השקעה בנדל"ן - בחינת האלטרנטיבות (1)

>> בכתבות קודמות בחנו את התשואות הממוצעות שמתקבלות מהשקעה בנדל"ן באזורים שונים. תחילה התייחסנו לאזורים נרחבים - מרכז, צפון, שרון ודרום - בהמשך התמקדנו באזורים קטנים יותר, גוש דן ואזור חיפה והקריות, ולבסוף ניתחנו את התשואות המתקבלות מהשקעה בנכסים בערים הגדולות, ירושלים ותל אביב, הזוכים לביקוש ער הן ברכישה הן בשכירות.

אחת המסקנות היתה שהתשואות הכוללות שהתקבלו על הון המושקע באזורי הביקוש היו גבוהות משמעותית מהתשואות שנרשמו בפריפריה. התשואות הנומינליות השנתיות הממוצעות על ההון שהושקע בנכס בעשור האחרון היו: אזור הצפון - 1.5%, גוש דן - 6.4%, אזור הדרום - 4.24%, באזור חיפה והקריות נרשמה תשואה שלילית של -0.3%, אזור השרון - 8%, תל אביב - 8.1%, והשקעה בנכס מניב בירושלים הניבה בממוצע תשואה נומינלית של 9% בשנה בעשור האחרון.



נזכיר כי לצורך ביצוע החישובים הנחנו כמה הנחות יסוד זהות לכל האזורים שנבדקו: דמי שכירות של 11 חודשים בשנה, מינוף (משכנתא) בשיעור 70% משווי הנכס בריבית של 5% (נומינלית) לשנה, עלויות נלוות (מתווך, עו"ד, מס רכישה) בגובה 7% מעלות הנכס ועוד.



התשואות הריאליות על ההון המושקע, בקיזוז העלייה במדד המחירים לצרכן היו נמוכות בהרבה: באזור הצפון תשואה שלילית של 1%, גוש דן - 3.8%, אזור הדרום - 1.7%, חיפה והקריות - תשואה שלילית של 2.75%, אזור השרון - 5.35%, תל אביב - 5.5%, ותשואה שנתית ריאלית ממוצעת של 6.4% על השקעה מניבה בירושלים.



האם השקעה המניבה תשואה שנתית ריאלית של 5%, או אפילו 6%, מספקת אל מול האלטרנטיבות?



דוגמה: משקיע הרואה לנגד עיניו רק אלטרנטיבות השקעה בפק"מ, ישקול את התשואה מנכס מניב אל מול ריבית (תשואה) שנתית של 0.5%, נכון להיום. עם זאת, צריך לזכור כי השקעה בפק"מ מסוכנת פחות, קלה יותר לביצוע ואינה דורשת טיפול מתמיד ותפעול. מצד שני, הפער בין תשואת הפק"מ לתשואה שמניב נכס בירושלים (בהתבסס, כמובן, על נתוני העבר) גבוה מאוד - 8.5% (הפק"מ מחושב בערכים נומינליים).



כדי לבחון את כדאיות ההשקעה בנכס מניב עלינו לדעת מהו מחיר ההון שלנו - כלומר, מהי אלטרנטיבות ההשקעה. מכיוון שהשקעה בנדל"ן נחשבת סולידית בישראל - סבירות נמוכה לאובדן הקרן או לירידה משמעותית בשווי הנכס תוך זמן קצר - הרי שניתן להשוות את התשואה המתקבלת מהשקעה בנכס מניב לתשואת אג"ח (איגרת חוב).



תשואה על הנייר



אג"ח היא הלוואה שנוטל מנפיק האיגרת מהרוכש. כך, אם נרכוש אג"ח מסוג שחר של מדינת ישראל, הנושאת ריבית של 4%, המדינה תשלם לכל מחזיק איגרת בעלת ערך נקוב 100 אגורות 4 אגורות מדי שנה. לרוב מונפקת האג"ח בערך נקוב 100, וביום הפדיון חוזר השווי שלה לערך זה. בתקופה שבין ההנפקה לפדיון, נסחר נייר ערך זה בשווי שונה מ-100 אגורות - בהתאם להיצע והביקוש.



דוגמה: אג"ח של חברת החשמל (חשמל 22) הונפקה ב-3 ביוני 2002 ומועד הפדיון שלה נקבע ל-20 בפברואר 2015. איגרת זו משלמת קופון של 6.5%, ומחירה בשוק ביום כתיבת שורות אלה הוא 127.44 אגורות - כלומר, אם משקיע ירכוש כעת את האג"ח, הוא ישלם תמורתה מחיר זה, אבל יקבל קופון בגובה 6.5% מהערך הנקוב בלבד (100 אגורות). בהתחשב בכך שרכש את האג"ח ב-127.44 אגורות, צפויה למשקיע תשואה מצרפית הנמוכה מ-6.5% הנקובים.



באג"ח, בדיוק כמו בנדל"ן, יש חשיבות למחיר הרכישה. המטרה היא, כמובן, לרכוש את האיגרת במחיר נמוך ככל האפשר - ובכך להגדיל את התשואה ממנה. בשבוע הבא נשווה בין תשואות השוק מהשקעה בנדל"ן לתשואות שמניבות כמה איגרות חוב.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות: www.rej.co.il