במורד מדרגות מס הרכישה

אושרה בקריאה ראשונה הצעת חוק לפיה בעל דירה אחת, שרכש בשנים 2000-2001 דירה חלופית, יזכה למדרגת מס רכישה של 0.5% אם ימכור את דירתו הישנה תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החלופית (במקום 12 חודשים). רוכש דירה בשנת 2002 יצטרך למכור את הדירה הישנה עד תום 2003. לא תוקן העיוות בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה.



מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה



בתיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 9, כי יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה ישלם מס רכישה מופחת לפי שלוש מדרגות מס. ההקלה החדש תתבטא בהוספת מדרגת מס תחתונה, בשיעור 0.5% (נוסף על מדרגות של 3.5% ו-5%). החסכון במס עשוי להגיע עד לכדי 3% מסכום המדרגה התחתונה (כיום כ-13 אלף שקל).



החלפת דירה יחידה - המצב המשפטי הנוכחי



מדרגת המס התחתונה בשיעור 0.5% מוענקת גם לרוכש דירה שבבעלותו דירת מגורים אחרת, שהיתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, ובלבד שיימכור את הדירה האחרת תוך 12 חודשים לאחר "הרכישה" של הדירה החלופית (להלן - "תקופת המכירה"). רוכשי דירות רבים ששילמו מס רכישה לפי שלוש מדרגות מס קיבלו כעבור שנה דרישת תשלום הפרשים בעקבות אי מכירת הדירה הנוכחית בתקופת המכירה.



כידוע, מכירת דירה תוך 12 חודשים בתקופה של מיתון אינה משימה קלה, ולעיתים נאלצים מוכרי דירות רבים להתפשר במחיר כדי למכור את הדירה תוך 12 חודשים, ולהימנע מתשלום "קנס" על שלא השכילו למכור את הדירה במועד הקצוב בחוק.



ההקלה בהצעת החוק



בימים אלו אושרה בקריאה ראשונה הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 48)(הוראות מיוחדות לגבי רכישות בשנים 2000 עד 2002) התשס"ב - 2001. על פי הצעת החוק תוארך תקופת המכירה של 12 חודשים כדלקמן:



א) ברכישת דירה בשנים 2000 ו-2001 תהיה תקופת המכירה 24 חודשים.



ב) ברכישת דירה ב-2002 תהיה תקופת המכירה מיום הרכישה ועד תום 2003. מכך עולה כי תקופת המכירה הולכת ומתקצרת ברכישת דירה ב-2002. לדוגמה, ברכישת דירה בינואר 2002 תהיה תקופת המכירה כ-23 חודשים, ואילו ברכישת דירה בדצמבר 2002 תתקצר תקופת המכירה לפחות מ-13 חודשים.



ג) ברכישת דירה מ-2003 ואילך לא יחול התיקון לחוק. המצב המשפטי יחזור לקדמותו כפי שהוא כיום, ותקופת המכירה תעמוד על 12 חודשים.



עיוותים במיסוי רכישת דירה "על הנייר"



ההקלה במס רכישה ניתנת גם לרוכשי דירה שבנייתה טרם הסתיימה (דירה על הנייר). בהקשר זה עולה השאלה האם תקופת המכירה מתחילה כרגיל מיום חתימת הסכם הרכישה כגרסת רשויות המס, או אולי יש לאמץ גישה מקילה לפיה יש לדחות את התחלת תקופת המכירה ליום סיום הבנייה של הדירה על הנייר. לדעתנו, יש להעדיף את הגישה המקילה גם לאור פרשנות החוק לפי תכלית החקיקה.



תימוכין לגישה המקלה:



א) לגישה המחמירה יש השלכות קשות - רוכש דירה על הנייר יאלץ לבחור בין ויתור על ההקלה לבין מכירת הדירה שמשמשת למגוריו, אגב מעבר למגורים בשכירות בתקופת ביניים עד סיום בניית הדירה החלופית. קשה להעלות על הדעת שהמחוקק היה נותן ידו לפרשנות מחמירה, שעלולה להפלות לרעה רוכש דירה "על הנייר". הפרשנות המחמירה אף גורמת לכך שרבים נרתעים מרכישת דירת מגורים שמצויה בשלבי בנייה ראשוניים. קבלת הצעת החוק בדבר הארכה זמנית של תקופת המכירה ל-24 חודשים עשויה להקטין את העיוות אך לא לבטלו. לדוגמה, רוכש דירה שנתיים לפני מועד סיום בנייתה ייאלץ למכור את דירתו הנוכחית במועד סיום הבנייה של הדירה החלופית. הבעיה תחריף עם צמצום תקופת המכירה ב-2003, וביתר שאת עם החזרת המצב המשפטי לקדמותו - תקופת מכירה בת 12 חודשים - החל מ-2004.



ב) היקש למס שבח - במס שבח, כמו במס רכישה, ניתנת הקלה למי שמחליף דירה יחידה תוך שנה (סעיף 49ג(1)). אין חולק כי לצורך מס שבח תקופת המכירה מתחילה ממועד היותה גמורה וראויה לשימוש. המחוקק הניח שבעל דירה זקוק לתקופה של עד שנה מהיום בו רכש דירה בנויה או שבניית הדירה שהוא רכש הסתיימה, כדי למכור את דירתו הנוכחית. (המחוקק האריך את התקופה מ- 9 חודשים לשנה). אין סיבה שאותו היגיון לא יחול אף בהחלפת דירה יחידה לצורך מס רכישה, על אף השוני בהגדרת דירת מגורים.



ג) מדובר בטעות בהיסח הדעת - שורש הבעיה נעוץ בכך שהמחוקק לא היה ער להשלכות הנובעות מכך שהגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה, שכוללת דירה שבנייתה טרם הסתיימה, חלה אף לעניין מועד מכירת הדירה המוחלפת. ברור שאין להיצמד לפרשנות מילולית כאשר הדעת נותנת שמדובר בטעות של המחוקק, וכידוע המחוקק אינו חף משגיאות. לראיה ניתן להצביע על שתי שגיאות נוספת של המחוקק באותו סעיף ממש: האחת, דירה שהיא מלאי עסקי הוחרגה מהגדרת "בניין", אך לא מהגדרת "דירת מגורים", ולכן לכאורה תיחשב כדירה נוספת. השנייה, דירה שמוחזקת באמצעות תאגיד אינה נחשבת כדירה נוספת, בהיעדר סייג דוגמת סעיף 49ד לחוק.



לסיכום, יש לקוות שבנוסחו הסופי של החוק המתקן ייקבע כי מירוץ תקופת המכירה אינו מתחיל לפני מועד סיום הבנייה של הדירה הנרכשת. ראוי היה שהנציבות תאמץ קביעה זו כפרשנות מקילה והגיונית יותר, שמונעת תוצאות בלתי רצויות, עוד בטרם סוגייה זו תוכרע בידי ערכאות משפטיות ולפני שהמחוקק יתקן את החוק.