פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      היקף המשכנתאות זינק ביוני בעשרות אחוזים

      הריבית האפסית מעודדת את שוק הנדל"ן. בכיר בבנקים: "אנשים חיכו לירידת מחירים, וכשהיא לא הגיעה - התחילו לסגור עסקות"

      היקף המשכנתאות שניתנו לרוכשי דירות בישראל גדל בעשרות אחוזים ביוני 2009 והגיע לשיא של כמעט שנה. ההסתערות על הדירות התרחשה למרות מחירי הדירות המאמירים ולמרות העובדה שהריבית על המשכנתאות חזרה לעלות ושמצבם הכללי של מחפשי הדירות הורע, כפי שעולה ממדד משכן.

      מבדיקת TheMarker עולה כי ביוני היה היקף המשכנתאות החדשות שניתנו בכל הבנקים כ-3.5 מיליארד שקל (לא כולל מיחזור משכנתאות באותו הבנק שנתן אותן). לשם השוואה, היקף המשכנתאות החודשי הממוצע בינואר-מאי 2009 היה כ-2.3 מיליארד שקל בלבד. בסך הכל היה היקף המשכנתאות מתחילת השנה בכ-14 מיליארד שקל. בענף המשכנתאות מסבירים כי הזינוק בהיקף המשכנתאות ביוני נובע בעיקר מתחושת היציאה מהמשבר. בכיר בענף אמר: "יש לא מעט אנשים שבעקבות המשבר עצרו רכישת דירות וחיכו לירידת מחירים, שבסופו של דבר לא הגיעה. כשהציבור הפנים שירידת מחירים לא תהיה, הוא התחיל לסגור יותר עסקות, ורואים את זה ברבעון השני. העובדה שבבנקים מקבלים ריביות אפסיות מביאה גם היא לחיפוש אחר אלטרנטיבות להשקעה, ובהן גם רכישת דירות".

      השפל ההיסטורי בריבית בנק ישראל, העומדת על 0.5%, הביא למעבר של נוטלי משכנתאות למסלול הפריים, לעומת מסלולי ההצמדה שהיו פופולריים בשנים קודמות. לפי הערכות, שיעור המשכנתאות שנלקחו במסלול הפריים הגיע ברבעון השני של 2009 ל-70%-75%, לעומת כ-45% בתקופה המקבילה לפני כשנה.

      לא כל הבנקאים למשכנתאות מסכימים כי המעבר של הלקוחות למסלול הפריים חכם - שכן ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% (כך שהיא עומדת כיום על 2%). הבנקים מציעים מסלול כזה בריבית שבין פריים פחות 0.7% לפריים בתוספת 0.1% (בהלוואה של 400 אלף שקל ל-20 שנה). חלקם סבורים שהלקוחות אינם מביאים בחשבון את החששות מאינפלציה ומהעלאת ריבית על ידי בנק ישראל, שיתבטאו בעליית ריבית הפריים ובעקבות זאת בהתייקרות של החזרי המשכנתא.

      עם זאת, יש גם מי שמצביע על כך שב-20 השנים האחרונות הריביות על משכנתאות צמודות היו גבוהות מריביות הפריים; ושכאשר הפריים עולה, גם הריביות צמודות המדד עולות - כך שאי אפשר לקבוע איזה מסלול יהיה עדיף בעתיד. כך או כך, ברור שבשנה וחצי האחרונות מסלול הפריים היה כדאי.

      בכל מקרה, בענף מסתמן קונסנזוס באשר להמלצה ללוקחי המשכנתאות לשלב ריבית פריים וריבית צמודה בהלוואות. "לקוח שחושש מאינפלציה והעלאות ריבית יכול לקחת רכיב של 30%-40% % בריבית פריים, ולקוח שפחות חושש יכול לקחת 50% מהמשכנתא בריבית פריים", אמר אתמול בכיר בענף.

