הצד הפחות מצליח של שוק הנדל"ן

הכל טוב בשוק הנדל"ן? לא בטוח. מסתבר שיש גם צד שני ל"אחד השווקים הטובים בעולם", כפי שהכתירה באחרונה את שוק הנדל"ן הישראלי התקשורת העולמית - צד שלא כל כך בא לידי ביטוי בניתוחי השוק השוטפים: עלייה מדאיגה במספר הלווים שאינם מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא.

לפי עמותת ידיד, המפעילה מרכזי סיוע לאזרחים שנתבעו לפנות את ביתם בשל אי עמידה בהחזרי המשכנתא, בשלושת החודשים האחרונים נרשם גידול של כ-40% במספר הפניות אליה - והם צופים שהמספרים רק יגדלו בתקופה הקרובה. להערכת העמותה, מתוך מיליון בעלי משכנתא בישראל 80 אלף נקלעים לקשיים מדי שנה - כשבמחצית הראשונה של 2009 זינק המספר הזה ב-20%.
ואכן, האווירה בשיחות עם עורכי דין שעוסקים בתחומי הגבייה וכינוס הנכסים מטעם הבנקים למשכנתאות שונה מאוד מהטון הנלהב שאופף את הכתבות ואת הניתוחים של שוק בפריחה. לא שיש לעורכי הדין פחות עבודה - להפך, העומס במשרדיהם רק גובר ועל שולחנותיהם נערמים עוד ועוד תיקים חדשים של חייבים שאינם עומדים בהחזרי המשכנתאות.

אני מרגיש שיש יותר מקרים של חייבים שלא משלמים, בעיקר של חייבים 'מגמגמים', שזה אומר שהם משלמים את התשלום החודשי, אבל באיחור, או שהם מדלגים מדי פעם על תשלום", אומר עו"ד אהוד שטמר ממשרד שפלר שטמר המתמחה בתחום הבנקאות. "יש יותר פיגורים בתשלומים, יותר לווים שלא משלמים את המשכנתא ויותר פניות מצד הלווים להגיע להסדרים ולפריסת חובות עם הבנקים למשכנתאות".

עם זאת, חרף העלייה במספר "מפגרי המשכנתא", שטמר מדגיש כי עד כה לא נרשמה עלייה במספר העיקולים והדירות שמוצעות למכירה בכינוס נכסים. לדבריו, בבנקים מעדיפים כיום להגיע להסדר עם הלקוחות ולא לעקל בתים - וגם הוא, כנציג הבנק מול החייבים, משתדל ללכת לקראת החייבים שנקלעו לקשיים, לפני שהוא מפנה אותם מהבית.

למדיניות הסבלנית שאימצו בבנקים כמה הסברים: ההוצאות הכרוכות בעיקול דירה לעתים גבוהות מאוד ועדיף מבחינתם להתעסק בכסף ולא בניהול נכסים, וקיים, כמובן, גם השיקול התדמיתי שמכתיב התנהלות סבלנית במקום נקיטת פעולה דורסנית ומעקלת.

"מבחינה חוקית אפשר להגיע לצווי פינוי בקלות יחסית, אבל אנחנו לא מתייחסים לכך בקלות ראש - העדיפות הראשונה היא תמיד להגיע להסדר עם החייבים", מדגיש שטמר. לדבריו, הבנק יכול לפתוח בהליך משפטי נגד חייב רק אחרי שזה מפגר בתשלומי המשכנתא במשך שישה חודשים, אם כי כשמדובר בלקוח עם היסטוריה בעייתית, שכבר נפתח נגדו תיק בהוצאה לפועל, ההליך מהיר יותר וניתן לקחת לו את הדירה בקלות רבה יותר - "אבל גם במקרה כזה, של לקוח עם רקורד בעייתי שמפגר בתשלום אחד או שניים, לא יתבצע פינוי מיידי".

שטמר מספר על לווים שמתנהל נגדם תיק במשך שנים - לעתים אף כאלה שהוצאו נגדם בעבר כמה צווי פינוי - אבל עדיין מצליחים להגיע להסדר עם הבנק ונמנעים מפינוי הדירה.

קיימים כמה מסלולים להסדרי חובות עם הבנקים למשכנתאות, כשהמטרה העיקרית היא להקטין מיידית את הנטל של תשלומי המשכנתא. כך, מי ששילם משכנתא במשך עשר שנים ונותרו לו עשר שנים נוספות לסילוק החוב יכול לפרוס את ההלוואה מחדש על פני 15-20 שנה - ולהקטין את גובה ההחזר החודשי.

סוג נוסף של הסדר רלוונטי למי שלא שילם משכנתא במשך כמה חודשים וצבר חוב, שנושא ריבית פיגורים. במקרה כזה מבקשים רבים מהחייבים "להכניס" את החוב לתוך מסגרת המשכנתא ולשלמו כחלק מהתשלומים החודשיים.

הסדר נוסף, אמנם קיצוני, שעשוי להיות אופציה טובה במקרים מסוימים, הוא למכור את הבית. ההיגיון אומר שעדיף לחייב למכור את הבית בעצמו, שכן מכירה בכינוס כרוכה בהוצאות נוספות, כמו שכר טרחה של עורכי דין, שמשלם החייב. שטמר: "מי שהסתבך בצורה יותר רצינית והגיע למצב שאינו רואה אור בקצה המנהרה, וכל הסדר עם הבנק הוא בסך הכול דחייה של הקץ - כדאי לו למכור את הדירה בעצמו.

