רכישה מכינוס בארה"ב

>> בכתבה זו נתמקד ברכישת נכס מניב למגורים בהליך של כינוס נכסים בצפון קליפורניה, אחד האזורים שנפגעו באופן הקשה ביותר ממשבר הנדל"ן.



קליפורניה נמנית עם אותן מדינות שנפגעו בצורה הקשה ביותר ממשבר הנדל"ן שפקד ועדיין פוקד את ארצות הברית. בתים במדינה נמכרים במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחירם בתחילת 2008 ובשנים שקדמו לה. שמועות ודיווחים ממשקיעי נדל"ן רבים, אודות נכסים שנרכשו במחירים הנמוכים ב-50% ואף יותר ממחירם קודם למשבר, מעוררים את הרצון לבדוק את ההשקעה בעצמנו. יתרה מזו, הליכי הרכישה מכינוס נכסים נהפכו לשם נרדף למחירי מציאה. האמנם?

נראה שרובנו לא שמענו על סקרמנטו עד שלפני זמן מה נודע ששחקן הכדורסל עומרי כספי נבחר בדראפט ה-nba על ידי קבוצת סקרמנטו קינגס. סקרמנטו היא עיר הבירה של המדינה הגדולה בארה"ב והכלכלה השמינית בגודלה בעולם כולו, קליפורניה - המדינה שמנוהלת על ידי "המחסל" ארנולד שוורצנגר.



הצווארון הכחול



בסקרמנטו כ-1.4 מיליון תושבים אך בסך הכל, יחד עם פרברי העיר, יותר משני מיליון. שיעור המובטלים הוא 12.5% - גבוה מהממוצע בכל ארה"ב. השכר הממוצע הוא כ-47 אלף דולר בשנה, אך 42% מהאוכלוסייה משתכרים פחות מ-35 אלף דולר בשנה, בהשוואה ל-36% בממוצע בארה"ב. אוכלוסייה זו מכונה עובדי הצווארון הכחול, על שם מדי העבודה הנהוגים בחלק מהתעשיות המסורתיות. עם אוכלוסייה זו נמנים בארה"ב נהגי משאיות, מטפלות סיעודיות, עובדי תעשיית המזון ועוד. ידה של אוכלוסייה זו לרוב אינה משגת לרכוש בית, והם גרים בשכירות כל חייהם. יתרה מזו, רבים מתוכה, שהעזו לרכוש נכס למגורים בשנות הגיאות ובועת הנדל"ן עד 2008, לא עמדו בהחזרי המשכנתא, וביתם נלקח מהם.



באחת הפגישות שביצעתי עם גורמי נדל"ן בעיר נכנסו לחדר הישיבות בני זוג בשנות השישים המוקדמות לחייהם ובידיהם זר פרחים ענק. הם פנו לאחד מבעלי המשרד בהתרגשות והודו לו על כך שהצליחו לממש את חלום חייהם - רכישת בית משלהם. נציין רק שמחירו של הבית שנרכש היה כמה עשרות אלפי דולרים, ורובו של הסכום נלקח כהלוואה מהבנק. אותו זוג, בעל מבטא ספרדי כבד, נמנה עם אותם שוכרים פוטנציאליים של בתים בשכונות רבות בסקרמנטו.



העיר מציעה ערב-רב של נכסים במגוון מחירים. רוב הנכסים הם בתים צמודי קרקע, וחלקם הקטן דירות בבניינים שלרוב אינם עולים על שתי קומות.



בית צמוד קרקע נקרא בשפה המקצועית sfh (single family home), ולרוב משתרע על שטח העולה על חצי דונם ומכיל חניה מקורה לשתי מכוניות, חדר שירות, סלון וכמה חדרי שינה. בארה"ב, ככלל, לא נהוג לספור את הסלון בתיאור הנכס, ולכן במודעות המכירה יופיע מספר חדרי השינה המצויים בבית. לדוגמה, בית בן שני חדרים מקביל לבית בן שלושה חדרים בישראל.



כאמור, מחירי הנכסים צנחו באופן משמעותי בשנתיים האחרונות, מה שגרם לנהירה של משקיעים ומחפשי מציאות, בעיקר לאזורים שבהם נרשמו השינויים הגדולים ביותר במחיר. בשלוש השנים האחרונות צנח מחיר בית ממוצע באזור מרכז העיר ביותר מ-60%, ממחיר של 400 אלף דולר לכ-160 אלף דולר בלבד.



המידע הקשור לנדל"ן בארה"ב שקוף לחלוטין לכולם. בכל רגע נתון ניתן לקבל פרטים אודות כל נכס ונכס בארה"ב: מהו מחיר השוק שלו, מתי נמכר באחרונה, מה היה מחיר המכירה/רכישה, מחירי נכסים דומים באותה שכונה וכו'. מידע זה זמין לכל באמצעות גלישה פשוטה באינטרנט.



בנוסף, הליך הרכישה כולו מתבצע באופן מאובטח על ידי חברה המאגדת ומבצעת את כל הפעילות הכספית של הרכישה/מכירה (title company). כל סכום שמשלם הקונה, כולל דמי הקדימה, מועבר ישירות אליה, והיא מעבירה אותו למוכר לאחר קיום התחייבויותיו על פי המתווה ותנאי התשלום שהוסכמו בחוזה בין הצדדים. חברה זו אמונה גם על הבדיקות החוזיות של הנכס ברשם המקרקעין. פעילות זו מחליפה את עורכי הדין הממלאים תפקיד דומה בישראל.



בשבוע הבא נחשב את התשואה המתקבלת מנכס לדוגמה, שמוצע בעת כתיבת שורות אלו למכירה על ידי הבנק בעיר זו.



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס" הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il.