קניית דירה איננה עניין פשוט. מדובר באירוע רב משמעות המצריך סכום כסף גבוה יחסית ליתר הרכישות שמבצע אדם במהלך חייו. לא לכל אדם ישנם הסכומים הדרושים לרכישת דירה בזמינות מיידית ורוב האנשים לוקחים הלוואות או משכנתאות.
מהי בעצם משכנתא
משכנתאות הן הלוואות למטרת קניית דירה או כל נכס אחר, שפירעונן הדרגתי במשך תקופה ארוכה (עד שלושים שנה).
יש מספר לא מועט של סוגי הלוואות והצמדות אותן מציעים הבנקים וחברות המימון השונות והן מחולקות למספר סוגים שונים:
1. סוג ההצמדה- כלומר, הצמדה למדד, לדולר או לריבית הפריים שנקבע בהתאם לפרמטר שאליו מוצמדת הכנסתו של הרוכש שלווה את הכסף.
2. סוג ההלוואה- כלומר, ריבית קבועה או משתנה ומסלול פירעון ההלוואה, גם הוא נקבע על פי הכנסתו של הרוכש הלווה.
לדוגמה, במידה וזוג הרוכשים הם זוג צעיר קיים צפי כי המשפחה תגדל ותחול עליה בהוצאת משק הבית. דבר זה כשלעצמו יקשה על פירעון ההלוואה בעתיד.
לכן, חשוב לקחת בחשבון מהלך זה ולבצע משכנתא עם פירעון שיתאים גם לתקופה בה יהיו יותר נפשות במשפחה וההוצאות יהיו גבוהות יותר משל זוג צעיר בלבד.
סוג נוסף של הלוואה הינו הלוואה הנקראת הלוואת זכאות. הלוואת הזכאות הינה הלוואה המגיעה מהמדינה דרך הבנקים למשכנתאות והיא בריבית קבועה הצמודה למדד.
יתרונה של הלוואה זו הינה הריבית הקבועה והאפשרות לפרוע את ההלוואה ללא עמלות פירעון וללא קנסות.חסרונות ההלוואה הם העובדה שההלוואה צמודה למדד, שבראייה של כמה שנים לאחור, נמצא במגמת עלייה, וכן העובדה שמכיוון שהריביות בבנקים ירדו, ניתן למצוא כיום הלוואות זולות יותר מאשר הלוואות הזכאות.
בנטילת משכנתא מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שאינו קשור לבנק ממנו אתם לוקחים את ההלוואה על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי והמשתלם ביותר עבורכם. העלות היא שולית אל מול החיסכון.
מה צריך לעשות?
אלו הצעדים שתידרשו לעשות כדי לקבל הלוואה לדירה המיוחלת:
1. קבלת מידע וגיבוש תוכנית מימון - תוכלו לקבל מידע על אפשרויות המימון שהבנקים מציעים ועל סוגי ההלוואות ותנאיהן. מידע זה יסייע לכם לגבש את התוכנית המתאימה לכם לגבי סכום ההלוואה המבוקש, הביטחונות שניתן להעמיד לזכות הבנק וכו'.
2. הגשת בקשה להלוואה - לאחר קבלת המידע הדרוש וגיבוש תכנית המימון, תגישו בקשה להלוואה. הבקשה להלוואה כוללת מידע על הלווים, מטרת ההלוואה ופרטי הנכס אשר ישועבד לטובת הבנק. במסגרת הבקשה יימסרו גם פרטי הערבים להלוואה.
3. המצאת מסמכים - כדי שהבנקים יוכלו לבחון את בקשת ההלוואה, עליכם להעביר מסמכים שונים כמפורט בהמשך מדריך זה. ייתכן שתידרשו להמציא מסמכים נוספים גם לאחר האישור העקרוני של ההלוואה.
4. בחינת הבקשה להלוואה ואישורה - הבנקים יבחנו את הבקשה, את המידע ואת המסמכים ויחליטו אם הם מוכנים לתת את ההלוואה, באיזה סכום ובאלו תנאים.
5. חתימה על חוזה הלוואה - אם ניתן אישור להלוואה, תחתמו אתם והערבים (אם ישנם) על הסכם ההלוואה ונספחיו, תמציאו את מסמכי הביטחונות הנדרשים ותחתמו על מסמכי הבנק, ככל שתידרשו. כמו כן תחתמו על טופס הרשאה לחיוב חשבונכם בבנק מסחרי, ותחזירו לבנק את טופס ההרשאה כשהוא חתום על ידי הבנק המסחרי, כדי לאפשר לבנק לגבות את הסכומים שיגיעו לו מעת לעת על פי הסכם ההלוואה.
