כך תמצאו הזדמנות נדל"ן בארה"ב

ניו יורק טיימס

>> הדבר האחרון שמרבית האנשים חושבים להשקיע בו כעת הוא נדל"ן. קריסת ערך הבתים פגעה כמעט בכל בעלי הבתים, והשוק המסחרי, ממשרדים לקניונים, אפוף בחוסר ודאות עקב העלייה בשיעור האבטלה והצריכה הפרטית החלשה.



ואולם יש הטוענים כי זוהי הזדמנות של פעם בחיים לקנות נכסים. לגרג ראנד, מנהל שותף בבטר הומס אנד גרדנס ראנד ריאלטי, חברת תיווך בניו יורק, יש אפילו תיאוריה להנחות את המשקיעים. הוא מכנה אותה "עושר בבתים".



בפשטות, חלפו הימים שבהם ערכו של כמעט כל נכס שנקנה הלך ועלה. מי שמעוניין להרוויח כסף בנדל"ן יצטרך כעת לעשות מחקר מקיף ולצפות להחזיק בנכס למשך לפחות עשור.



הבעיה היא לא קניית נכסים במצוקה אלא "מציאת הפלורידה שלכם". בכך הכוונה להשקיע בנכסים, בין אם למגורים או למסחר, במקומות שנפגעו קשה ועומדים לזנק בחזרה.



"פלורידה נמצאת בסערה כעת", אמר ראנד. "יש בה פיתוח-יתר, ספקולציות-יתר ומינוף-יתר". אולם עם עשרות מיליוני בייבי בומרס שצפויים לצאת לגמלאות בעשרים השנים הקרובות, סיכויי ההצלחה של המדינה בטווח הארוך יציבים: חלק גדול מהם ירצה לעבור למקום חם ושטוף שמש כשיפסיקו לעבוד.



ראנד אינו לבד. כמה מהשחקנים הגדולים בנדל"ן מזהים הזדמנות במדינה זאת. "אנחנו מזהים כעת את אחת מאותן הזדמנויות נדירות להשקיע בנדל"ן מסחרי", אמר חסאם נאדג'י, מנכ"ל מרקוס אנד מיליצ'אפ, חברה לייעוץ בנדל"ן מסחרי מקליפורניה.



הוא הוסיף שנכסים שהינם בעיקרון יציבים, עומדים כעת למכירה בגלל הפסדים במקומות אחרים שמאלצים את בעליהם לגייס כסף.



כמה כללי אצבע



שעה שמשקיעים רבים מתקשים להאמין שהנדל"ן חוזר להיות אפיק השקעה יציב ורווחי, הקריטריונים הבאים עשויים להנחות את אלו המעוניינים לחזור לשוק:



בדיקה נאותה: השקעה בנדל"ן תמיד טמנה בחובה סיכונים. אך אחת הטעויות הנפוצות היתה להתייחס להשקעה באופן שטחי: אנשים קנו את בית חלומותיהם מבלי להשוות את מחירו לרמות המחירים בעבר או למחירים בשכונות הסמוכות.



ראנד מספר את סיפורו של מגדל טראמפ, בווייט פליינס, שאותו הוא מייצג. ב-2004, כשמשרד המכירות נפתח במהלך הבנייה, הקונים התמקדו בדירות הפנטהאוס עם נוף ללונג איילנד ולניו יורק סיטי. באותה עת, המחיר המבוקש לדירת 204 מ"ר בקומה גבוהה עמד על כ-1.8 מיליון דולר, לדבריו. זוהי עסקה משתלמת במנהטן, 45 ק"מ דרומה, אך בווייט פליינס, דירות מגורים בודדות הגיעו למחיר כזה.



לדברי ראנד, משקיעים שקנו יחידות בקומות נמוכות - בסביבות 700 אלף דולר - הרוויחו יותר. הסיבה היא שהעלויות הקבועות שלהם - המשכנתא, העמלות והמסים - היו נמוכות יותר, ומשום כך יכלו למצוא מאגר גדול יותר של שוכרים כדי לכסות על השקעתם.



