זהירות, בולענים במרכז העיר

>> 12 מיליון שקל הושקעו לפני כעשר שנים בפיתוח מרכז כיכר צה"ל בקרית שמונה. הריצוף הוחלף, הותקנה תאורה חדשה, מזרקת המים שודרגה וחזיתות חנויות המסחר שופצו. הכסף הגיע ממשרד השיכון והבינוי, ואנשי המקצוע והאדריכלים הגיעו מתל אביב. התוצר בהדמיות של המתכננים - ובמידה מסוימת גם בצורתו הסופית - היה נאה, אבל הדבר לא הביא לפיתוח הכיכר. להפך, במקום נעשו טעויות תכנוניות, חלק מהחנויות נסגרו והכסף ירד לטמיון.

"העבודה בקרית שמונה היא דוגמה לתהליך שנעשה בלי שיתוף התושבים ובעלי הנכסים במקום. מדובר בסוג של ניתוק", מסביר האדריכל דרור גרשון, מייסד עמותת מרחב - התנועה לעירוניות מתחדשת. כיום מקדם גרשון תוכנית התחדשות עירונית לכל מרכזי הכיכרות בקרית שמונה בשיתוף העירייה, הפורומים האזרחיים, הסוחרים ובעלי הנכסים, בהשקעה כוללת של כ-30 מיליון שקל שיגיעו אף הם ממשרד הבינוי והשיכון.



הבעיות של מרכז העיר הן תולדה של הבעיות של קרית שמונה - לא גדולה, עניה, ולא אטרקטיווית. כתוצאה מכך, העסקים שבה נותרו ברמה בסיסית למדי.



דבר דומה קרה גם בעיר העתיקה בבאר שבע, שבה הושקעו לפני יותר מעשר שנים עשרות מיליוני שקלים בשדרוג מדרחוב קק"ל ושיפור חזיתות מבנים. "במקום הושקעו תקציבים גדולים", מספר גורם בעירייה, "אך הפעילות המסחרית לא הגיעה לרמה המצופה". החל מ-2007 העירייה עובדת לפי תוכנית חומש, הכוללת שיפור חזיתות ותשתיות, הגדלת זכויות בנייה, קידום תוכנית עסקית וייזום פעילויות תרבות. ההשקעה הכוללת בתוכנית היא בהיקף של כ-150 מיליון שקל, שמגיעים ממשרדי ממשלה שונים.



אלו רק שתי דוגמאות לניסיונות עקרים לעורר את מרכזי הערים ההיסטוריים, אלה שננטשו במהלך השנים על ידי התושבים לטובת הקניונים ומרכזי הבילוי החדשים. הניסיונות כרוכים בהשקעות של מיליוני שקלים ומספקים עבודה רבה למתכננים, אדריכלים וקבלנים. התוצאה היא שהמרכז אמנם יפה יותר, אך נותר רדום כשהיה.



שיפוצים קוסמטיים שכללו מדרכות הולנדיות, ביוב ותאורה נכנסו גם לרחוב נורדאו בחיפה לפני שני עשורים, ללא שיווק הרחוב ומיתוגו או שיתוף בעלי הנכסים. ראש העירייה דאז, אריה גוראל, חשב שבאמצעות הפיכת הרחוב למדרחוב יצליח להשיב להדר הכרמל את מעמדו כמרכז המסחר והבילוי העירוני. התוצאה היתה קשה: לאחר כמה שנות גסיסה נעלם מדרחוב נורדאו סופית ממפת הבילויים והמסחר של חיפה וסומן על ידי התושבים לדיראון. עסקים מסחריים לא הגיעו אליו, מסעדות ובתי קפה (למעט סניף של קפולסקי) לא מצאו אותו אטרקטיווי ומי שרצו להגיע אליו גילו שאין בסמוך מקומות חניה.



לפני כשנתיים שידרגה עיריית הרצליה את רחוב סוקולוב במרכז העיר בהשקעה של כ-35 מיליון שקל, במטרה להופכו למתחרה של אזור הבילויים של הרצליה פיתוח. גם היא לא הביאה בחשבון את היבטי החניה והתחבורה, ולא דאגה לניהול המתחם. התוצאה: המרכז העירוני בהרצליה עדיין נאבק כדי להגיע ליעדים שהעירייה הציבה בפניו.