6. ביצוע ההלוואה - לאחר שעמדתם בכל הדרישות, תבוצע ההלוואה כמוסכם. בדרך כלל תבוצע העברה בנקאית לחשבון המוכר או לחשבון הקבלן או לחשבון גורם אחר, בהתאם למוסכם מראש. לעתים תקבלו המחאה לפקודת אותו גורם.
מהן העלויות?
קבלת הלוואה עצמה כרוכה במספר עלויות. אלו הן העלויות ההכרחיות בדרך לנטילת משכנתא:
- דמי הנפקת תעודת זכאות (רק במקרה של הלוואה מוכוונת - הלוואה לזכאים, הניתנת לפי הסדר עם הממשלה, כאשר מי שמבצע את ההלוואה בפועל הם הבנקים).
- דמי שמאות (הסכום ישולם ישירות לשמאי).
- דמי ביול מסמכי ההלוואה (יועבר לאגף מס בולים במשרד האוצר).
- דמי פתיחת תיק.
- דמי רישום הביטחונות (ישולם ישירות לגורמי הרישום השונים).
- פרמיית ביטוח אשראי, אם נדרש ביטוח אשראי (הפרמיה תועבר לחברת הביטוח).
אילו מסמכים נדרשים?
אל ההוצאות צריך גם להוסיף את המסמכים הבאים:
מסמכים המתייחסים ללווים:
- תעודות זהות. בעלי אזרחות זרה דרכון ומסמך מזהה נוסף הנושא תמונה ופרטי זיהוי.
- לווים המתגוררים בחו"ל דרך קבע יחתמו על כתב מינוי נציג בארץ.
- אישור על הכנסה מעבודה: לשכירים - תלושי משכורת מ - 3 החודשים האחרונים, לעצמאיים - שומת מס אחרונה ו/או אישור רו"ח.
- עבור אישורי הכנסה ממקורות אחרים: אישור בהתאם לסוג ההכנסה (לדוגמה: קיצבת נכות אישור רשמי מהגוף המממן, דמי מזונות הסכם גירושין).
- דפי חשבון של 3 החודשים האחרונים מחשבון הבנק המסחרי, עבור כל חשבון בנק.
- דוגמה של שיק מחשבון הבנק ממנו תיפרע ההלוואה באמצעות.
- הרשאה לחיוב חשבון שיתן הלווה לבנק.
- טופס בקשה להלוואה ממולא וחתום כנדרש.
- לווים בעלי זכאות להלוואה מוכוונת - תעודת זכאות.
מסמכים המתייחסים לערבים בהלוואה:
- מסמכי זיהוי (כמפורט לעיל לגבי הלווים).
- אישורי הכנסה (כמפורט לעיל לגבי הלווים).
מסמכים המתייחסים לנכס אשר ישועבד לבנק (אין חובה, אך רצוי, להמציא מסמכים אלה לפני אישור עקרוני להלוואה):
- נסח רישום או אישור זכויות ושעבודים (בהתאם למקום הרישום של הנכס).
- הסכם רכישה של הנכס (אם הנכס אינו רשום ע"ש הלווה או המשעבד).
מסמכים ופעולות לצורך ביצוע ההלוואה (אם אושרה):
- הערכת שמאי לגבי הנכס המוצע לשעבוד ערוכה על ידי שמאי מוסמך אליו תופנו על ידי הבנק (אם הבנק דורש זאת).
- אם הנכס משועבד (לדוגמה, להבטחת הלוואה של המוכר) - אישור שחרור השעבוד, סילוק ההלוואה או אישור פרי פסו (חלוקת הנכס בין שני בנקים) - הכל כפי שהבנק ידרוש.
- הצגת ערבות בנקאית לפי "חוק המכר" (במקרה של רכישת דירה חדשה - אם הבנק דורש זאת).
- הוראת קבע לבנק מסחרי להסדרת גביית התשלום החודשי על חשבון ההלוואה.
- בקשה להצטרף לביטוח נכס לביטוח חיים כולל הצהרת בריאות (לגבי לווים כשירים לביטוח זה).
- בהלוואות מוכוונות לפי תוכניות ממשלתיות מסוימות - אישורים מיוחדים בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון.
- בהלוואות למימון בנייה - היתר בנייה ואישור מהנדס על שלב הבנייה (אם הבנק דורש זאת).
- בהלוואות לרכישת דירה - חוזה רכישת הדירה חתום כחוק וכן צילום תעודת הזהות ומספר חשבון הבנק של מוכר הדירה בצירוף מסמך לאימות פרטי החשבון (שיק, אישור מהבנק וכד').
- מי שמבצע את ההלוואה באמצעות מיופה כח יחתום על ייפוי כח המקובל על הבנק ובהתאם לחוק.
הכותב הוא יועץ משכנתאות.