ניתוח שוק - ירושלים

>> ירושלים היא "יבשת" של אזורי נדל"ן. יש בה ערב רב של שכונות השונות זו מזו במאפיינים, בביקוש, באוכלוסייה ובמחירים. מה קרה למחירי הנדל"ן בעשור האחרון? מה קרה לביקוש לשכירות בתקופה זו?



מחירי הנכסים בירושלים האמירו נומינלית (ללא התחשבות במדד) בכ-90% בעשור וחצי האחרונים, מכך יש לקזז עלייה של 67% במדד. מחיר דירה ממוצעת בירושלים עמד על 559,750 שקל ב-1995 והגיע ל-1,063,500 שקל בשנת 2008.

להוציא את השנים 1999-2003, מחירי הנכסים בעיר הבירה מציינים עלייה מתונה וקבועה. קצב עליית המחירים בירושלים דומה לזה של בירת העסקים - תל אביב. מה לגבי שוק השכירות? האם גם הוא היכה את מדד המחירים לצרכן?



כאן המצב שונה. מחירי השכירות האמירו בכ-20% בשנים 2000-2002, אך חלק ניכר מעליית המחיר נבע מהצמדת דמי השכירות לשער הדולר, שהגיע בשיאו לכ-5 שקלים בשנת 2002. שינוי מטה של שער החליפין של השקל אל מול הדולר לאחר 2002 גרר את מחירי השכירות מטה.



שכר הדירה התייקר באופן נומינלי בכ-8% בלבד בעשור האחרון. מדובר בהתייקרות ריאלית שלילית - כלומר מחירי השכירות הוזלו באופן ריאלי.



התשואה הגולמית על הנכס (סך ההכנסות משכר דירה חלקי העלות הכוללת של הנכס) שהתקבלה מנכס מניב שנרכש בירושלים בעשור האחרון עומדת בממוצע על כ-4% בשנה. התשואה השנתית על ההון (הסכום הראשוני שהושקע בנכס מהון עצמי) על נכס שנרכש ב-1998 ונמכר ב-2008 עומדת על כ-9% נומינלית וכ-6.4% ריאלית. חישוב זה מביא בחשבון תפוסה ממוצעת של 11 חודשים בשנה, הלוואת משכנתא בשיעור של 70% מעלות הנכס בריבית שנתית של 5% ל-20 שנה ועלויות נלוות של כ-7% (מס רכישה, מתווך ועו"ד).



ביקוש יציב



האם ירושלים תמשיך להיות בירת ההשקעה והתשואה? או שמא מחירי הנכסים כבר מיצו את פוטנציאל העלייה? אין תשובה מדעית לשאלה, אך מבט חטוף על השתנות מחירי הנכסים בירושלים מראה גידול שרובו מתון ועקבי לאורך השנים. גידול זה אינו מוטה תקופתית או נקודתית סביב גורם זה או אחר, ולכן ההנחה היא שהביקושים בעיר ימשיכו להיות יציבים גם בעשור הבא.



עשרה קבין של יופי ירדו אל העולם, תשעה מהם לקחה ירושלים וכנראה שזה משפיע על המשקיעים ועל השוק. האם תשואה ריאלית של כ-6% תספיק לנו כמשקיעים? בכדי לענות על שאלה זו יהיה עלינו לבדוק מהו מחיר ההון האישי שלנו, כלומר, מהי התשואה החלופית שנוכל להשיג על ההון העצמי שברשותנו.



לדוגמה, משקיע שבטוח ביכולתו להשיג תשואה שנתית של 8% (לאחר מס) בשוק ההון יבחר שלא לבצע את ההשקעה בירושלים, אך משקיע המגדיר את עצמו "סולידי" ייתכן שיעדיף השקעה זו על פני השקעה באג"ח של מדינת ישראל לטווח ארוך המניבה תשואה של כ-3%-4%. כמובן שיש לבחון את התשואה נטו בניכוי מס (במקרה זה ההשקעה בנכס פטורה ממס וההשקעות בשוק ההון ובאג"ח ממוסות בשיעורים של עד 20%).



לסיכום, מטרת המאמר היא להציג את התשואה השנתית הממוצעת שהתקבלה בראי הזמן. האם אנו מחשיבים עצמנו כ"משקיע ממוצע" או שמא ביכולתנו להשיג תשואה עודפת על ההשקעה באמצעות רכישת נכסים המניבים תשואה גבוהה מהממוצע?



בהצלחה.



-



הכותב הוא מומחה השקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות: www.rej.co.il.