מרכז נולד



בימים אלה הודיע משרד הפנים על תוכנית לעידוד חידוש מרכזי הערים באר שבע, ירוחם, כרמיאל וחיפה (הדר הכרמל). כל אחת מהרשויות שנבחרו תקבל 250 אלף שקל להכנת תוכנית פעולה מפורטת לשיקום המרכז. בהמשך ייבחרו שתי רשויות שיסובסדו במיליוני שקלים על ידי משרד הפנים, בהתאם לשיעור ההשקעה של העירייה והסוחרים. מטרת הפרויקט היא להעלות את קרנם של מרכזי הערים, דבר שאמור להזרים אוכלוסייה חדשה ולהעלות את מחזור העסקים וערך הנכסים.



גם הפעם מתברר שמרכזי הערים המתים הם בולעי כספים חסרי תקנה. בעיריית כרמיאל מתכוונים להשקיע לצורך פיתוח המרכז העירוני כ-10 מיליון שקל, בעיריית באר שבע כבר הושקעו כ-40 מיליון שקל (מתוך 150 מיליון השקלים המתוכננים בתוכנית החומש) ובחיפה הושקעו עד כה בשיקום פיזי בשכונות הדר הכרמל 60 מיליון שקל, ו-50 מיליון שקל הושקעו בתחום התרבותי והחברתי. בהמשך יושקעו 150 מיליון שקל נוספים.



השוני מהניסיונות הקודמים הוא בכך שמשרד הפנים מצפה מהרשויות להקים מינהלת וחברות ניהול, שינהלו את מערכת המסחר על ידי ייזום פעילויות, אחזקה ותפעול של המקום, פרסום ושיווק, פתיחת חנויות אופנה ופיתוח מסחר ייחודי ואמנות. מהמקום תפונה התעשייה הישנה, ויוענקו מענקים לבנייה ולשדרוג המתחם ותמריצים נוספים.



עם זאת, נראה כי מדובר במשימה קשה במיוחד. במרכז כרמיאל שוקדים בימים אלה על עבודות שיפוצים, ואולם לא נראה שלתושבים זה מזיז הרבה. עבורם המרכז נדד כבר לפני שנים למרכזי המסחר החדישים שהוקמו באזור התעשייה המזרחי, וכל מה שנותר מהמרכז ההיסטורי של העיר הן שורה של חנויות ועסקים קטנים כגון חנויות לחומרי בניין, וסוכנויות נסיעות ותיווך קטנות, שאינם מהסוג שמושך קהל. השיפוצים הקוסמטיים ודאי שלא יעשו עסקים אלה לאטרקטיוויים יותר, ויהיה קשה מאוד לשכנע את הקהל לצאת מהקניונים בתמהיל הנוכחי.



בירוחם המצב דומה. מה שמכונה "המרכז העירוני" של העיר מתאים בקושי להגדרה של מרכז שכונתי בעיר קטנה. למעט סניף בנק שנמצא בו, תמהיל העסקים כולל מספרות, מעדנייה, מיני-מרקט וחנויות בסיסיות נוספות. ניכר שהמקום עבר מתיחת פנים ושיפוצים קוסמטיים בעבר, ואולם הבעיה אינה בחזות אלא במהות. לירוחם אין מרכז עסקים ראשי (מע"ר), כי העיירה קטנה מדי וענייה מדי. האם תכנון, טוב ככל שיהיה, יוכל לשנות משהו?



ולבסוף חיפה. לעיר פוטנציאל טוב להצלחת תוכנית לרענון המע"ר: יש את הכמות הנדרשת של תושבים, העיר מושכת אליה גם מבקרים מסביבתה הקרובה, ובעיקרון יש בה היתכנות כלכלית כמעט לכל דבר. דעיכת המרכז העירוני בהדר הכרמל נבעה מיציאת עסקים ומקומות בילוי לכיוון מפרץ חיפה, החל בסוף שנות ה-70, ומהקמת קניונים שמשכו אליהם את פעילויות הבילוי.



בשלב מאוחר יותר עברו מקומות הבילוי בעיר לציר שדרות מוריה, בעוד ניסיונות חוזרים ונשנים להחיות את הדר הכרמל כשלו. השאלה הגדולה היא, האם התוכנית הקיימת תחזיר את רחובות הרצל והחלוץ לימי הזוהר. לחיפאים, ששומעים הבטחות כאלו כבר 30 שנים יש סיבה טובה להיות סקפטיים.



