ימים קשים בשוק הנדל"ן המסחרי בבריטניה

>> המהלומה קשה. מחירי הנדל"ן המסחרי בבריטניה צנחו ב-43% מאז השיא שרשמו ביוני 2007 - הנפילה החדה מעולם. מכל מדינות מערב אירופה, רק אירלנד רשמה נפילה חדה יותר, לפי ספקית הנתונים ipd.

מצבו של השוק הבריטי צפוי להישאר עגום בעתיד הקרוב. לפי המכון המלכותי של סוכני הנדל"ן בבריטניה (rics), מספר הסוכנים הצופה כי המחירים יצנחו ברבעון השני של השנה גדול ב-59% ממספרם של אלה הצופה עלייה במחירים. עד כמה שתחזית זו נראית עגומה, המצב עגמומי אף יותר במרבית מ-40 המדינות האחרות שנסקרו בדו"ח השוואתי שפורסם ב-19 במאי. בריטניה נמצאת בשלב מתקדם יותר במחזור של שוק הנדל"ן המסחרי, הסביר כלכלן rics, אוליבר גילמרטין.



מחירי הנכסים ירדו לאחר שמשקיעים בנדל"ן בריטי החלו לסרב להסכים לתשואות הולכות ויורדת על השקעותיהם: בשלב מסוים התשואה על השקעות בנדל"ן מסחרי ירדו אפילו מתחת לתשואה על אג"ח ממשלתיות נטולות סיכונים. עם זאת, מאז שהתשואות על השקעה בנדל"ן מסחרי נפלו לרמה של 4.6% בלבד במחצית הראשונה של 2007, הן התאוששו בחודש אפריל לרמה של 7.8% - הגבוהה ביותר זה קרוב ל-12 שנים. היות שקיים יחס הפוך בין שווי הנכסים לתשואות על השקעה בהם, התאוששות זו מילאה תפקיד מרכזי בירידות בשוק, אמר קלווין דיוידסון מבחרת הייעוץ קפיטל אקונומיקס.



על פניו, תשואות של כמעט 8% אמורות להספיק כדי לייצב את השוק, בתנאי שהמשקיעים יצליחו להתגבר על החששות מפני השקעה. ככלות הכל, השקעה בנדל"ן נותרה גידור נגד אינפלציה, והשקעה מפתה עבור אלו החוששים מהיקף הדפסת הכסף על ידי הבנק המרכזי של בריטניה כדי להתמודד עם המשבר הכלכלי. עם זאת, נתונים שפורסמו בשבוע שעבר מצביעים על כך שחששות אלו היו מופרזים. המחירים הקמעוניים נפלו ב-1.2% בשנה שהסתיימה באפריל, הנפילה החדה ביותר מאז החל המעקב אחר נתון זה לפני 60 שנה. העלייה השנתית של מדד המחירים לצרכן התמתנה ל-2.3% - מעט מעל ליעד של 2%.



הלוואות שיש לפרוע



שוק הנדל"ן מתמודד עם גרסה משלו לדפלציה על רקע הירידה בדמי השכירות. מגמה זו תזרע עוד מלח על הפצעים ותגרום לשווי הנכסים לרדת עוד יותר, גם אם התשואות יתייצבו. ביחס למדינות אחרות, תחזית דמי השכירות לטווח הקצר של סוכני הנדל"ן בבריטניה עגומה במיוחד, לפי הדו"ח של rics. שווי השכירות כבר נפל ב-6% מתחילת השנה ועד אפריל, לפי ipd.



הבעיות בשוק הנדל"ן המסחרי פגעו לא רק במשקיעים אלא גם בבנקים. הפסדים בגין החלטות כושלות על מתן הלוואות הקשורות לבנייני משרדים וסניפים קמעוניים שקיבלה חברת hbos היו הסיבה העיקרית לכך שהשתלטות הבזק של בנק לוידס על החברה התבררה כה הרסנית. יו"ר לוידס ויקטור בלנק, אשר הבטיח שהעסקה שראש הממשלה גורדון בראון כה רצה שתקודם תצא לפועל, שילם את המחיר לאחר שעורר את זעם בעלי המניות, וב-17 במאי הוא הודיע כי יפרוש מתפקידו מוקדם מהצפוי.



היקף ההלוואות בתחום הנדל"ן המסחרי הסתכם בסוף שנת 2008 בכ-225 מיליארד ליש"ט (349 מיליארד דולר). כשליש מהלוואות אלו הן לפירעון השנה ובשנה הבאה, לפי דו"ח שצפויים לפרסם חוקרים מאוניברסיטת דה מונפור. החובות המכבידים - והצורך לממן מחדש במהירות חלקים כה גדולים מהם - הם סיבה נוספת לכך שהתחזית לשוק הנדל"ן המסחרי נותרה עגומה, אמר אחד ממחברי הדו"ח, ביל מקסטד.



המשרדים יישארו בסוף



קצב הנפילה בשווי הנכסים אמנם התמתן לעומת שלהי 2008, אשר מחיריהם היו בנפילה חופשית. עם זאת, צוות מומחים של ארגון המסחר reita מעריך, כי השוק לא צפוי להגיע לתחתית עד לשנה הבאה. השפל יגיע לסיומו ככל הנראה לקראת סוף 2010, לאחר שמחירי הנכסים ישלימו נפילה של 55% מהשיא של 2007, העריך דיוידסון.



עד כה, הירידות במחירים בשוק היו אחידות למדי בשלושת המגזרים המסחריים העיקריים - קמעונות, משרדים ותעשייה. אבל במבט קדימה, סביר להניח כי התשואה על נדל"ן תעשייתי תעלה על זו של נדל"ן קמעוני, אשר בעצמה צפויה להניב תשואה גבוהה יותר מאשר נדל"ן משרדי, העריך גילמרטין. התחזית לשוק הנדל"ן המשרדי בלונדון נראית עגומה במיוחד, בעקבות קיצוצים במגזר הפיננסי והשלמת הקמתם של בנייני משרדים חדשים.



תחזית זו עולה בקנה אחד עם התחזית כי התאוששות הכלכלה צפויה להיטיב עם מגזרי הייצור והיצוא, הודות להיחלשות החדה בשער הליש"ט, בעוד שספקי שירותים לשוק המקומי צפויים להצליח הרבה פחות מבעבר. אבל יהיה אשר יהיה המגזר שהכי יצליח, התחזית הכוללת עגומה. השוכרים ולא המשכירים הם שמכתיבים את הכללים בשוק המוכה הנוכחי.