אינפלציה נדל"נית: הקריות מובילות את ההתייקרויות

>> שוק הנדל"ן ברתיחה: מחירי הדירות בישראל עלו במחצית הראשונה של השנה ב-10.8% - כך עולה מסקר מחירי דירות בבעלות הדיירים שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). את העליות הובילו הקריות של חיפה (מוצקין, אתא, ים וביאליק) שרשמו עלייה ממוצעת של 20.5% במחיר הדירות. במקום השני נמצא מחוז המרכז, שרשם עלייה ממוצעת של 13%. במקום השלישי נמצאת חיפה, עם עלייה ממוצעת של 11.6% במחירי הדירות.



ברבעון השני של השנה עלו מחירי הדירות ב-2.8%. הדירות שהתייקרו בשיעור הגבוה ביותר ברבעון השני, לעומת הראשון, היו דירות 4.5-5 חדרים בתל אביב, שהתייקרו ב-11.4% לכדי מחיר ממוצע של 2.39 מיליון שקל. ברבעון הקודם רשמו דירות אלה ירידות של 14% במחירן. במקום השני נמצאות דירות 3.5-4 חדרים בחיפה, שהתייקרו ב-10.2% לכדי מחיר ממוצע של 1.187 מיליון שקל. במקום השלישי נמצאות דירות 2.5-3 חדרים בתל אביב, שהתייקרו ב-8.1% לכדי מחיר ממוצע של 1.22 מיליון שקל.

מחירי הדירות בתל אביב עלו ברבעון השני ב-4.6%. שני סוגים של דירות בעיר רשמו דווקא הוזלות: דירות קטנות של 1.5-2 חדרים הוזלו בכ-1% למחיר של 900.9 אלף שקל; ודירות 3.5-4 חדרים הוזלו ב-1.6% ל-1.65 מיליון שקל. את עיקר עליות המחירים רשמו כאמור הדירות הגדולות, שלמעשה תיקנו את ירידת המחירים הגדולה שלהן ברבעון הראשון.



הדירות בירושלים התייקרו ב-3.5% בממוצע ברבעון השני. ההתייקרות באה לידי ביטוי בעיקר בדירות 1.5-2 חדרים שהתייקרו ב-3.3% ל-730 אלף שקל, ודירות 3.5-4 חדרים שהתייקרו ב-3.4% ומחיריהן הגיעו ברבעון השני ל-1.301 מיליון שקל. דירות 2.5-3 חדרים ו-4.5-5 חדרים הוזלו בכ-1%, למחירים של 920.6 אלף שקל ו-1.682 מיליון שקל בהתאמה.



בחיפה עלו מחירי הדירות ברבעון ב-3.3% בממוצע, וגם בעיר זו העלייה אינה הומוגנית. כך, דירות קטנות של 1.5-2 חדרים הוזלו ב-8.8% והגיעו למחיר ממוצע של 231.9 אלף שקל; דירות 2.5-3 חדרים התייקרו ב-5.6% ל-440.9 אלף שקל; דירות 3.5-4 חדרים התייקרו בשיעור גבוה של 10.2% ל-780.6 אלף שקל; ואילו דירות 5-4.5 חדרים הגיעו לרמות מחיר של 1.1875 מיליון שקל - התייקרות של 2.5%.



הדרום התייקר ב-8.2%



בראייה חצי-שנתית, השינוי דרמטי, ועליות המחירים נרשמו בכל רחבי המדינה.



הדירות הגדולות בקריות הן אלה שהתייקרו בשיעורים הגבוהים ביותר בחצי השנה האחרונה. בסקר הלמ"ס לא מפורטים השינויים במחירי דירות של יותר מחמישה חדרים, ואולם מתוך ממוצע המחירים הכולל ניתן להסיק כי בדירות של יותר מחמישה חדרים נרשמה ההתייקרות הגבוהה ביותר. דירות 3.5-4 חדרים בקריות עלו במחצית ב-15.6% לרמה של 559.7 אלף שקל, ומחירי דירות 1.5-2 חדרים עלו ב-13.6% ל-201.2 אלף שקל בממוצע.



דירות 3.5-4 חדרים בחיפה התייקרו במחצית הראשונה ב-18.5% לרמה של 780.6 אלף שקל בממוצע. שני סוגי הדירות במחוז המרכז שרשמו עליות מחירים בולטות הם דירות 2.5-3 חדרים, שהתייקרו ב-15.7% למחיר ממוצע של 651.1 אלף שקל; ודירות 3.5-4 חדרים שהתייקרו ב-13.5% למחיר ממוצע של 939.7 אלף שקל.



האזור שרשם את העלייה הצנועה ביותר במחצית הראשונה הוא הדרום, שבו התייקרו הדירות ב-8.2%. ואולם לאור העובדה שמחירי הדירות בדרום בעיקר ירדו בשנים האחרונות, הנתון הזה מבשר על תפנית של ממש.



הקריות התאוששו ממלחמת לבנון השנייה



>> הקפיצה הגדולה במחירי הדירות בקריות במחצית הראשונה של 2009 היא התאוששות מאוחרת מהמשבר שהחל בשוק הנדל"ן הקרייתי בתחילת העשור. משבר זה הגיע לשיאו ב-2006-2007, עם מלחמת לבנון השנייה, שבמהלכה הופגזו הקריות. השפל העמוק ביותר היה ברבעון האחרון של 2007, אז הגיעו מחירי הדירות הממוצעים בקריות ל-420.6 אלף שקל בלבד.



"העלייה הנוכחית היא תולדה של המיתון הקשה והמתמשך", אומר זכיין אנגלו סכסון בקריות, אלי אזולאי. "חברות קבלניות גדולות כמעט חדלו לבנות כאן, ולא ענו על הצרכים המינימליים לדירות, שנובעים מגידול טבעי". עיקר עליות המחירים, מספרים המתווכים, נרשמות בקריות ביאליק ומוצקין, ובשיעורים פחותים בשכונות הטובות בקריות אתא וים. "אני מרגיש עליות מחירים שמגיעות ל-30%-40%, ואף יותר", מספר המתווך אלי שושנה מתיווך עמית. "משקיעים, כולל משקיעים מתל אביב, מחפשים דירות קטנות וזולות שמניבות להם תשואות גבוהות שלפעמים חוצות את ה-10%. גם משפרי דיור וזוגות צעירים החלו לקנות דירות. זה גרם להתנהגות מדהימה של קבלנים, שרכשו קרקעות במחירים גבוהים בעשרות אחוזים מהמחירים של לפני שנה".



האם מדובר בשיא זמני, שאחריו תבוא השקיעה? מתווכי הקריות אינם סבורים כך. "אין לשכוח שעליות המחירים הגיעו לכאן חמש שנים אחרי שפקדו את תל אביב, ולכן אני לא חושב שהן ייעצרו בנקודה זו. בקריות קיים צורך אמיתי בדירות חדשות, שלא יזכה למענה בעתיד הנראה לעין, ולכן המחירים ימשיכו לעלות", אומר אזולאי.