משכנתא - לעלות על המסלול הנכון

כללי המשכנתא השתנו. המלצות שניתנו לפני חצי שנה כבר לא תואמות את המציאות, ולווים יכולים לנצל את הריביות הנמוכות המוצעות כיום לנטילת משכנתא גדולה יותר. עם זאת, בבנקים מתריעים מפני אשליה של הלוואה זולה וטוענים כי לצדה קיים סיכון גדול, שעלול לגרום בעתיד לצרות צרורות - ובראשן הגדלת ההחזר החודשי במידה ניכרת וחריגה מהתקציב המשפחתי.

המסלול המפתה ביותר וגם המסוכן ביותר הוא זה הצמוד לריבית הפריים. בבנקים מזהירים כי מדובר במסלול מסוכן שיכול להשתנות במהירות ולהזיק ללווים, אך נראה כי אלה מסתנוורים מהעלויות הזולות כיום. כך, למשל, בבנק לאומי למשכנתאות מדווחים כי מתוך 2 מיליארד שקל שהעמידו הבנקים למשכנתאות במאי, 75% הוצמדו לריבית הפריים - בעוד שבעבר היה שיעור זה נמוך בהרבה ונע סביב 40%. בנוסף, הריבית הנמוכה גרמה לגל של מיחזורים, כאשר ההיקף השקלי של מיחזורי המשכנתאות עד מאי השנה שקול לסכום של כל 2008. מנכ"ל בנק דיסקונט למשכנתאות, אתי לנגרמן, מספרת גם היא על היפוך קיצוני בשוק המשכנתאות. בעבר, היא אומרת, רוב המשכנתאות (כ-80%) הוצמדו למדד והיתרה הוצמדה לפריים. אך בחצי שנה האחרונה היחס התהפך לגמרי, כאשר כ-80% מהמשכנתאות מוצמדות לפריים.

"הציבור חושב שהמשכנתא הזו יותר זולה, אבל צריך להבין שיש בה מידה של סיכון. אם תהיה עלייה חדה בריבית יהיה צורך למחזר את המשכנתא ולעבור למסלול אחר", אומר משה כהן, מנהל אגף אשראי בבנק לאומי למשכנתאות. לדבריו, הלווים יכולים ליהנות כיום ממשכנתא זולה ולחכות לשעת כושר שבה הנגיד יעלה את הריבית, ואז לעבור למסלול אחר. ואולם, הוא מסייג, "יש בזה מידה של סיכון כי אי אפשר לדעת מה יהיו התנאים במסלולים האחרים".

"ריבית בנק ישראל כרגע היא 0.5% וריבית הפריים היא 2%, אבל כל תזוזה כלפי מעלה שתהיה בעתיד - ובטוח שתהיה כזו - תביא את הלווים למצב שבו יהיה להם קשה מאוד להחזיר את המשכנתא", מזהיר יעקב רויטר, סגן מנהל החטיבה הקמעונית בבנק מזרחי-טפחות. "מי שבוחר במסלול פריים צריך להיות עם היד על הדופק ולבדוק באופן שגרתי מה שיעור הריבית במשק, ולא כולם בנויים למשימה הזו", מוסיפה לנגרמן.

הריבית הנמוכה גורמת לבעיה קשה אף יותר מהגידול בהחזר החודשי - אשליה של יכולת כלכלית גדולה יותר. "החזר חודשי נמוך מקסים את הלווה ולפעמים הוא עלול לחשוב שבאפשרותו לקנות דירה יקרה יותר ממה שהוא העריך. אנשים מרגישים שהם יכולים לקחת אשראי גדול בעוד שבפועל הם לא יכולים. לכן, אנחנו בודקים את יכולת ההחזר של כל לווה כאילו הריבית היתה גבוהה", אומר רויטר.

