אופטימיות בבת גלים

העסקה: יזם תל אביבי רכש מגרש בשטח דונם בשכונת בת גלים בחיפה תמורת 1.61 מיליון שקל.

על הנכס: מגרש שעליו בית חד קומתי הרוס, וזכויות הבנייה מאפשרות לבנות בו 16 דירות קטנות. על המגרש היה קיים בית שנבנה ב-1923 והוגדר בעבר כבית לשימור. מכיוון שבעבר הרסו בעלי המגרש את הבית, נקבע כי יש לבצע עבודות שחזור שיבטיחו כי הבית המקורי ייבנה מחדש - דבר שבעלי המגרש החדשים צריכים להביא בחשבון.



ניתוח העסקה: המחיר ששילם הקונה מבטא ציפייה לעליית מחירים בשכונה. מדיווחי אנשי נדל"ן עולה כי מחיר זה גבוה ב-25% מההצעות הגבוהות ביותר שקיבל בעל המגרש, שהגיעו לכ-1.2 מיליון שקל. הצעות אלה ניתנו על ידי יזמים מקומיים, שככל הנראה פחות אופטימיים לגבי הפוטנציאל הכלכלי של המגרש.



זכויות הבנייה במגרש מאפשרות לבנות 16 דירות קטנות בשטח של 64 מ"ר (כולל ממ"ד) ועוד 10 מ"ר שטחי מרפסות. להערכת אנשי נדל"ן ניתן יהיה למכור את הדירות בעתיד תמורת 460 אלף שקל כל אחת, כך שההכנסות מהפרויקט צפויות להיות כ-7.36 מיליון שקל. בהנחה שעלויות הבנייה יהיו 4,200 שקל למ"ר, היזם יוציא כ-4.7 מיליון שקל, בנוסף לתשלום עבור המגרש, כך שעלות הבנייה הכוללת תהיה 6.3 מיליון שקל. על סכומים אלה יש להוסיף עוד אגרות והיטלים, שהיקפם מוערך במאות אלפי שקלים בודדים. בנוסף, יש להביא בחשבון את הצורך לשחזר את המבנה שהיה קיים בעבר במגרש (אם כי בניגוד לעבודות שימור, עבודות שחזור לא עתידות להוות הוצאה כספית ניכרת).



שורה תחתונה: גם אם היזם יצליח לקבל את המחיר המבוקש, מתח הרווחים מהפרויקט צפוי להיות נמוך.



-



סייעו בהכנת הכתבה: המתווך פסח יעקב מסוכנות "שנהב נכסים", אדריכלית השימור תמר דה לה זרדה ושמאי המקרקעין דני ברלינר