים, ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה.



מבני ציבור:



השכונה לא מצטיינת בפארקים ובגנים ירוקים, למעט גינה ציבורית אחת. במקום זאת נוצלו שטחים רבים לבניית מוסדות ציבור. ב-2008-2009 הוקם בצמוד לשכונה בית ספר יסודי "סביונים" וכן בית ספר מקיף (חטיבה ותיכון). כמו כן, כוללת השכונה גני ילדים, מעונות יום ובית כנסת, ובסמוך לה נמצא קאנטרי קלאב נס ציונה, מרכז הנופש והספורט של העיר.



דינמיקת מחירים:



השכונה שומרת על יציבות במחירים, אך מזה כמה שבועות מורגשת עצירה בעסקות, ובתוך כך ירידות מחירים באחוזים בודדים. לדברי מקורות בענף הנדל"ן, דרישות המוכרים לא עומדות בקנה אחד עם כוחות השוק, מה שגורם לעצירה במכירות. במידה שהמצב יימשך, הם מעריכים, המחירים יירדו בשיעור של 5%-10% כבר לאחר הקיץ.



בלב המושבה מוצעת דירת ארבעה חדרים בכ-1.25 מיליון שקל, אך ההערכות הן שאם תוצע בכ-1.15 מיליון שקל, היא תימכר. כך גם מוצעת כבר חצי שנה דירת גן בת ארבעה חדרים בכ-1.6 מיליון שקל , כאשר המתווכים באזור מציעים להוריד את המחיר בכ-100 אלף שקל.



גורם נוסף שעשוי להשפיע על המחירים הוא שתי שכונות הנבנות כעת בסמוך. שכונת נצר סירני, הנמצאת בהקמה, תכלול כ-1,000 יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודי קרקע. שכונה נוספת נמצאת בשלבי תכנון ופיתוח לבניית 400 יחידות דיור, צמודי קרקע ובנייה רוויה בבניינים בני שש קומות ובהם דירות מרווחות.



דוגמאות לעסקות:



לפני כחודשיים נמכרה דירת שלושה חדרים עם מרפסת ברחוב דוד אלעזר ב-965 אלף שקל. ביוני 2008, תקופת השיא במושבה, דירת שלושה חדרים ברחוב נמכרה תמורת כ-930 אלף שקל. במהלך 2007 נמכר נכס דומה בכ-750 אלף שקל בממוצע.



במארס 2009 נמכרה דירת ארבעה חדרים עם מרפסת ברחוב הקשת ב-1.2 מיליון שקל. באפריל 2008, מחיר דירת ארבעה חדרים הגיע לכ-1.06 מיליון שקל ועלה בהדרגה בנובמבר 2008 לכ-1.15 מיליון שקל. במהלך 2007 נמכרה דירה דומה בכ-20% פחות, במחיר של 900 אלף שקל בלבד.



דירת גן בת ארבעה חדרים עם גינה בשטח של כ-200 מ"ר עשויה להימכר בכ-1.5 מיליון שקל. באוגוסט 2008 נמכרה דירה דומה בכ-1.6 מיליון שקל וב-2007 נמכרה דירה כזו בכ-1.2 מיליון שקל בממוצע.



-



סייעו בהכנת הכתבה: שמוליק אורון מאנגלו סכסון נס ציונה, אורי עבודי מנדל"ן רימקס אמפייר בנס ציונה, שמאי המקרקעין דוד ברוך ועיריית נס ציונה