      "מחירי הבתים ממשיכים לעלות"

      האנליסט טרנס קלינגמן מבית ההשקעות אקסלנס האשים אתמול את מדיניות הריבית של בנק ישראל ביצירת בועת נדל"ן. "בנק ישראל מנפח בועת נכסים; אי אפשר יותר להתעלם מהסימנים של בועת נכסים בהתהוות", כתב קלינגמן. "לדעתנו, הבועה ניכרת בהרבה נכסים, אבל בולטת מאוד בתחום הנדל"ן. על אף הגידול באבטלה והתכווצות התמ"ג, מחירי הבתים ממשיכים לעלות, בעיקר בגלל סביבת ריבית ריאלית שלילית".

      קלינגמן הסביר כי ישראל היא בין המדינות הבודדות שבהן אינפלציה גבוהה אך גם ריבית אפסית. "בועת הנדל"ן מושכת את תשומת לבו של בנק ישראל, והמשנה לנגיד הודה שסעיף שכר הדירה במדד הפתיע", כתב קלינגמן. "לדעתנו, הבועה התרחבה לנכסים אחרים, כגון חלק מהאג"ח הקונצרניות, ואפילו לחלק מהאג"ח הממשלתיות".

      לפי אקסלנס, לבנק ישראל יש שתי אפשרויות לטיפול בבעיה: לא להגיב לבועת הנכסים המתהווה או להעלות את הריבית כדי להוציא את האוויר מהבועה בצורה הדרגתית. "לדעתנו, המדיניות הנכונה היא להתחיל להעלות את הריבית בקרוב, אבל לא בטוח שלבנק ישראל יהיה האומץ לנקוט צעד זה, מחשש למיתון הרבה יותר כבד במשק - לקח שנלמד מיפאן משנות ה-90", הוסיף קלינגמן. "אם בנק ישראל לא יעלה את הריבית, ברור שבטווח הבינוני אנחנו מסתכנים בהתפוצצות בועה על כל השלכותיה".

      איילת ניר, הכלכלנית הראשית של בית ההשקעות אי.בי.אי, אמרה בתגובה לדברי קלינגמן: "אני לא חושבת שיש בועה בשוק הנדל"ן. יש עליית מחירים, אך זה לא אומר שיש בועה. הריבית הריאלית כיום שלילית, ויש גידול בכמות הכסף שמחפש השקעות אטרקטיוויות, שביניהן אפשר למצוא את הנדל"ן".

      ניר הוסיפה כי הותרת הריבית הנמוכה בעייתית רק אם שיש סכנה ליציבות המחירים במשק. לדבריה, "היו בתחילת השנה תחזיות לדפלציה, וכיום המחירים עברו מאינפלציה שלילית לאינפלציה בתוך היעד. בנק ישראל עשה מה שמצופה ממנו".

      יו"ר הבנק הפדרלי בארה"ב, בן ברננקי, רמז שלשום כי לא יפנה למהלך של העלאות ריבית בטווח הקרוב. ניר אמרה כי אין הכרח שבנק ישראל ייאלץ לחכות להעלאת ריבית בארה"ב כדי להעלות את הריבית בישראל. "אין צורך לנהל מדיניות זהה", אמרה, והוסיפה כי בעבר הריביות בארה"ב ובישראל לא תמיד היו מתואמות.

      אורי גרינפלד, כלכלן מאקרו בבית ההשקעות כלל פיננסים, אמר: "סביבת הריבית האפסית במשק אכן יוצרת עודפי ביקוש בשוק הדיור, ובייחוד בדיור להשקעה. לפי נתונים שקיבלנו, כרבע מהדירות שנרכשו ברבעון האחרון באזור המרכז נרכשו למטרת השקעה ולא למגורים. עם זאת, לא הייתי מכנה את עליית מחירי הדירות בועתית.

