ההתפתחות בתחום קבוצות הרכישה תפסה את הקבלנים לא מוכנים - ובעיקר מופתעים, עכשיו הם יוצאים למאבק

מאחורי כל עסקה לרכישת קרקע שבוצעה בשנים האחרונות על ידי קבוצות רכישה, נמצאים קבלנים שהפסידו את הפרויקט שלהם. בשלב הבא הם כבר גילו שהצעות המחיר שהקונים קיבלו ממתחריהם החדשים נמוכות משלהם, וכך הם מאבדים לקוחות בפרויקטים שהם בונים. כעת, אחרי שנים של ישיבה בחיבוק ידיים, מתחילים הקבלנים במאבק על לב הקונים נגד קבוצות הרכישה, שלפי הערכות חולשות כיום על 20%-30% מהפרויקטים למגורים באזור מרכז.

"עד היום קבוצות הרכישה לא הטרידו אותנו כי ראינו בהן תופעה נקודתית", אומר סגן יו"ר התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו. אך המצב השתנה, ובאחרונה נשא סרוגו דברים חריפים בגנות התופעה בכנס שערכה ההתאחדות באילת, תוך שהוא מונה מספר צעדים שההתאחדות מבקשת לקיים על מנת להקטין את מימדי התופעה.



"מחד, אני סבור שגם אם לא נעשה כלום, התופעה הזו תדעך מאליה, כי הציבור יבין שזה לא כדאי לו", אומר סרוגו. "מצד שני, כיום הרבה קבלנים נפגעים, ולכן אנחנו הולכים בכיוון של תיקוני חקיקה. אחד הכיוונים שאנחנו מבקשים שהמדינה תבדוק הוא הנושא של המיסוי בקבוצות רכישה. לפי הערכות שלנו, ישראל מפסידה כיום 1-1.25 מיליארד שקל בשנה בשל מיסוי לא נכון של קבוצות הרכישה. במקום להעלות את המע"מ או להטיל אותו על פירות וירקות, כדאי שהממשלה תפעל בכיוון הזה וכך היא תרוויח פי ארבעה. זה גם צעד נכון יותר, כי כך המדינה תיקח ממי שיש להם. הרי מי הקונים בקבוצות הרכישה? מרביתם קונים דירות להשקעה - קרי אנשים עשירים שיש להם כסף".



סרוגו מסביר כי התאחדות הקבלנים דורשת שקבוצות רכישה יחויבו בתשלום מע"מ על הקרקע, "דבר שלא תמיד קורה כיום כי לא תמיד ברור מה מעמדן המשפטי". מנכ"ל ההתאחדות, יוסי גורדון, אומר: "אנחנו בסך הכל רוצים להשוות תנאים, כי המצב שבו מישהו יכול לשלם פחות על מרכיב מאוד מרכזי בתחשיב העלויות הוא לא נכון, וגם ברשות המסים מבינים זאת". לדברי גורדון, ההתאחדות כבר נפגשה עם אנשי רשות המסים לדיון בנושא.



מאבק מול הבנקים



סרוגו מתכונן לתחילת השיווק של בניין מגורים חדש בצפון הוד השרון, אלא שלפני חודשיים נכונה לו הפתעה. חברת הבנייה קרן פייר, שהחזיקה בקרקע צמודה וביקשה להקים עליה פרויקט בן 81 דירות, החליטה למכור את המגרש. חברת בסר שבניהול נחשון קיוויתי, המתמחה בניהול קבוצות רכישה, קיבלה אופציה לרכישת הקרקע ובתוך פחות מחודשיים הצליחה להקים קבוצה של יותר מ-80 חברים - וכך רכשה את הקרקע ב-32 מיליון שקל. מחירי הדירות של בסר נמוכים בכ-100-150 אלף שקל מאלה של סרוגו.



