מי ישמור על קרקעות המדינה?

>> הממשלה אישרה באחרונה רפורמה שבמסגרתה יבוטל מינהל מקרקעי ישראל ואת מקומו תתפוס רשות מקרקעין שתאפשר, בין השאר, העברת בעלות על קרקעות מדינה לידיים פרטיות. בארגונים הסביבתיים, בגופי התכנון ובאקדמיה החלו בביצוע בקרת נזקים של הרפורמה - והרושם העולה הוא עגום ביותר.

בכנס ציבורי ראשון שעסק ברפורמת המקרקעין, שקיימה החודש באוניברסיטת תל אביב האגודה לצדק חלוקתי, הסכימו מרבית המשתתפים כי מדובר בצעד מסוכן ואנטי-דמוקרטי. רבים מהדוברים הזהירו מפני העברת השליטה בקרקע לידי קרטלים כלכליים ומפני גרימת נזקים סביבתיים.



התנגדות גורפת לרפורמה



אחד הדוברים בכנס, פרופ' יוסי כץ מאוניברסיטת בר אילן, המזוהה כאיש ימין, ציין כי הרפורמה יצרה באופן חריג קואליציה רחבה של שמאל וימין. כך, הוא מצא עצמו על אותה במה יחד עם חבר הכנסת דב חנין (חד"ש), כשהם מסכימים כי יש להפעיל לחץ ציבורי כדי למנוע את אישור הרפורמה. "הסיכוי לא גדול", הודה חנין, "אבל אסור לראות בכך קרב אבוד".



על פי הצעת החלטה בנוגע לרפורמה שקיבלה הממשלה תקום עד סוף השנה רשות מקרקעין ממשלתית. רשות זו תתבסס על חקיקה חדשה, הקובעת כי בעלות על קרקע למגורים ולתעסוקה באזורים עירוניים תועבר בלא תמורה לידי המחזיקים בה בחכירה.



גם קרקע שהוקצתה לבנייה נמוכה למגורים תועבר לחוכרים בלא תמורה בחלק מהאזורים. בשאר האזורים תועבר קרקע בבנייה נמוכה לידי החוכרים תמורת תשלום אחוז מערכה. זה יהיה גם המצב בשטחי תעסוקה באזורים שאינם עירוניים.



בנוסף, נקבע כי פעילות התכנון והפיתוח של מינהל מקרקעי ישראל תועבר לידי הרשויות המקומיות או למגזר הפרטי. כמו כן, תיבחן אפשרות לשנות את מדיניות הפיצוי לחוכרי קרקע חקלאית בגין שינוי ייעוד. החוכרים החקלאיים יוכלו לקבל זכות ליזום תוכניות לשינוי ייעוד ולקבל את הקרקע בפטור ממכרז, תמורת תשלום מלא.



התרופה גרועה מהמחלה



תומכי הרפורמה מציינים כי שני יתרונותיה העיקריים הם ביטול המנגנון הביורוקרטי של מינהל מקרקעי ישראל והגדלת היצע הקרקעות באמצעות ייזום תוכניות. הדבר יאפשר, לטענתם, שיווק מהיר ויעיל יותר של קרקעות - ויביא להוזלת הדירות.



מבקרי הרפורמה אמנם מסכימים כי יש לערוך שינויים רבים באופן פעולתו של מינהל מקרקעי ישראל - אבל פרופ' דפנה ברק-ארז, מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, העלתה בכנס את החשש כי התרופה שמציעה הממשלה גרועה מהמחלה.



פרופ' ברק-ארז התייחסה בהרחבה לכך שלא נקבע ברפורמת המקרקעין איזון ממשי בין פיתוח הקרקע לבין הצורך לשמרה: "על פי המבנה הארגוני של הרשות יש בה שלוש חטיבות - ואף אחת מהן לא אמורה לעסוק בשימור משאב הקרקע".



פרופ' כץ דיבר בהרחבה בכנס על כך שמטרתה האמיתית של הרפורמה היא לא להיעצר בהעברת בעלות מלאה לידי החוכרים העירוניים - אלא להפריט את הקרקעות החקלאיות שבבעלות המדינה. מדובר בקצו של עידן הבעלות הציבורית על קרקעות המדינה שהיא, לטענתו, אבן יסוד של חברה המבוססת על צדק חברתי וחלוקתי.



ומה עם מחירי הדירות?



את השפעתה של הרפורמה על הפשרת הקרקעות החקלאיות ניתן להעריך גם על פי ניסיון העבר. המתכנן איתמר בן דוד מהחברה להגנת הטבע בדק לפני כמה שבועות את התוכניות שנותרו בקנה עוד מהעשור הקודם - ולא מומשו. לדבריו, מדובר בשטחים פתוחים בהיקף נרחב, בעיקר ביישובים חקלאיים ליד ערים באזור המרכז.



"לא כל התוכניות שקודמו בעבר היו גרועות מבחינה סביבתית", מדגיש בן דוד. "אבל אפשר לראות שחלק ניכר מהן כולל בנייה כפרית ופרוורית צמודת קרקע. הדבר עומד בסתירה לתוכניות המתאר של השנים האחרונות, שיש בהן דגש על ציפוף עירוני ועל שימור שטחים פתוחים".



ומה בנוגע לאפשרות ששיווק נרחב של קרקעות לבנייה יגדיל את ההיצע ויוריד את מחירי הדירות? דובר נוסף בכנס, פרופ' ערן פייטלסון מהאוניברסיטה העברית, טען בתוקף כי מחירי הדירות דווקא יעלו: "ייווצר קרטל של בעלי השליטה על הקרקע והם לא ימהרו לבנות - אלא ימתינו לעליית המחירים, כדי להגדיל את רווחיהם".



כל מבקרי הרפורמה מדגישים את האופן הלא דמוקרטי של קידום ההליך, שהועבר במסגרת חוק ההסדרים, בלא דיון ציבורי, ובלי שנבדקו חלופות.



התוצאה היא רשות שבמועצה המנהלת שלה אין נציגות ציבורית, אלא רק נציגים של משרדי ממשלה ושני נציגי הקרן הקיימת. המשרד להגנת הסביבה דורש נציג מטעמו במועצת הרשות, אבל בהחלטת הממשלה לא נכללה נציגות זו. במשרד מקווים כי בנוסח הסופי של חוק ההסדרים ייקבע גם נציג מטעמו.



עוגן לשחיתות שלטונית



באחרונה נשמעו דיבורים על כך שגופים בשוק הנדל"ן הם אלה שניסחו בעבור הממשלה את עיקרי הרפורמה, תוך ציפייה לקצור את פירות ההפרטה והפשרת הקרקעות לבנייה. חנין רמז על כך בכנס וציין כי בניגוד לסעיפים אחרים בחוק ההסדרים, סעיפי הרפורמה היו מפורטים - מה שעורר את הרושם כי הוכנו מראש בידי בעלי עניין.



"זהו, לדעתי, מהלך מתוחכם שבכוונה מלווה גם בערפול רב, כדי להסוות את הכוונות האמיתיות מאחוריו", הוסיף חנין.



פרופ' פייטלסון הזהיר כי הרשות החדשה תשמש עוגן נוח לשחיתות שלטונית בהיקף נרחב. "מספיק לשחד גורם בודד בצמרת - אין תחום שיש בו סכנה גדולה יותר לשחיתות מאשר מקרקעין. בהחלטה מינהלית אחת אפשר להפוך אדם לעשיר. למשל, על ידי שינוי ייעוד של קרקע. בלא מנגנון של איזון ובקרה, זו פרצה הקוראת לגנב".