האם השוכרים יצילו את הקבלנים של ניו יורק?

ניו יורק טיימס



וליסה וג'יימס טייט נמנו עם הדיירים הראשונים שעברו לגור בוואן ברוקלין ברידג' פארק, פרויקט דירות בבעלות משותפת (קונדומיניום) בברוקלין הייטס, בקיץ 2008. שנה לאחר מכן, המסדרונות עדיין שוממים למדי. רק 77 מתוך 438 הדירות בפרויקט נמכרו. 26 נמצאות בתהליכי מכירה.



כדי לוודא שהכסף ימשיך לזרום גם בתקופות בהן קשה למכור, חברת הבנייה, ral, החלה להשכיר חלק מהדירות. הדיירים הראשונים נכנסו לדירותיהם החודש. "זה פרויקט נהדר", אמר רוברט לוין, נשיא ral, "אך אנחנו כפופים לתכתיבי המציאות. המציאות היא כזאת שהמימון מהווה בעיה עבור הקונים, ומכירת הבית הנוכחי שלהם מהווה גם היא בעיה. כל הגורמים האלה נכנסים ומאטים את התהליך".



על רקע המיתון, בניינים רבים שהחלו את חייהם כבניינים בבעלות משותפת עברו למודל של השכרה. אך מה ש-ral עושה בוואן ברוקלין ברידג' פארק - ומה שחברות קבלן רבות אחרות של פרויקטים דומים יעשו בחודשים הקרובים - הוא שונה במקצת. הבניין הופך למעין תערובת, שבין דירות בבעלות משותפת לדירות להשכרה.



"אם הקבלן אינו יכול למכור, הוא מקבל את ההחלטה הזאת ביחד עם בעל הקרקע", אומר אנדי גרינג'ר, שמנהל את חברת שיווק הנדל"ן פרודנשל דאגלס אלימן. "הם מסכימים ביניהם שכדי לשמור על תזרים המזומנים, הם עומדים להשכיר דירות".



מרבית הפרויקטים בבעלות משותפת מציבים מגבלות מסוימות על השכרת דירות. ללא קשר לשאלה ממי משכירים את הדירות, הקונים הפוטנציאלים נרתעים בדרך כלל ממבנים שבהם יש מספר רב של דירות להשכרה.



"זאת לא בעיה אם מדובר במספר דירות מצומצם", הוסיף גרינג'ר. "אם אם אתם מתחילים להשכיר 25% מהדירות בבניין או יותר, הוא מקבל איכות של בניין להשכרה". היחידות שהושכרו, הוא טוען, אינן יכולות להימכר כחדשות כשהשוק מתאושש, בעיה שתאלץ את הקבלנים להוריד את מחירן. מה גם, שהשוכרים לא תמיד מטפחים את הדירות שלהם כפי שעושים אנשים שהדירות הן בבעלותם, מה שעשוי גם כן לעורר בעיה.



הרעיון להשכיר חלק מהדירות עורר חששות בקרב חלק מבעלי הדירות בוואן ברוקלין ברידג'. "אנשים היו מוטרדים", הודה טייט, 44, ששילם עם אשתו 695 אלף דולר עבור דירת סטודיו של 102 מ"ר. "הם לא דואגים עדיין, אך מוטרדים מכך שאם מספר הדירות להשכרה יהיה גבוה יותר, הוא עלול לפגוע בהשקעה שלנו".



השוכרים דווקא מרוצים



לשוכרים המצב החדש פחות מפריע. ג'ונתן מלון שכר דירה בפרויקט וואן ברוקלין ברידג' מוקדם יותר החודש. הוא מכר את דירתו הקודמת בוושינגטון והחליט לא לרכוש כרגע דירה חדשה. "כמו הרבה אנשים, אני לא בטוח להיכן צועד שוק הנדל"ן של ניו יורק. אני חושב ברצינות לרכוש בהמשך דירה בבניין, אבל אני רוצה לראות כיצד הדברים מתפתחים".



אך האם השכרת חלק מהדירות גרועה מלהשאיר את הבניין ריק למחצה? ג'ונתן מילר, נשיא חברת השמאות מילר סמואל, סבור שהתשובה היא לא. "ההשפעה השלילית על ערך הדירות בבניין מלא בדיירים פחותה בהרבה לעומת בניין ריק", הוא אומר. "אפשר להניח שהיעד הסופי של היזם היא למכור את כל הדירות. בטווח הארוך, הערך לא נפגע".



אין כרגע רשימה מדויקת של מספר הבניינים בניו יורק שפוסעים בנתיב השכרת הדירות, אך נראה שבברוקלין יש ריכוז גדול שלהם. מילר צופה כי השילוב בין בניינים בבעלות משותפת ודירות להשכרה יהפוך להיות שכיח יותר. "אפשר להרגיש את הלך הרוח משתנה", הוא אומר. "הכל מסתכם בלחצים על זרימת המזומנים".



במטרה להשכיר דירות שלא נמכרו, הקבלנים צריכים לשמור את הזכות לעשות זאת בתוכנית המתאר המקורית של הבניין - מסמך המוגש למשרד הפרקליט הכללי של ניו יורק שאותו אמורים הקונים הפוטנציאלים לקרוא בטרם הם מבצעים את הקנייה.



אם הקבלן לא כולל זאת בתוכנית, הוא יכול לבצע שינויים שיאפשרו השכרת דירות מאוחר יותר, אך רק אם אף יחידה עדיין לא נמכרה. לכן, החל להתפתח נוהג, שלפיו הסעיפים המאפשרים השכרת דירות נכללים במסמך מלכתחילה.



ral שומרת לעצמה את הזכות להשכיר דירות בכל הפרויקטים שלה, אך לוין אומר כי הפעם האחרונה שהחברה השתמשה בזכות הזאת היתה בתחילת שנות ה-90. "הבניין אינו מיועד להשכרת דירות", הוא מדגיש. בעוד תוכנית המתאר המקורית תאפשר לו להשכיר עד 25% מהדירות, יותר מ-100 דירות, הוא מציע כעת להשכרה 20 דירות בלבד, פחות מ-5% מסך הדירות. חמש דירות הושכרו עד כה, כולן עם חוזים לשנה, ושתיים מהן נמצאות בתוכנית של "שכירות עד לבעלות". היינו רוצים שהמצב יהיה שונה", מסכם לוין את הלך הרוח בשוק הנדל"ן האמריקאי כיום.