"יש עיוות במחירי הדירות בישראל"

>> "מינהל מקרקעי ישראל מתנהג כמונופול. הוא משווק מעט קרקעות וזה מייקר את מחירי הדירות. אנחנו לא יודעים אם יש פה מניע זדוני, או שפשוט מדובר בגוף שלא מאוים על ידי תחרות ולכן מתנהל בעצלתיים" - כך טוען עו"ד דרור שטרום, לשעבר הממונה על ההגבלים העסקיים, שמכהן כיום כמנכ"ל המכון הישראלי לתכנון. במחקר חדש שערך ד"ר שלומי פריזט עבור המכון עולה כי רוכשי הדירות משלמים מחיר הגבוה ב-40% מהמחיר שהיו צריכים לשלם לו שוק הקרקעות בארץ היה תחרותי.

"זה הבסיס של היצע וביקוש. אם היו מגדילים את ההיצע, המחירים היו יורדים. בשוק שבו יש מתחרים, אם אחד המוכרים מקטין את הכמות שהוא משווק יש לזה השפעה זניחה בלבד על מחיר השוק. אבל לשחקן יחיד יש שליטה על כל התפוקה, ובמקרה הזה המינהל שולט ב-93% מקרקעות המדינה, ולכן יש לו השפעה גדולה על המחירים".



מה הנזק העיקרי מההתנהלות הזו?



"הליבה של הבעיות היא שיש עיוות מוחלט בערך ובמחירים שהאזרח הצעיר משלם כדי להקים את ביתו. מדובר במאות אלפי שקלים שאנשים משלמים סתם.



"בענפים אחרים, כמו החשמל, כשיש מונופול, המחיר מפוקח. בשוק שלא מתנהג בצורה תחרותית, המדינה מפקחת על המחירים כדי שהמונופול לא יפקיע מחירים. אבל במינהל אין פיקוח על מחירים או הכמויות המשווקות".



מה הפתרון?



"בכל מונופול יש שני פתרונות: פיקוח על כמויות ומחירים על ידי גוף חיצוני, או הגדלת ההיצע. מדי שנה צריך להוציא 0.5% מהקרקעות לשיווק כדי לשמור על מחירים מאוזנים - שיהיו מחירים שווי ערך למחירים שהיו מתקבלים בתנאי תחרות".



ומה אם מחירי הדירות יירדו?



"אז מה? אותי מעניין שיהיה מצרך במחיר שוק. יש עיוות וצריך להנהיג מדיניות כלכלית נכונה שתתקן אותו. צריך להיפטר מהעיוות בצורה הדרגתית ובלי ליצור זעזועים, כדי שהשווקים יתנהגו בצורה נורמלית".



האם הרפורמה במינהל תביא להורדת מחירים?



"הרפורמה עדינה מדי. היא צעד חיובי אבל לא מספיק חזק. יש בה הסרה של חסמים, אבל היא לא תשפיע כפי שהיא היתה צריכה להשפיע, בגלל שהמתנגדים קשרו לה את הידיים והרגליים".



אילו חסמים?



"הורידו מהמינהל הרבה תפקידים ביורוקרטיים, והעובדים יעברו לעבוד בעיקר במטרה להבטיח היצע מספיק של קרקעות. בנוסף, בפעם הראשונה הגדירו למינהל תפקיד: לשווק קרקעות לפי צורכי המשק, למרות שלא הכתיבו לו כמויות מינימום".



אתה אופטימי לגבי אפשרות שינוי המצב?



"אני משוכנע שכן, אבל הבעיה היא שבמקום לחתור להגדלת עוגת הקרקעות ולהפוך אותן זמינות לכל נפש במחיר נורמלי, חברי הכנסת דאגו למי שיקבל יותר ולמי שיקבל פחות. הסיסמאות נגד בעלי הון וה"הילולה" של צדק חברתי טישטשו את הנקודה המרכזית ברפורמה: להגדיל היצע כדי שאפשר יהיה לרכוש דירות. כל אלה שמתנגדים לרפורמה פוגעים דווקא במעמד הביניים, הפחדים מהרפורמה מנעו ממעמד הביניים לקנות קרקעות במחיר סביר".