להתאחדות הקבלנים יש טענות גם אל הבנקים. "אם אני הולך לחתום עם בנק על הסכם ליווי לפרויקט, אני מתחייב להרבה דברים, למשל לקצב מכירת הדירות", אומר סרוגו, קבלן שבונה בכמה מקומות בארץ. "לא יכול להיות שהבנק יחתום גם עם קבוצת רכישה למגרש לידי, כשהוא יודע שהם מוכרים במחיר נמוך ב-10% ממני. הבנק בעצם פוגע בי. זה נשמע יומרני, אבל אני מתכוון לנהל מו"מ מול בנק ולהכניס סעיף שמגביל אותו במתן ליווי בנקאי לקבוצת רכישה שבונה סמוך אלי".



עם זאת, סרוגו טוען שלמקרה האישי שלו אין קשר למסע הצלב שלו נגד קבוצות הרכישה. "אני לא חושב שנפגעתי כי אני עדיין לא בשל לשיווק. גם אם המחיר שהם הציגו נמוך ב-100 אלף שקל מהמחיר שאני אדרוש, ברור שיש פער גדול באיכות שלי לעומתם", הוא אומר. "בלי קשר לבסר או למישהו ספציפי אחר, אני לא בטוח עד כמה ההנחה שקבוצות הרכישה מצהירות עליה תואמת את המציאות. יש מחיר התחלתי, אבל בדרך, קורה הרבה מאוד פעמים שחברי הקבוצות נאלצים להוסיף כסף".



לעומת סרוגו, בעלי חברת הבניה פריזט חסון, שלומי חסון, מוכן להודות בפה מלא כי קבוצת הרכישה של בסר פוגעת בו. חסון בונה כמה פרויקטים בהוד השרון, וקבוצת הרכישה גזלה ממנו 80 לקוחות. "נפגעתי בכמות המכירות, אבל במחירים לא נפגעתי, כי מי שקונה אצלי לא מתקרב לקבוצות רכישה", הוא טוען. לדברי חסון, הקבלנים צריכים לערער את התפישה שלפיה קבוצות רכישה מורידות את מחיר הדירה, וכך להקטין את הביקוש להן.



"יש הרבה מאוד מיתוסים סביב קבוצות הרכישה", הוא מסביר, "ורובם לא נכונים. למשל, הן טוענות שהמחירים שלהן נמוכים מאלה של הקבלנים, אבל אני אומר שזה לא כך, כי הן תמיד קונות את הקרקע במחירים גבוהים יותר, הטבות המס שלהן כבר לא קיימות וראשי קבוצות כמו נחשון קיוויתי מודים בכך. שלא כמו רוב הקבלנים, הקבוצות לא עומדות בלוחות הזמנים. הקונים גם לא נהנים מפטור במס לדירה חדשה במחיר של עד 1.1 מיליון שקל, היות שהם למעשה יזמים - מה שגם חושף אותם לאחריות פלילית, למשל במקרה של תאונת עבודה. אבל אף אחד לא מספר להם את זה".



לשאלה אם בכוונתו לשנות את הרגלי העבודה בחברה בשל המתחרים החדשים, עונה חסון: "השיטה היחידה להתמודד היא בזה שאמשיך לבנות דירות באיכות גבוהה, שתמשוך את הקונים אלי".



"משבר הוא קרקע נוחה לקבוצות"



אלא שלא כולם שותפים לתחושה של הקבלנים. יו"ר לשכת השמאים בישראל, ארז כהן, טוען כי "תקופה משברית היא קרקע מאוד נוחה לפריחה של קבוצות הרכישה, מכיוון שהבנקים נהנים מלקוח בטוח שיש לו בטוחה יציבה בדמות המגרש, בעוד שקבלנים רבים נתקלים בקשיים בהשגת מימון מהבנקים".



כמו כן, לפי חישוב שערך כהן, מחיר דירה שנרכשת על ידי קבוצת רכישה בגוש הגדול בתל אביב נמוך ב-12.3% מדירה דומה הנרכשת מקבלן.



עם זאת, לדברי כהן לקבלנים אין סיבה אמיתית לדאגה: "נכון שבחלק מהמקומות יש להם תחרות גדולה יותר מצד קבוצות הרכישה, אבל לטעמי מדובר במקומות מאוד נקודתיים כמו הגוש הגדול בצפון תל אביב ועוד אזורים ספציפיים ביותר. בטווח הארוך, לא יהיה תחליף לקבלנים - ולכן הם לא צריכים לחשוש".



