רמת אביב, לפניך!

>> הראל בן-משה, זכיין המגזר החרדי של אנגלו סכסון, פתח לפני כחודש משרד תיווך ברחוב שטראוס ליד כיכר השבת בירושלים. בן-משה משלם עבור המשרד, ששטחו כ-20 מ"ר, כ-3,000 דולר - 150 דולר למ"ר. המשרד כולל גלריה והוא משופץ, אך אין בו שירותים, כמו ברבים משטחי המסחר בשכונה. בן-משה החליט לא להשקיע בבנייתם.

"אני לא מעז לבנות שירותים ולגזול 5 מ"ר מה-20 המצ'וקמקים שיש לי, מה שעשוי לעלות לי כ-800 דולר", הוא מסביר. "זה לא משתלם, בשטח הזה אני יכול לשים עוד עמדה. במקום זאת, הגעתי להסדר עם מסעדה שאני משלם לה כ-100 שקל לחודש עבור שימוש בשירותים. כך פועלים כל שטחי המסחר כאן. בגלל זה רואים פה תנודתיות רבה", צוחק בן-משה.



התנודתיות היא שם המשחק בשכונת גאולה בירושלים, הנחשבת אחת השכונות המבוקשות, עם מחירים בהתאם. מדובר ברצועה של כ-300 מטר לאורך רחוב מלכי ישראל, במרחק 50 מטר מרחוב שטראוס, 50 מטר מרחוב מאה שערים ו-50 מטר מרחוב יחזקאל. מחירי השכירות ברדיוס זה נעים בין 150 ל-300 דולר למ"ר, ועולים ככל שהנכס קרוב יותר לכיכר השבת. כשמתרחקים מהאזור, מחירי השכירות יורדים פלאים ונעים בין 40 ל-50 דולר למ"ר.



ברחוב מלכי ישראל 16 מוצעת להשכרה חנות בשטח של 38 מ"ר בכ-6,000 דולר - כ-157 דולר למ"ר. חנות של חלפן כספים ברחוב, בשטח שלא עולה על 6 מ"ר, מושכרת בכ-1,500 דולר לחודש - כ-250 דולר למ"ר. חנות בשטח של כ-25 מ"ר ברחוב יחזקאל מושכרת בכ-4,000 דולר לחודש - כ-160 דולר למ"ר, ושטח מסחר בן 8 מ"ר בפינת רחוב יחזקאל מושכר בכ-2,000 דולר, כ-250 דולר למ"ר.



מחירי שטחי המסחר באזור משתווים ואף עולים על אלו של שטחי המסחר בקניונים מובילים. לשם השוואה, בנובמבר 2008 נעו דמי השכירות בקניון רמת אביב בין 120 ל-200 דולר למ"ר. בקניון עזריאלי היו המחירים 107-154 דולר למ"ר, בקניון מלחה בירושלים 80-120 דולר למ"ר ובקניון הקריון בחיפה מחירי שטחי המסחר היו 83-107 דולר למ"ר.



מנתוני משרד התיווך "בבית גד שירותי שיווק" בניהולה של דבורה מיכאלוב, עולה כי נכסים ברחוב רוטשילד ואבן גבירול בתל אביב מושכרים במחיר של עד 100 דולר למ"ר. ברחוב רבי עקיבא בבני ברק מושכרים נכסים בכ-70-80 דולר למ"ר, ובצומת האיקסים ברחוב יפו בירושלים המחירים נעים בין 50 ל-80 דולר למ"ר.



יעקב הלפרין, מנכ"ל רשת אופטיקה הלפרין, ביקש לשכור חנות בשטח של כ-60 מ"ר ברחוב מלכי ישראל. המחיר המבוקש היה 8,000 דולר - לנכס שאינו כולל שירותים, חניה, מזגן ועמדת שמירה. לבסוף התפשר הלפרין על נכס בסמטת עזר יולדות הסמוכה, שם קיבל מחיר מפתיע של כ-70 דולר למ"ר.



"שכונת גאולה היא למעשה התחליף לקניון", אומר הלפרין. "כמות התושבים שעוברים כאן מדי יום חסרת תקדים, ובערבי חגים אי אפשר לזוז כאן בכלל. הקונים מגיעים בחמולות, והחנויות פתוחות מ-10:00 בבוקר עד 23:00-24:00 בלילה. פתיחת חנות במרכז השכונה היא לעתים זמנית ומהווה אקט פרסומי. מטרים ספורים ימינה או שמאלה יכולים להיות מאוד משמעותיים".



תחליף לקניון



אחת הסיבות למחירים הגבוהים בשכונה היא העובדה ששטחי ענק נשלטים על ידי שלוש-ארבע משפחות, הפועלות כמונופול. "הם נוקבים באיזה מחיר שהם רוצים והסוחרים נכנעים, אין להם ברירה", אומרים גורמים בשכונה. גורם נוסף הוא איסור הרבנים להקים קניונים במרכזים חרדיים, מה שמגביל עד מאוד את שטחי המסחר.



"תרבות הקניונים היא תרבות צריכה ולכן נוגדת את הדת", מסביר הלפרין. "הרבנים חוששים שעירוב בין גברים לנשים במקום סגור עשוי לגרום לפריצות. מזון מהיר ובתי קולנוע הם מתירנות שלא באה לידי ביטוי ברחוב. אני מכיר יזם שהשקיע את מיטב כספו ברכישת שטחים בבני ברק להקמת קניון, אבל הרבנים אוסרים עליו לעשות זאת. כיום הוא תקוע עם השטחים בלי יכולת לקדם את התוכנית".



המשבר נותן את אותותיו



להערכת סוחרים בשכונת גאולה, רמות הפדיון באזור ירדו בשיעור של כ-35% בתקופה האחרונה. למשבר יש סימנים נוספים: תחלופת השוכרים במקום גבוהה מהרגיל, משך הזמן עד לסגירת עסקה ארוך יותר, קיימים שטחי מסחר ריקים ואפילו ישיבות מציעות נכסים שבבעלותן להשכרה. גורמי נדל"ן מערכים כי במידה שהמצב יימשך, המחירים עשויים לרדת בשיעור של כ-5%.



גם ברחוב מלכי ישראל המבוקש ניכרים סימני המשבר. בפינת רחוב מלאכי מוצעת להשכרה כבר יותר משבועיים חנות בשטח 45 מ"ר ב-6,500 דולר. "ברחוב מלכי ישראל, המיינסטרים של הציבור החרדי, מוצעות כיום שתי חנויות להשכרה", מסביר בן-משה, "אם עד עכשיו עסקה במקום היתה מתבצעת תוך שבוע, כיום סגירת עסקה נמשכת עד שלושה שבועות. על אף הפופולריות של המקום, נראה כי הסוחרים לא עומדים בדרישות הבעלים".



גם רחוב שטראוס, בחלק הפונה לכיוון רחוב יפו, נעשה בחצי השנה האחרונה מנומנם יותר. "לפחות ארבע חנויות עומדות ריקות ברחוב, והן מוצעות להשכרה ב-40-50 דולר למ"ר בלבד", אומר בן-משה. "באזורים המרוחקים מעט מכיכר השבת קיימת כיום תחלופה גבוהה של שוכרים. אם עד לפני שנה הם היו יושבים ולא זזים מהנכס, עכשיו הם מבקשים להתפנות תמורת תשלום גובה ההשקעה בנכס. אבל אף אחד לא מגיע".