>> אזור השרון זוכה בעשור האחרון למעמד של מותג של איכות חיים. ביקוש גבוה לנכסים בבנייה רוויה ולצמודי קרקע הביא לעליות מחירים מהותיות. מה לגבי דירה המניבה שכר דירה חודשי - האם גם זו היתה השקעה משתלמת באזור בעשור האחרון?
ב-1995 היה מחיר דירה ממוצעת בשרון כ-537 אלף שקל. ב-2008 זינק המחיר לכ-992 אלף שקל - עלייה של כ-85% ב-13 שנה. בהתחשב בכך שבאותה תקופה עלה מדד המחירים לצרכן בכ-67%, הרי שמחירו של נכס ממוצע בשרון עלה גם ריאלית. לשם השוואה, באחת הערים שהציגו את העלייה החדה ביותר במחירי הדירות בתקופה זו, ירושלים, השינוי הסתכם ב-90%.
מחירי הנכסים בשרון עלו ברציפות במשך התקופה, מה שמלמד על ביקוש איתן ורציף. הקפיצה במחירי הנכסים ב-2002 נבעה בעיקר מהשינוי בשער החליפין של הדולר, שהגיע בשיאו לכמעט חמישה שקלים.
מה לגבי שוק השכירות - האם גם הוא היכה את המדד, והאם גם הוא מציג ביקוש רציף וקשיח? מסתבר שגם כאן המצב דומה. שוק השכירות באזור השרון זכה לעדנה ולביקושים רציפים ובדומה למחירי הנכסים, המחירים בו עלו בשיעור שנתי קבוע.
ב-1998 היה שכר הדירה החודשי 2,236 שקל בממוצע וב-2008 הגיע ל-2,693 שקל, עלייה של 20%. מדד המחירים עלה בתקופה זו בכ-29% - כך שלמעשה שכר הדירה ירד ריאלית.
תשואה על נכס היא למעשה חלוקה של סך ההכנסות השנתיות משכירות בעלות הנכס הכוללת. התשואה המתקבלת מנכס מניב שנרכש בשרון בעשור האחרון מגיעה רק לכ-3.8% בממוצע. התשואה השנתית על ההון, המחושבת על נכס שנרכש ב-1998 ונמכר ב-2008, מגיעה לכ-8% נומינלית ולכ-5.35% ריאלית. חישוב זה מביא בחשבון תפוסה ממוצעת של 11 חודשים בשנה, הלוואת משכנתא בשיעור 70% מעלות הנכס בריבית שנתית של 5% ל-20 שנה וכן עלויות נלוות של כ-7% (מס רכישה, מתווך ועו"ד).
כמובן שלא נוכל לנבא כיצד יתנהגו בעתיד מחירי הנדל"ן בשרון. עם זאת, על סמך התנהגות גרף המחירים שהציג ביקוש רציף ומתמשך סביר להניח שבהיעדר משברים חמורים בכלכלה הישראלית נוכל לצפות להמשך העליות המתונות במחירים.
לפני כמה שבועות ניתחנו את השינוי במחירי הנכסים באזור חיפה והקריות בעשור האחרון. שם נוכחנו לדעת כי מחירי הנכסים עלו בשיעור חד של כ-30% בין 1998 ל-2002 ובשנים לאחר מכן צנחו לרמתם הנומינלית, כפי שהיו לפני העלייה. חיפה מציגה תנודתיות גבוהה בביקושים ובמחירי הנכסים ומתאימה בעיקר למשקיעים העוסקים בעסקות פליפ - רכישה ומכירה ברווח. התשואה הכוללת שהציג שוק זה בממוצע היתה שלילית.
אזור השרון, מנגד, מציג תשואה נומינלית ממוצעת של כ-8% לשנה (תשואה ריאלית של כ-5.35%) ומתאים במאפייניו למשקיע הסולידי.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il
מדד ההשקעה המשפחתית: אזור השרון
חיים לוי
31.7.2009 / 7:15