כלל והראל אופטימיות בנוגע לנדל"ן הבריטי

>> לפני שבוע וחצי הודיעו חברות הביטוח כלל והראל על רצונן לקפוץ לבריכה של יזמי הנדל"ן. שתי החברות דיווחו במפתיע כי רכשו מידי קרן השקעות נדל"ן בריטית בשם land securities את בניין המשרדים 22 kingsway במרכז לונדון תמורת כ-40 מיליון ליש"ט (כ-250 מיליון שקל) בחלקים שווים.

לפי הדיווח, הבניין משתרע על פני כ-9,500 מ"ר ומושכר למס ההכנסה הבריטי עד ספטמבר 2025. הצדדים ציינו כי דמי השכירות השנתיים בבניין הם כ-3 מיליון ליש"ט, המשקפים תשואה של 7.5% על מחיר הרכישה. בנוסף, יש מנגנון לעדכון מחירי השכירות כל חמש שנים.



לאור התשואה, לכאורה מדובר בעסקה אטרקטיווית. עם זאת, התקשורת הבריטית דיווחה כי העסקה נמצאת "על המדף" יותר מחצי שנה, וייתכן כי יש לכך סיבה טובה. מקורות בענף הנדל"ן הבריטי שבחנו את העסקה מטילים ספק באשר לכדאיותה.



למרות הדיווח כי הסכם השכירות נחתם לתקופה של 16 שנה, בפועל כמה מהגופים שבחנו את העסקה החליטו לסגת ממנה, מכיוון שלשוכר יש אופציה חד צדדית לסיים את ההתקשרות לאחר כ-11 שנה וחצי.



במונחים של שוק הנדל"ן הבריטי, פרק זמן כזה נחשב לקצר עד בינוני, שבו כלל והראל אינן צפויות להחזיר את מלוא השקעתן. בעסקות דומות בבריטניה מקובל כי החזר ההשקעה מושלם לאחר שש-שבע שנים בלבד.



את העסקה מימנו כלל והראל מתוך ההון העצמי שלהן בלבד. עד תחילת המשבר, ישראלים שביצעו עסקות בבריטניה זכו למימון בנקאי בשיעור של 65%-70% משווי הנכס. שתי החברות הודיעו כי יממנו את העסקה באמצעות כספים מפוליסות ביטוח החיים וקרנות הפנסיה, וכן מהנוסטרו שלהן (תיק השקעות עצמי).



בדרך זו יחסכו חברות הביטוח בעלויות הכרוכות בלקיחת הלוואה ואת הצורך במיחזור ההלוואה בעוד כמה שנים. עם זאת, כפועל יוצא, התשואה על ההון המושקע שלהן תהיה קטנה יותר. ככל שהמינוף נמוך יותר, כך התשואה נמוכה יותר.



זוהי עסקה פיננסית שכלל והראל רואות בה מעין פיילוט שנועד לבחון את יכולתן לאתר, לממן, לרכוש ולנהל באופן עצמאי עסקות נדל"ן בחו"ל, שכן לכאורה מדובר ב"עסקה פיננסית" גרידא. עוד טוענים בכלל כי גם אם לא יצליחו להחזיר את כל ההון העצמי בתוך 12 שנה, מדובר בעסקה טובה. זאת בהנחה כי בעתיד יצליחו להשכיר את הנכס לשוכר קיים או לשוכר חדש תמורת דמי שכירות גבוהים בהרבה מהמחירים הנוכחיים.



מבדיקת כדאיות העסקה עולה כי שתי החברות התבססו על תרחישים חיוביים בשוק הנדל"ן הבריטי המדשדש כיום. ההנחות כי הן יצליחו להעלות את דמי השכירות, להמיר את ההון העצמי במימון בנקאי, ובכך לשפר את הריווחיות ולהגדיל את התשואה על ההון - כולן מתבססות על מציאות כלכלית שונה לחלוטין מזו הנוכחית. לציבור העמיתים של כלל והראל נותר רק לקוות כי האופטימיות של העומדים בראשן אינה מוגזמת.