כלכלן הנדל"ן הנודע רוברט שילר: שוק הדיור האמריקאי ימשיך ליפול - אולי במשך שנים

מאת רוברט שילר



מחירי הבתים בארה"ב נופלים זה שלוש שנים, והירידה צפויה להימשך עוד. אפילו הממשל הפדרלי חוזה כי הירידה במחירים תימשך עד 2010. מבחן העמידות שנעשה לבנקים הניח כי הנפילה במחירים מ-2006 עד 2010 תסתכם ב-41%. תחזית חמורה יותר מדברת על נפילה של 47% - מה שאומר שיחס מחיר לשכירות ויחס מחיר לעלות בנייה יפלו לשפל של 20 שנים.



אפילו יהיה סיום מהיר למיתון, ביצועיו הדלים של שוק הדיור עלולים להימשך. לאחר השגשוג הקודם בשוק הדיור, שהסתיים במיתון של 1990-1991 המחירים לא התחילו להתאושש, אפילו לא מעט, עד 1997.



ירידה ארוכה ומתמשכת כל כך במחירי הבתים נוגדת את ההגיון וחוקי הכלכלה, המניחים כי אנשים פועלים בצורה רציונלית וכי השווקים נוהגים ביעילות. מדוע שאדם הגיוני ימכור בהפסד גדול את ביתו לאחר שמחירו נפל משך שנים? מדוע לא למכור בשלב מוקדם? אם אנשים פעלו על פי תיאוריית השוק המשוכלל, המחירים היו צריכים לרדת בבת אחת, ולא בהדרגה במשך שנים. מחזורי הירידה היו קצרים יותר.



אולם בנדל"ן יש משהו שונה. ירידות ממושכות מתרחשות לעיתים. ולמרות השיפור בנתונים בשבוע האחרון, נראה שאנחנו עדיין במסלול ירידה. דוגמאות היסטוריות לא חסר: בועת הדיור היפאנית של 1991, שלאחריה נפלו מחירי הקרקע במשך 15 שנים רצופות.