מירוץ עם המינהל

>> "הזהירו אותי שהביורוקרטיה הישראלית בענייני קרקעות מסובכת מאוד ומטרפדת כל יוזמה ברוכה, אבל לא האמנתי שגם אני אכיר אותה מקרוב", כך אמר לי בתחילת פגישתנו י', איש עסקים יהודי אמריקאי בשנות ה-40 לחייו, שעלה לישראל מארה"ב. י', שהגיע מטקסס, חלם להקים בישראל היפודרום למירוצי סוסים ולשלב בכך את אהבתו לחיה האצילית עם פרנסה שתספק לו היזמות העסקית.

יחד עם שותף ישראלי, הם הגיעו להסכם עם בעלים של קרקע חקלאית בצפון לפיו יפתחו את השטח ויקימו מתחם, שיכלול אורוות לסוסים, איצטדיון, מסלולי מירוצים, יציעים ומרפאה לטיפול וטרינרי.



שני היזמים הניחו על שולחני שרטוטים של תוכנית מרהיבה של ההיפודרום, אבל לצדה הניחו גם מסמך ממינהל מקרקעי ישראל, שבו התבקשו לשלם עבור יישום התוכנית ופיתוח השטח. מדובר בדמי היוון של לא פחות מ-6 מיליון שקל.



"המיזם שלנו בדרך למגירה", אמר לי י'. "אין לו הצדקה כלכלית בתנאים אלה". הסברתי ליזמים כי לא הכל אבוד וכי יש לבדוק כיצד חישב השמאי הממשלתי את גובה דמי ההיוון. הסברתי גם כי שיטת חישוב דמי ההיוון נקבעת ומחושבת כנגזרת של הפעילות העסקית העתידית.



קשה לתאר את כעס היזמים כשהבינו כי המינהל, במקום להיות מי שמנהל את הקרקע וגובה תשלום על השימוש בה ללא קשר לרווחים עליה, בעצם הופך עצמו גם שותף לרווחיהם.



היזמים, שכבר רצו להתקפל ולגנוז את הרעיון, הבהירו לי כי בתנאים הנוכחיים לא יוכלו להוציא את הפרויקט לפועל, וביקשו שאבדוק אם יש ביכולתי לעזור או שהכל אבוד. בדקתי את התוכניות והתברר כי שטח שהיה כלוא במרכז האיצטדיון חושב כבעל ערך כלכלי גבוה מאוד. ראיתי שניתן היה לערוך בתוכניות שינויים באופן שלא יפגע בשימוש הקרקע אבל שיצמצמו משמעותית את התשלום למינהל, וכך עשינו.



הוכחנו למינהל כי הנחת העבודה שלו לא ריאלית שלו והצפי לרווחים לא סביר. בדיון שקיימתי עם השמאי הממשלתי, ירד "לפתע" הסכום ל-600 אלף שקל - עשירית מהדרישה המקורית - מבלי שהיזמים נדרשו לבצע שינוי בתוכניתם המקורית.



שני היזמים ממשיכים בימים אלה בקידום המיזם וכנראה שבקרוב יהיה לנו היפודרום ראשון בישראל. המסקנה, כפי שהסברתי ליזמים הנמרצים, היא שבדיקת תוכנית ודיון - על גבול הוויכוח - עם המינהל, יכולים להוזיל עלויות ולהביא אותן לפרופורציה נכונה.



הכותבת היא שמאית מקרקעין, אגרונומית ומשפטנית