>> יש הגורסים שמדינת ישראל נחלקת לשני אזורי נדל"ן - מרכז המדינה, הכולל את כל האזורים שבין נתניה לגדרה - ושאר המדינה. אזור המרכז מאופיין לרוב בביקושים רבים הן לנכסים הן לשכירות. כלומר, נכס שנרכש במרכז תל אביב יושכר בנקל, וסביר להניח שלא תהיה בעיה מהותית לממשו גם בתקופות שפל נדל"ניות. מה לגבי נכס מניב למגורים בכרמיאל, יקנעם או עכו?
בשנת 1998 היה מחיר דירה ממוצעת בצפון 399,961 שקל. בשנת 2008, יותר מעשור מאוחר יותר, היה מחירה נמוך במעט - 388,050 שקל. בהתחשב בעובדה שמדד המחירים בתקופה זו עלה בכ-30% - מחירה של דירה זו ירד ריאלית בשיעור זה בקירוב.
בשנת 2003 הגיעו מחירי הנכסים בצפון לשיא של כ-460 אלף שקל בממוצע. אך משם הכיוון היה ברור - ירידה מתמשכת. אזור הצפון, שהחל משנת 2000 נהנה משקט יחסי בגבול עם לבנון, ספג בקיץ 2006 מכה משמעותית בדמות מלחמת לבנון השנייה. עם זאת, התרשים אינו מציג שינוי מהותי במחירי הנכסים בתקופה הקרובה למלחמה, ולכן ניתן להניח שהירידה בביקושים שגרמו לירידות מחירים נבעה בעיקר ממשתנים אחרים.
מה לגבי שוק השכירות? שכר דירה חודשי ממוצע לדירה בצפון היה תנודתי עד לשנת 2002 (ראו תרשים). חלק מהתנודתיות מוסברת מהשינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר - שבשיאו הגיע כמעט ל-5 שקלים לדולר בשלהי 2002. אז, כזכור, נהוג היה לנקוב את מחירי שכר הדירה בדולרים. למרות זאת, הביקוש לשכירות התאים עצמו לקו המגמה של מחירי הדירות, שהציג ירידה מתמשכת החל ב-2002.
מהנתונים עולה כי תשואה שנתית ממוצעת על נכס בצפון היא כ-4.3%. התשואה הממוצעת על ההון (נומיאנלית) עומדת על כ-1.5% בלבד לשנה. שקלול של גורמי המדד, מחיר הכסף (ריבית שנתית של 5%) וההנחות שכבר ציינו במאמרים קודמים בנושאי תפוסה, פריסת ההלוואה ועוד מציגות תשואה ריאלית שלילית בגובה 1%- לשנה.
משמע, בראייה של העשור האחרון, היתה עדיפות מוחלטת להשקעה באפיק צמוד מדד כלשהו על פני השקעה בנכס מניב ממוצע באזור זה.
האם מה שהיה הוא מה שיהיה? סיפור ידוע בקורסי שיווק ומכירות מלמד על שני אנשי מכירות של יצרן סנדלים שיצאו בשליחת המפעל לאפריקה. בהגיעם למרכז העיר הגדולה התקשרו שניהם למנהל המפעל: האחד ביקש לחזור מייד בגלל ש"כולם כאן יחפים" ולכן גרס כי פוטנציאל השוק אפסי. השני, לעומת זאת, ביקש להאריך את השהיה בחודש נוסף מאותה סיבה אך ציין שפוטנציאל השוק עצום.
מה לגבי נכס בצפון? האם העובדה שהמחירים בעשור האחרון הפגינו עלייה נאה אך ירדו באותו שיעור מצביעה על כך שיש פוטנציאל נד"לני באזור ושעלינו להמתין לגל העלייה הבא? כל משקיע יוכל לבחור לענות על שאלות אלו על פי תפישתו את השוק. עם זאת, נציין כי מחירי הנכסים באזורים רבים בצפון - ובמיוחד בחיפה - עלו בחצי השנה האחרונה בשיעורים לא מבוטלים. בהצלחה.
הכותב הוא מומחה השקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
ניתוח שוק - אזור הצפון
חיים לוי
5.6.2009 / 7:11