העלויות: מה שמבדיל בין הצלחה לכישלון בהשקעה בנדל"ן הוא העלויות הקבועות. המשקיעים צריכים לדעת כיצד הם עומדים לכסות את התשלומים שיהיה עליהם לשלם, בין אם הנכס מושכר או לא.



במגדל טראמפ, העלויות הקבועות לדירת פנטהאוס היו 11 אלף דולר, ודמי השכירות הצפויים ב-2005 היו 8,000 דולר, לדברי ראנד. בקומות התחתונות, העלויות ושכר הדירה הצפוי היו בערך שוות, כ-5,000 דולר.



כל משקיע נדל"ן מנוסה יספר לכם על תקופות שבהן אפילו הנכסים הטובים ביותר, בין אם מדובר בדירות או במרכזי קניות, עומדים ריקים, ופירוש הדבר שהעלויות הללו נופלות על המשקיע.



הדבר נשמע מובן מאליו, אך מ-2005 ועד תחילת 2008, משקיעים חובבנים רבים הבינו זאת רק לאחר שהדיירים עזבו.



היעדים שלכם: חישבו שוב על השוק של דרום פלורידה. אנשים רבים נפלו בפח משום שסברו כי השוכרים יכסו את כל העלויות של הנכס שקנו. כשהשוכרים נעלמו מהשוק והערך צלל, לאותם משקיעים לא היתה תכנית חלופית. דרך טובה יותר היא לקבוע את יעדי ההשקעה שלכם. האם אתם רוצים להגדיל את זרימת המזומנים שלכם באופן מיידי או שאתם יכולים לנקוט בגישה ארוכת טווח יותר ל-10 או 15 שנה?



אם היעד שלכם הוא להרוויח כסף עכשיו, ייתכן שמוטב לכם לקנות נכס ישן ולשפץ אותו. הדבר דורש תפקיד פעיל יותר, ועדיין, התשואה לא תהיה גבוהה כמו בשנות השפע.



רות טראטיס, מתווכת בסוכנות הנדל"ן פרמייר פרופרטיס בנפולי, פלורידה, סיפרה כי ב-2008 משקיע אחד רכש תשעה בתים, בשווי של יותר מ-32 מיליון דולר, בפורט רויאל, השכונה היוקרתית ביותר בעיר. משקיע אחר רכש שלושה בתים בפורט רויאל בשווי 14 מיליון דולר במהלך סוף שבוע יחיד במאי 2009, ובית רביעי ביולי ב-13.5 מיליון דולר (הנכס הוצע ב-19.9 מיליון דולר).



עד כה, לדברי טראטיס, לא עשו המשקיעים דבר עם הנכסים. למרות שקנו את הבתים בהנחה משמעותית, עלויות אחזקתן גבוהות מאוד. אך מובן כי יש להם יעדים לטווח הארוך ואמונה באזור.



הסיכונים: נדל"ן כיום הוא כמו כל השקעה. מומחים וחובבים כולם מחזיקים בדעות נחרצות בנוגע למה יעבוד ומה לא.



גם שוק הנדל"ן שולח מסרים כפולים. הדו"ח שפורסם בשבוע שעבר, שהראה כי מכירות הבתים במאי נותרו ללא שינוי לעומת אפריל, עשוי לעודד חלק מהמשקיעים, אך הוא היה מטעה. מכירות הבתים משתפרות כאשר מזג האוויר הולך ומתחמם. דרך טובה יותר לקבוע ששוק הנדל"ן הגיע לתחתית היא כאשר המכירות נשארות ללא שינוי בהשוואה לשנה הקודמת, והדבר טרם התרחש.



פירוש הדבר הוא שככל שטווח ההשקעה שלכם רחוק יותר, טובים הסיכויים שלכם להשיג תשואות אמיתיות.



"הנדל"ן אינו השקעה לטווח קצר", אמר הארווי גרין, נשיא ומנכ"ל מרקוס אנד מיליצ'אפ. "זה היה רק כשהשוק געש".



מהיבט זה, הדבר היחיד שבטוח הוא שעידן הכסף הגדול מאחורינו.