בשורות טובות בארה"ב: שוק הדיור מתחיל בהתאוששות

אי-פי



זה היה - שימו לב לשימוש בזמן עבר - משבר הדיור החמור ביותר שכולם, מלבד ניצולי השפל הגדול, יכולים לזכור. מהשיא המטורף של פריחת הנדל"ן ב-2005-2006, עד לשפל המיתון שנרשם מוקדם יותר השנה, מחירי הבתים נפלו ב-38% ומכירות הבתים החדשים צללו ב-79%. סכום אדיר של 4 טריליון דולר נמחק משווי הבתים, ומיליוני אמריקאים איבדו את בתיהם דרך עיקולים. כעת קחו נשימה עמוקה ונשפו החוצה: הגרוע ביותר מאחורינו.

לפי כל המדדים, מלבד העיקולים, שוק הדיור התייצב ואזורים רבים מתאוששים. מכירות הבתים מיד שנייה ביוני עלו ב-9% לעומת ינואר, ומכירות הבתים החדשים טיפסו ב-17% בתקופה זאת. הבנייה עדיין מנומנמת, אבל היא עלתה כמעט ב-20% מתחילת השנה.



אפילו מחירי הבתים, שירדו בשליש לעומת רמתם בשיא, עלו במאי, בפעם הראשונה מאז יוני 2006. "הנפילה החופשית הסתיימה", אמר דין בייקר מהמרכז למחקר ומדיניות כלכלית. הבעיה היא שבייקר, כמו כלכלנים רבים, צופה שהשוק "ירחף בסביבות התחתית" במחצית השנייה של השנה.



יש גם כמה איומים ממשיים שעשויים לחבל בהתאוששות העדינה הזאת. שיעור האבטלה, שמגיע ל-9.5%, צפוי לעלות ליותר מ-10%, ויותר בעלי בתים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם. ריביות המשכנתא צפויות לעלות ולייקר את הבעלות על בתים, והטבת המס הפדרלית לקוני דירות ראשונות, שפיתתה רבים אל השוק, צפויה לפקוע ב-30 בנובמבר.



"כל עוד שיעור האבטלה ממשיך לעלות, בלי קשר לתוכניות הפדרליות לסיוע ללווים, יימשכו הבעיות בשוק הדיור", אומר סטיב קומבי, מנכ"ל המרכז לפיתוח נדל"ן באוניברסיטת צפון קרוליינה. אולם כאשר במקומות כמו לאס וגאס, פיניקס ולוס אנג'לס מתנהלות מלחמות מחירים על נכסים שהועמדו לעיקול, אפשר לקבוע שהגענו לתחתית.



צפון-מזרח: ניו יורק מתאוששת



איש אינו מבין את כוח הדולר טוב יותר מהניו יורקרים. אחרי שבית בלונג איילנד עמד למכירה במשך ארבעה חודשים ללא קונה, אמר סוכן הנדל"ן למוכרים להוריד את המחיר מ-650 אלף דולר ל-599 אלף דולר. הבית נמכר בסוף השבוע שלאחר מכן. במריק, כ-45 ק"מ מזרחית לניו יורק, מתחילים הבתים להימכר "כל עוד המחיר נכון", אמר הסוכן.



בינואר, כששוקי הנדל"ן והאשראי היו עדיין קפואים, לא רבים האמינו שההתאוששות תתחיל בתוך שישה חודשים. אך העדויות ברורות: היקף מכירות הבתים מיד שנייה באזור הגיע לשיא משוקלל עונתית של 820 אלף ביוני, עלייה של 28% לעומת תחילת השנה. מכירות הבתים החדשים עלו גם הן, ומספר הבתים בבנייה באזור עלה ביותר מפי שניים. אפילו חציון מחירי הבתים, שהגיע ל-249,400 דולר ביוני, היה גבוה ב-10% מינואר ורק 6% פחות מרמתו לפני שנה, לפי התאחדות סוכני הנדל"ן הלאומית.