לנגרמן מציינת כי בשלושת החודשים האחרונים מתחילה מגמה של חזרה למסלול המדדי, וההסבר שלה לכך הוא שהריבית הגיעה לתחתית ויש תחושה שאולי היא תעלה בקרוב. התקופה הזו אמנם ייחודית, אבל לנגרמן לא רואה בה חלון הזדמנויות עבור הלווים, שכן אי אפשר "לתפוס" את הריבית של היום לטווח של 20 שנה. "בריבית שמשתנה אין הזדמנויות. אם כבר, ההזדמנות טמונה במרווח בין הפריים לריבית הסופית של המשכנתא, שכיום הוא טוב במיוחד - כ-0.8%", היא אומרת.

מה, אם כך, המסלול שמומלץ לקחת היום, בעיקר לזוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה? ביקשנו מארבעת הבנקים הגדולים למשכנתאות - לאומי, הפועלים, מזרחי טפחות ודיסקונט - לבנות מסלול משכנתא שמתאים עבור זוג צעיר, שרוצה לרכוש דירה במיליון שקל ונזקק למשכנתא של 700 אלף שקל.

בפני הזוג שלנו עומדים לא מעט מסלולים אפשריים, שפערי ההחזרים והסיכונים ביניהם גדולים. אם הזוג הצעיר שלנו יתפתה וייקח משכנתא צמודה לפריים, לתקופה של 20 שנה, הרי שיזכה בהלוואה בריבית של 2% בלבד, ועל כל 100 אלף שקל הלוואה ישלם החזר חודשי של 506 שקל.

אם ההלוואה תילקח במסלול הבסיסי שצמוד למדד, שכיום נושא עמו ריבית של 4%, ההחזר החודשי כבר עולה ל-605 שקל לכל 100 אלף שקל. כשמדובר על הלוואה של 700 אלף שקל, ההפרש בין ההחזרים החודשיים מגיע ל-693 שקל - סכום לא קטן לזוג צעיר וגם לזוג לא כל כך צעיר. עם זאת, כאמור, יש לזכור כי מסלול הפריים אינו יציב, וההחזר שלו עלול לצמוח באופן חד בזמן קצר.

אז מה הכי טוב להם? בנושא זה קיימת מחלוקת בין הבנקים, שמציעים לזוג הצעיר אפיקים שלכל אחד יתרון אחר. מנקודת ראות של החזר חודשי, שתי ההצעות הקיצוניות באות מצד מזרחי טפחות, שבנה מסלול מורכב, שכולל מעמסה של החזר חודשי גבוה יחסית על בני הזוג בשנים הראשונות, והחזר נמוך בשנים האחרונות; בדיסקונט למשכנתאות, לעומת זאת, בנו מסלול שבו ההחזרים החודשיים שיוטלו על בני הזוג הם הנמוכים ביותר, ואולם הוא גם הארוך ביותר.

"בתקופה של אי-ודאות לגבי הריבית והמדד, מומלץ במיוחד לפזר סיכונים בין כמה מסלולים. התמהיל המוצע יוצר כמה יתרונות: בתקופה של ריבית נמוכה, אי אפשר שלא לקחת חלק מההלוואה בפריים, אבל כשהפריים יעלה, ההחזר החודשי עלול לעלות בצורה ניכרת. לכן, ההמלצה היא שלא לקחת יותר מ-50% בריבית פריים" - כך נאמר בדברי ההסבר של בנק מזרחי טפחות להצעה של הבנק לתמהיל המשכנתא.

בבנק לאומי למשכנתאות כותבים כי "מסלול על בסיס פריים, כאשר הריבית נמוכה, כמו היום, מסייע לבני הזוג לעמוד בהחזרי המשכנתא, בוודאי בתקופה הראשונה של כניסה לבית, עם ההוצאות המשתמעות מכך". ואולם גם בלאומי ממליצים לאזן את הלוואת הפריים עם מסלולים יציבים יותר - "המסלול הצמוד למדד עם ריבית קבועה, מנטרל השפעות עתידיות של שינויים במשק ולמעשה מקבע את הריבית - במידה שהריבית תעלה, הלוואה זו לא תושפע מכך באופן ישיר".