בעיריית חיפה אומרים כי תוכניות קודמות למקום עסקו רק בשיפוץ אסתטי ואילו כעת מתבצע שיקום רב-מערכתי, הכולל גם היבטים תרבותיים וחברתיים. בעירייה מספרים כי ניצני השינוי כבר נראים בדמות בתי קפה ומקומות בילוי שנפתחים ומצליחים למשוך קהל צעיר.



לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, שפיתח תוכנית כלכלית לערים באר שבע, חיפה וכרמיאל, פיתוח השטחים המסחריים צריך לבוא מתוך מחשבה כלכלית ושיווקית: "זה שאנחנו מחליפים פחים מנירוסטה, עושים ריצוף חדש ומציבים ספסלים חדשים ותאורה בצבעים עדיין לא יביא קהל. מרכז מסחרי מנהלים כל השנה".



פרויקטים דומים מקודמים בימים אלה בין היתר על ידי אודי כסיף ממשרד מייזליץ כסיף, להתחדשות דרך רמתיים בהוד השרון. הדבר נעשה תוך שינוי תוכניות הבנייה והתאמתן לאזור. רק בצפון רמתיים יושקעו כ-30 מיליון שקל בארבע השנים הקרובות. בנתניה מקדם המשרד פרויקט שיקום על ציר הרצל וברחובות הפנימיים, כחלק מהשקעה בתשתיות וחזות אתרי הליבה של העיר בעלות של כ-500 מיליון שקל בטווח של כעשר שנים.



"מדובר בתפישה עכשווית שאומרת שעדיף ללכת ולחדש משהו ישן מאשר לכבוש שטח חדש בזמן שהמרכז הולך ומתפורר", מסביר כסיף. "עד עכשיו נהגו הרשויות לזרוק את 'הרהיט הישן' ולקנות חדש. כיום יש מודעות של משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים והרשויות, ולאט לאט זה גם מחלחל פנימה לסוחרים ולצרכנים".



"לא להיות שבויים של הקניונים"



לדברי בן שחר, לא יעבור זמן רב עד שנרגיש שינוי בהרגלי הצריכה. "כבר לפני שש שנים חזינו את תהליך החזרה של המסחר לרחובות ולמרכזי הערים, על רקע מהלכים דומים שהתרחשו בעולם וכוחות השוק. נכון להיום גופי הנדל"ן והקמעונאים מחפשים מקומות נוספים לבצע פעילות מסחרית גם במרכזי ערים, בין היתר כדי לא להיות שבויים של הקניונים הגדולים ולא לשלם 100-150 דולר למ"ר דמי ניהול".



ירושלים, מבחינת בן שחר, היא חלוצה בישראל בתחום השיקום של מרכז העיר. "אם בעבר רשתות המסחר הגדולות היו פונות לקניונים, כיום יש לי רשימה של לפחות עשר רשתות שמבקשות להיכנס למרכז העיר. הדבר העלה משמעותית את המחיר למ"ר. במשולש הרחובות קינג ג'ורג' יפו ובן יהודה קיימת בשש השנים האחרונות עלייה במחיר לשטחי מסחר בשיעור של כ-30%, וכיום שוכרים שם שטחי מסחר במחירים של 60-100 דולר למ"ר. ב-2007 גדלו הכנסות העירייה מאגרות והיטלים מהאזור, והגיעו לכ-70 מיליון שקל, לעומת 6 מיליון שקל בלבד ב-2004".



גם בעיריית כרמיאל צופים עליות מחירים: "אם דמי השכירות כיום הם כ-500-600 דולר לחנות בשטח של כ-25 מ"ר, בעתיד הם יגיעו לכ-1,000 דולר לחנות בשטח של כ-32 מ"ר", צופה מהנדס העיר אייל רותם, ומוסיף: "נכון להיום שיעור התפוסה במרכז העיר הוא כ-20%, כאשר המטרה שלנו היא שיהיה עודף ביקוש של יותר מ-100%. את כל זה אנחנו עושים מול הסוחרים, ולפי הצרכים שלהם קיבלנו החלטה הנדסית. זה לא זבנג וגמרנו, אלא עבודת ניהול לטווח ארוך - בדיוק כמו שמנהלים קניון".