"ההחלטה למכור את הדירה היא קשה מאוד. מעטים מגיעים אליה. עם זאת, במקרה שחייב בוחן את המצב בצורה ריאלית ורואה כי אין באפשרותו לעמוד בתשלומי המשכנתא, ואפילו לא בתשלום מופחת, הרי שמבחינה כלכלית עדיף לו למכור את הבית לבד", מוסיף שטמר.

למי שפוטר מהעבודה או הסתבך בחובות ממליץ שטמר "לטפל בבעיה מהר ולא להזניח אותה - ההזנחה יוצרת עומק פיגורים, שמאפשר לפתוח תיק בהוצאה לפועל, שגורם לגידול נוסף בהוצאות החייב. הייתי מצפה מאנשים לחשוב קדימה ולבוא לדבר עם הבנק".

עו"ד דוד לוי, המייסד והבעלים של אתר מכרז אונליין, הגה פתרון בעבור אלה הנאלצים למכור את דירתם מיידית: התחייבות למכור את הדירה בהליך מהיר. לוי מספר על לקוח שלו, איש עסקים, שנטל הלוואות מבנקים כדי לקנות דירות להשקעה ועכשיו הבנקים לוחצים עליו להחזיר כסף כדי לצמצם את חובותיו. "הוא מוכן למכור את אחת הדירות ב-10%-15% פחות ממחיר השוק, כי אם ימשיך להחזיק בדירה כנראה שיהיה עליו לחכות עוד שנה עד שהשוק ישתפר".

לגבי לווים שפוטרו מעבודתם, אומר לוי: "המשמעות של פיטורים זה לחץ על משקי הבית. למי שצבר חסכונות יש פתרון זמני, אבל יש כאלה שאין להם חסכונות והם נקלעו למצב חמור.

"אין ספק שבגלל המיתון פחתה היכולת של נוטלי המשכנתאות להחזיר חובות, ויש כאלה שאין באפשרותם להחזיר אפילו חלק קטן מהחוב - ונגדם ננקטים הליכים משפטיים. הסיבה הכי שכיחה להיקלעות לקשיים היא פיטורים. מה עושים כשמאבדים את העבודה? 50% מהמפוטרים מסתדרים באמצעות סיוע מהמשפחה, אבל לאחרים אין פתרונות", מדגיש לוי.

מבחינת לוי התגברות קצב העברת תיקים של חייבי משכנתאות מהבנקים - מגמה שתפסה תאוצה בתחילת 2009 - היא רק קצה הקרחון: "כשאני מתחיל להרגיש שקיימת בעיה זה אומר שמשקי הבית מתמודדים עמה כבר כמה חודשים. לכן, אני מעריך, על פי כמות העבודה שנמצאת אצלי, שמשפחות רבות כבר נקלעו לבעיה אבל עדיין לא הגיעו לעורכי הדין".

עו"ד ערן רייף ממשרד ברוכשטיין, בירו רייף, רוהר ושות', מכיר את הבעיה דווקא מהצד של קבלנים, המתקשים לשלם את חובותיהם לבנקים, בעיקר באזור המרכז. מתחילת השנה, לדבריו, הוא עד ליותר ויותר קבלנים, הנאלצים למצוא פתרון - בדרך כלל הלוואת גישור - לתקופה שבה אין באפשרותם להחזיר חובות לבנקים.

אחד הגורמים לקשיי הקבלנים הוא הקיפאון במכירות - וכשאין הכנסות אין לקבלנים מקורות להחזיר את ההלוואות לבנקים ובסופו של דבר הם נדרשים להגיע להסדר. רייף אינו יכול להעריך במדויק את היקף הבעיה, אבל מדווח על "שינוי משמעותי לרעה".

עם זאת, רייף מדגיש כי בשנה האחרונה חל שינוי משמעותי ביחס לקבלנים-חייבים: "אם לפני שנה העיסוק העיקרי היה מימוש מיידי של נכסים - כיום, במרבית המקרים מקובל לעסוק בהסדרים ובפריסות, גם על בסיס ההערכה שלא נכון להוציא כעת נכסים למכירה בשוק בצורה של כינוס. עמדת הבנקים נובעת מתנאי השוק, ואולי גם משיקולי תדמית או רצון לא להכביד יותר על המשק, כי כל עסק שנופל שולח עוד אנשים למעגל המפוטרים.

"הגישה הסבלנית לא מפתיעה אותי, כי במערכת הבנקאות מועסקים אנשים שיש להם ניסיון עם תקופות גרועות. המימושים בעבר לא בהכרח הניבו את התוצאה האופטימלית והם הגיעו למסקנה שבנסיבות מסוימות, כמובן תוך בדיקה של כל מקרה לגופו, עדיף לתת ארכה ולא לנקוט הליכים מיידית", מסביר רייף.

רייף אינו רואה שינוי לטובה בחודשיים האחרונים, שבהם נראה כאילו שוק הנדל"ן חוזר לעצמו והקונים שבים לאתרי המכירות: "אני לא מרגיש שינוי בזרם המידע שמגיע מהבנק - נשארה אותה כמות עבודה ואני לא רואה שינוי מגמה".

על השאלה מה יקרה, לדעתו, כשתסתיים תקופת החסד - משיב רייף: "אם תהיה הרגשה שההתאוששות מגיעה יכול להיות שהבנקים יאריכו את 'תקופת החסד', אבל יכול להיות שהסבלנות תאזל".

רייף פסימי לגבי התקופה הקרובה: "אנחנו נמצאים בתוך המשבר פחות משנה וההערכות עדיין לא מגובשות - יש תהליכים כלכליים שנמצאים בתחילתם. אני לא כל כך אופטימי. יחסית לעולם מצבנו טוב, השאלה היא אם זה לא יבוא לידי ביטוי אצלנו בגל הבא".