פיטסבורג היתה שוק הנדל"ן החזק ביותר באזור במונחי מכירות ומחירים, משום שהבועה לא היתה כה ניכרת בעיר ומשום ששיעור האבטלה בעיר נמוך מהממוצע הלאומי, ומגיע ל-7.7%. אחד מהשווקים החלשים ביותר, לעומת זאת, היתה פרובידנס, רוד איילנד, שם שיעור אבטלה של 12% החמיר את משבר העיקולים בעיר. תושבים רבים מדי לקחו הלוואות סאבפריים מסוכנות, ולא יכלו להמשיך לעמוד בתשלומים כאשר הריבית זינקה. כיום, יותר מאחד מכל 10 בתים בעלי משכנתא במדינה מפגר בתשלומים בחודש אחד לפחות או נמצא בתהליכי עיקול.



אפילו במנהטן, הנחשבת בדרך כלל כעמידה בפני ירידות במחירי הבתים, נרשמו ירידות חדות, בעקבות פיטוריהם של עשרות אלפי עובדים בעיר. מחירי הדירות העומדות למכירה צנחו ברבעון הראשון בשיעור החד ביותר זה עשרות שנים. המחירים נפלו, בממוצע, בין 13% ל-19%, לפי ארבעה דו"חות שפורסמו באחרונה על ידי סוכנויות נדל"ן.



התחזית היא כי האזור ירשום "התאוששות טובה בבנייה החדשה" בהמשך השנה, לפי חברת המחקר הכלכלי ihs גלובל אינסייט. מכירות הבתים הקיימים והחדשים צפויות לעלות, אך אל תצפו שמחירי הבתים יזנקו. שיעור האבטלה יוביל לעיקולים נוספים, והדבר יגביל את עליית המחירים.



דרום: עליות וירידות



שוק הנדל"ן בדרום נותר שוק של קיצוניות. מצד אחד יש מדינות עשירות בנפט כמו טקסס, ארקנסו ואוקלהומה, שהצליחו כמעט להימנע ממשבר הנדל"ן. מה שמטה את הכף לצד השני הם אזורים מוכי עיקולים כמו אטלנטה וחלקים מפלורידה, שם המחירים ממשיכים ליפול בשיעור שנתי דו-ספרתי.



בחישוב כולל, מחירי הבתים ב-17 מדינות האזור עלו ב-10% במחצית הראשונה של השנה על בסיס משוקלל עונתית, ונמוכים רק ב-4% לעומת רמתם ביוני שעבר, לפי התאחדות סוכני הנדל"ן הלאומית. "באופן כללי הירידות במכירות ובמחירים הגיעו לתחתית", אומר קומבי מאוניברסיטת צפון קרוליינה, "אך אין פירוש הדבר שהם יזנקו במהירות".



בניית הבתים והדירות, מנוע כלכלי מרכזי, משתנה גם היא בין מדינות האזור השונות. בחלקים מהדרום, בעיקר פלורידה ואטלנטה, נרשמה בנייה עודפת בתקופת פריחת הנדל"ן. לכן, הבנייה באזורים אלה עלתה ב-7% בלבד במחצית הראשונה של השנה, השיעור הנמוך ביותר בין ארבעת האזורים, לפי משרד המסחר. מכירות הבתים החדשים נפלו ב-2% מינואר ליוני, האזור היחיד שבו נרשמו ירידות בתקופה זו.



התחזית היא כי לדרום כמה מאפיינים שיסייעו לו בהתאוששות. לדברי קומבי, האוכלוסייה צומחת ועסקים חדשים מגיעים לאזור, אך נטל העיקולים והאבטלה יימשך ועשוי לעכב את ההתאוששות.