בבנק הפועלים מציינים מסלול נוסף שיסייע לבני הזוג להתאים גם בעתיד את גובה ההחזר החודשי ליכולותיהם הכלכליות - "ההלוואה במסלול אג"ח מאפשרת פירעון מוקדם במועדי השינוי, ואם ההלוואה נפרעת לפני מועד השינוי, הלקוח משלם עמלת פירעון מוקדם חלקית בלבד".

ומה הכי טוב לכם? זה כבר עניין סובייקטיווי, כך שכל משפחה צריכה לבדוק את צרכיה ולהתייעץ עם מומחה כיצד לבנות את המסלול המתאים לה ביותר. כפי שהבנקים לא רואים את מצבו של הזוג ההיפותטי שלנו בצורה אחידה, כך גם המסלול המתאים משתנה ממשפחה למשפחה.

היתרון של התמהיל שמציע הבנק הוא שבסוף תקופת ההלוואה משלמים פחות כסף לבנק, וחלק מההלוואה מסולקת אחרי 8-10 שנים.

החיסרון הוא שבשנים הראשונות ההחזר החודשי גבוה מאוד, וזה יכול להשפיע על איכות החיים של הלווים והיכולת שלהם לשלם את המשכנתא. כמו כן, הריבית כיום נמוכה מאוד, וכשהיא תעלה, ההחזר החודשי יכול להיות גבוה במאות שקלים.

בתמהיל הזה יש שילוב של מסלול דולרי, שהוא ספקולטיווי. אם שער הדולר יירד, הדבר יפעל פועל לטובת הלווים, אבל בתסריט ההפוך - מצבם יורע.

למי המסלול מתאים: בעלי הכנסות גבוהות עם יכולת לעמוד בהחזר חודשי גבוה ויכולת להתמודד עם גידול של כמה מאות שקלים בהחזר החודשי.

היתרון הוא שההלוואה סולידית יחסית כי מחצית מהסכום צמוד למדד. בנוסף, מחצית מהסכום צמוד לפריים וכך מנצלים את היתרון של הריבית הנמוכה כיום.

החיסרון הוא שמסלול צמוד מדד בריבית קבועה הוא לא המסלול הכי זול ביותר לאורך חיי ההלוואה, בגלל הצמדה למדד שגורמת לחוב לגדול. בנוסף, ככל שהתקופה של משכנתא בריבית קבועה ארוכה יותר, הריבית גבוהה יותר.

למי המסלול מתאים: למי שרוצה לסיים את המשכנתא תוך 20 שנה ולא יותר.

היתרון של המשכנתא הוא בריביות הזולות. במשכנתא חצי קבועה הריבית מובטחת רק לעשר השנים הראשונות ולאחר מכן היא נקבעת לעשר שנים נוספות לפי הריבית של בנק ישראל באותה תקופה, בתוספת 1.2%. בחלון הזה אפשר למחזר את ההלוואה ללא עמלות היוון.

החסרונות הם הוא שפחות כסף צמוד לפריים, ולא מנצלים את היתרון של הריבית הנמוכה בשוק כיום.

למי המסלול מתאים: למי שרוצה החזר חודשי יציב מאוד ולמי שרוצה שתהיה לו אופציה למחזר או לפרוע את המשכנתא ללא עמלה.

היתרון בהצעה של הבנק הוא שהריביות מאוד אטרקטיוויות, אבל הן מותנות בפתיחת חשבון משכורת בבנק. זו ההצעה שבה התנודתיות של ההחזר החודשי הכי קטנה - למעלה ממחצית ההחזר החודשי קבוע ולא ישתנה. החסרונות הם, שהריביות מותנות בתנאים שמציב הבנק.

למי המסלול מתאים: לאנשים שרוצים פחות דינאמיות בהחזר החודשי של המשכנתא ואינם צופים גידול משמעותי בהכנסות.