      "צריך לזכור שמאז 2003 עלו מחירי הדירות בישראל בכ-22%, בעוד שהתוצר צמח בכ-26%. כלומר, בשנות הצמיחה החזקה מחירי הדירות עלו בקצב אטי לעומת הצמיחה וההכנסה הפנויה במשק, וכעת, כשהריבית נמוכה, אנו רואים את הצרכנים משתמשים בחסכונות שלהם לרכישת דירות ומעלים את המחיר בחדות. נוסף על כך, משבר האשראי הקשה על הקבלנים בישראל ליזום בנייה חדשה והיצע הדירות החדשות נמוך מאוד, מה שיוצר לחץ נוסף על המחירים".

      "יש כאן היסחפות"

      בשוק הנדל"ן דחו אתמול מכל וכל את האמירות שלפיהן מחירי הדירות בישראל משקפים בועה. בשוק מעריכים כי העלאה בריבית בנק ישראל עשויה להקטין את השוק, המצוי כעת בתנופה, ואולי אף תוריד את מחירי הדירות, אך לא צפויה קריסת מחירים שמאפיינת התפוצצות של בועות.

      "איני רואה את הקשר הישיר בין מדיניות הנגיד לבין מחירי הנדל"ן", אמר מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, גיל דקל. "כשמדברים על בועה, מדברים על שוק שנמצא ברמות מחירים גבוהות והביקושים בו גבוהים ולא סבירים - וכשההייפ נגמר, יש קריסה. אצלנו, לעומת זאת, צמיחת השוק בתקופה האחרונה משקפת מחירי נדל"ן סבירים, מצוקה בקרקעות זמינות לבנייה והתפרצות ביקושים כבושים של אנשים שהמתינו בסוף השנה שעברה לראות כיצד המשבר משפיע על השוק, וכל אלה אינם קשורים בכלל למדיניות הריבית. הגורם היחיד שמשפיע על הביקושים לדירות ומתקשר למדיניות הנגיד הוא המשקיעים שנכנסו לשוק עקב מחסור באלטרנטיבות ראויות להשקעה. במצב כזה, ייתכן שכשיועלו הריביות, כמות העסקות בשוק תקטן - ואולם אין כאן שום דבר שדומה לבועה".

      "אני חושב שיש כאן היסחפות", אמר יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן. "סביר שיהיו שינויים ולחצים אינפלציוניים בקרוב, שהריבית תעלה ושהפרמטרים הכלכליים שאיפיינו את התקופה האחרונה ישתנו לקראת סוף השנה, מה שישפיע על שוק הנדל"ן. המצב הכללי אינו נהדר - הפיטורים נמשכים, אנחנו עדיין בתוך המשבר, וזה כולל גם את שוק הנדל"ן. לא אתפלא אם לקראת סוף השנה המגמה תתהפך ונראה לחצים גדולים להורדת מחירים, אבל מי שמצפה שהאפקט יהיה של תקיעת סיכה בבלון - טועה. בענף יש גם לחצים לכיוונים הפוכים, ובראשם היצע הדירות הקטן. לכן אני לא מוציא מכלל אפשרות שנראה ירידות מחירים, ואולם אני מאוד רחוק מהעמדה של אקסלנס. זו לא בועה".

      סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, עמוס דבוש, אמר: "נכון שעקב הורדת הריבית המחירים עולים, אבל לגמרי לא בממדים של בועות. אם יתגשם תרחיש הבלהות, והריביות על משכנתאות יעלו במידה ניכרת, שתקשה על הלווים - הם יוכלו לפרוס את המשכנתא לתקופות ארוכות יותר ולפתור חלק גדול מהבעיה. לפיכך, גם בהיבט זה איני שותף למודאגים".

      מוטי ויזל, בעל מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי בנדל"ן, גם הוא אינו מזהה בועה בשוק. "מה שקורה כאן עכשיו אינו בועה", אמר. "מחירי הדירות עולים, כי יש חוסר אמיתי בדירות. אין ספקולנטים, אין היצע גדול, אין ביקושים חסרי פרופורציה, וחסרים כל הדברים שמשמשים דלק ליצירת בועה. אני מעריך שהמחירים לא יעלו באופן משמעותי מעבר לעליות עד כה. הייתי נזהר עם המלה 'בועה'".