המערב התיכון: בעיית אבטלה



שוק הנדל"ן בדטרויט כרוך בתעשיית הרכב, אף כי זאת הפעם הראשונה שעולה בזיכרון שבה אפשר לקנות בית במחיר נמוך יותר ממחיר מכונית חדשה. אך מחוץ לערים ההרוסות במישיגן, אוהיו ואינדיאנה, שוק הדיור במערב התיכון מפגין סימנים חזקים של התאוששות. בזכות מקומות כמו דקוטה, אייווה ונברסקה, חציון מחירי מכירות הבתים באזור עלה בכמעט 20% ל-157 אלף דולר ביוני לעומת ינואר.



מכירות הבתים החדשים זינקו כמעט ב-38% במחצית הראשונה של השנה, מה שמעודד את הקבלנים להמשיך ולבנות. מספר הבתים בבנייה עלה ב-86% על בסיס משוקלל עונתית.



אולם שוק הבתים מיד שנייה נותר חלש לעומת המדינה כולה. ניתן לתלות זאת בכלכלה: שיעור האבטלה במערב התיכון הוא 10.2%. ויליאם שטראוס, כלכלן בכיר בבנק הפדרלי של שיקגו, התריע כי גל הפיטורים עדיין נמשך באזור, וכי אובדן ההכנסה הוא הסיבה העיקרית לחדלות פירעון של משכנתאות.



מערב: לאס וגאס שוב לוהטת



במשך שנים סימלה לאס וגאס את השגשוג, וקילומטרים של מדבר נהפכו לדירות שלושה חדרים ולבריכות שחייה. לאחר מכן הכל קרס ונהפך לסמל אחר: עשור של ספקולציות ועודפים. כעת, לאס וגאס חזרה להיות אחת משוקי הדיור הלוהטים באזור.



במחוז קלארק, נוואדה, ביתה של עיר החטאים, אחד מכל 11 בתים קיבל לפחות הודעת עיקול ראשונה ביוני, לפי ריאלטיטראק. שפע הנכסים המוזלים העומדים בפני עיקול הביא לזינוק של כמעט פי שניים בפעילות המכירות. "בינואר השוק היה עמוס, ומאז יש קצת אנדרלמוסיה", אומר בראד סניידר, סוכן בזיפריאלטי בלאס וגאס. "פעילות מכירות כזאת לא ראינו מאז 2004".



המצב דומה במחוזות ריוורסייד, סן ג'ואקין וסן ברנרדינו שבקליפורניה, שם אחד מכל 14 בתים עומד בפני עיקול.



לאחר שנפלו ב-18% במחצית השנייה של 2008, מחירי הבתים החודשיים נותרו ללא שינוי במחצית הראשונה של השנה, על בסיס משוקלל עונתית, לפי התאחדות סוכני הנדל"ן הלאומית. בשווקים כאלה נרשמה עלייה השנה בקונים אמידים, רבים מהם משקיעים, שמחפשים נכסים בהנחות משמעותיות. כאן אפשר למצוא מספר רב של הצעות עבור כל נכס, מה שסייע להאט את קצב ירידת המחירים. הביקוש סייע גם להפחית את מלאי הבתים לרמות הנמוכות ביותר מאז תקופת הפריחה.



מכירות הבתים החדשים זינקו כמעט ב-59% במחצית הראשונה של השנה, אך הבנייה באזורים צפופים אלה ירדה ב-12%.



לעומת זאת, במדינות צפון-המערב, כמו יוטה, שוקי הדיור פעלו בתזמון שונה מזה של שאר המדינה. המכירות ומחירי הבתים החזיקו מעמד זמן רב יותר משווקים אחרים, וגם שיעור העיקולים במדינות אלה היה נמוך יחסית.



עדיין קשה להעריך את השפעות המיתון על אזור זה. שיעור האבטלה במערב הוא 10.2%, אך הוא עשוי לטפס אם המצב הכלכלי יחמיר. אם הדבר יקרה, ניתן לצפות לעיקולים רבים יותר ולהתאוששות אטית.