הקבלנים / שלומי חסון, פריזט חסון



1. בניגוד לדעה הרווחת, קבוצות הרכישה יכולות להוזיל דירה ב-10% לכל היותר.



2. על פי רוב, המחיר שקבוצת הרכישה מצהירה עליו בהתחלה והמחיר הסופי אינם זהים, כך שרוכש הדירה לא יודע כמה באמת ישלם עבור הדירה.



3. חבר בקבוצת רכישה הוא יזם לכל דבר, ולכן במקרה של תאונת עבודה הוא יהיה אחד מהנאשמים בתביעה, ויכול להיות חשוף לאחריות פלילית.



4. קבלן מחויב לתת אחריות על רבים מחומרי הגימור והבנייה. בקבוצות רכישה לא מקבלים אחריות על שום דבר, לרבות אינסטלציה.



5. אצל קבלן הרוכש מוגן באמצעות ערבות חוק מכר. ואולם בקבוצות רכישה הוא עלול לאבד את כל הונו במידה שהפרויקט נקלע לקשיים, שכן הוא נחשב יזם קטן והבנק המלווה הוא זה שיקבל ראשון את הבטוחה העיקרית - המגרש עצמו.



6. רבים מחברי קבוצות הרכישה הם משקיעים שמנסים למכור את הדירה במהירות. אלא שבשלב ההתחלתי הם נחשבים יזמים לכל דבר, ולכן הם חייבים לתת לרוכש ערבות חוק מכר.



7. רבים מחברי הקבוצה הם משקיעים שישכירו את הדירות, מה שעלול להוריד את ערך הדירות בבניין.



8. לוחות הזמנים של פרויקטים בקבוצת רכישה תמיד מתארכים מעבר למצופה. בנוסף, בקבוצות רבות אינך יכול לדעת מלכתחילה כמה זמן יארך הפרויקט כי במקרים רבים הקרקע עדיין לא מופשרת לבנייה. אצל קבלן המצב מוסדר.



שלומי חסון



קבוצות רכישה / ענבל אור, אור סיטי נדל"ן



1. קבוצת רכישה מוזילה את מחיר הדירה ב-20%-25% בהשואה לדירה דומה של קבלן.



2. במחיר שמציגה קבוצת הרכישה מובאת בחשבון חריגה של 5% מהסכום הראשוני לטובת אירועים בלתי צפויים, ויותר מכך, במקרים שבהם החריגה היתה פחות מ-5%, הכספים מוחזרים לחברי הקבוצה.



3. חברי הקבוצה מלווים על ידי חברות ביטוח, וברגע שנכנס קבלן מבצע הוא מכניס בפוליסה את כל המוטבים, והרוכשים מבוטחים בביטוח קבלן לצד ג'.



4. קבלן הביצוע בקבוצת רכישה מחויב לתת אחריות לפי חוק מכר דירות וחברי הקבוצה מקבלים מהקבלן המבצע טווח ביטחון של 15% לפני תחילת העבודה.



5. הבנק המלווה את הקבוצה מעניק לכל רוכש מטריית ביטחון, כך שגם במקרים שבהם רוכש נקלע לקשיים, הבנק אינו פוגע בפרויקט כולו או בחברי הקבוצה.



6. חברי הקבוצה לא חייבים לתת ערבות חוק מכר. הם יכולים למכור את הדירה, כאשר הרוכש נכנס לנעלי הקונה ומקבל בעלות על הקרקע ונכנס כמוטב. כל עוד הדירה אינה מוכנה, אין כל צורך בחוק מכר.



7. כ-75% מכלל הרוכשים עושים זאת למטרת מגורים. יתרה מזו, בקבוצת רכישה הקונה יכול לבחור את האנשים שיגורו אתו באותו בניין.



8. אני מגבשת קבוצת רכישה כאשר הקרקע מופשרת לבנייה וכאשר התב"ע מאושרת לבנייה במסלול ירוק של העירייה ללא קבלת הקלות, ולכן אני יודעת בדיוק כמה זמן יארך הפרויקט - כשנה עד שנה וחצי להוצאת היתרי בנייה ושנה נוספת לביצוע.



ענבל אור