המשק מאט, המחירים עולים

>> ברבעון השני של השנה, שברה תל אביב את שיא דמי השכירות. דירה ממוצעת בתל אביב, כך אומרים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מניבה שכר דירה של 3,719 שקל בחודש, עלייה של 8% לעומת סוף השנה שעברה ושל 15% לעומת דמי השכירות הממוצעים מלפני שנתיים. מבחינה זו יכולים בעלי הדירות להיות שבעי רצון, משום שבממוצע מניבים רוב טיפוסי הדירות בעיר שכר דירה גבוה משנת השיא 2002.



ואולם מעבר למספרים כלליים אלה, כדי להבין את הדינמיקה של שוק השכירות יש להבין את המאפיינים הייחודיים של שוק זה, המבחינים אותו משוק הדירות לרכישה. במיוחד הדברים אמורים בכל הקשור לעיתוי העלאת שכר הדירה, המתרחש בשוק השכירות דווקא כאשר שוק הנדל"ן כולו נכנס לתקופות האטה - בשעת מיתון ופיטורים במשק.

בעוד שההיגיון מכתיב, שמחירי השכירות יעלו בתקופת גאות כלכלית, הנתונים בשטח מראים שלא תמיד מתקיים מתאם חיובי בין שני הפרמטרים הללו. ביוני 2002 רעשה המדינה: שער הדולר הגיע לרמות של 4.99 שקל, ואיים לחצות את רף ה-5 שקלים. הדבר עורר מהומה גדולה בשוק הנדל"ן ובמיוחד בשוק השכירות, שהיה צמוד אז לדולר, משום שבניגוד לשער הדולר הממריא, שעמו המריאו גם מחירי השכירות, היתה זו תקופה של מיתון כלכלי כבד ושל אי שקט ביטחוני לנוכח האינתיפאדה השנייה.



שוכרי דירות רבים הציבו אולטימטום לבעלי הדירות, שאם ימשיכו להצמיד את שכר הדירה לדולר - הם, השוכרים, ייצאו מהדירות. רבים מהם אכן שבו אל ההורים, ואילו אחרים הגיעו להסדרים עם בעלי הדירות, שחלקם הסכימו להתגמש.



למרות כל זאת, שער הדולר הגבוה של שנת 2002 גרם לכך שמחירי השכירות של אותה תקופה מהווים עד היום שיא ברוב חלקי המדינה. גם בתל אביב, כשמדובר בדירות 1.5-2 חדרים ו-3.5-4 חדרים, דמי השכירות של 2002 גבוהים מאלה של היום.



מדוע מתרחש הפרדוקס הזה, שבו דווקא כששוכרי הדירות נתונים במצוקה, מחירי השכירות עולים? חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב ומחבר הספר נדל"ן בג'ינס מסביר: "בשתי השנים, 2002 ו-2009, היה מיתון. הדבר גרם לאנשים שרצו לרכוש דירות לסגת מהחלטתם ולחזור לשוק השכירות. כתוצאה מכך חלה עליית ביקושים לדירות להשכרה, ובעקבותיה עלייה במחירי השכירות".



פריחה בתחום הדירות להשקעה



עם זאת, יש לציין כמה הבדלים בין שנת 2002 לשנת 2009: הראשון, במהלך תקופה זו אירע דבר חשוב מאוד בשוק הנדל"ן בכלל ובשוק השכירות בפרט - הוא התנתק מההצמדה המלאכותית לדולר, ואינו נתון עוד להשפעת התנודות של המטבע האמריקאי.



ההבדל השני שמאפיין את 2009 לעומת 2002 הוא התנופה הגדולה במספר המשקיעים בדירות. על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, מספר הדירות שנרכשו לצורכי השקעה בישראל עלה מ-14 אלף ב-2002 ל-25 אלף בשנה ב-2009-2008. המשמעות: בתקופה הקרובה צפוי להירשם גידול בהיצע הדירות להשקעה, במיוחד במקומות כמו באר שבע וחיפה, שצברו פופלריות רבה אצל המשקיעים בשנתיים האחרונות.



עיון בתנודות מחירי השכירות בשתי הערים הללו מראה כי התנהגות שוק השכירות שונה לחלוטין ממגמת הגאות בתחום הרכישות להשקעה - בחיפה ירדו מחירי השכירות לאורך העשור האחרון בשיעורים של כ-20%, ובבאר שבע הם נותרו ברמה קבועה פחות או יותר. עם זאת, כשמתייחסים למחירי השכירות בשנה וחצי האחרונות מתברר כי נרשמו עליות של 8% בחיפה ו-16% בבאר שבע.



כיצד גל הרכישות לאורך אותה תקופה ישפיע, ומתי?



חלק מעסקות הרכישה טרם הושלמו, והמוכרים עדיין מתגוררים בדירות; בחלק אחר הדירות נרכשו ממשקיעים אחרים, עם שוכרים שכבר חתומים על חוזים קודמים, כך שהדירות טרם נכנסו באופן מעשי לשוק. ההערכה היא כי בתוך שנה ניתן יהיה לחוש בתוצאות של התנפלות המשקיעים על הדירות בשני המקומות: מכיוון שהיצע הדירות לשכירות עלה בשיעור של אלפי דירות בכל מקום, קיים סיכוי לא מבוטל, שבשתי הערים מחירי השכירות ירשמו ירידות. במקרה כזה התשואה הממשית שיקבלו המשקיעים על הדירות שרכשו תהיה קטנה משציפו.



סיבות לדאגה בתל אביב



ומה בתל אביב? שם, ככל הנראה, למשקיעים אין מה לדאוג, ולשוכרים דווקא כן. למרות פיצולי הדירות המרובים שנרשמו בעיר, במיוחד בין 2004 ל-2008, הביקושים למגורים בעיר הגדולה בולעים את כל ההיצעים, והמחירים עולים.



"תל אביב זה פרימיום של הפרימיום, ואין בי אמפתיה מיוחדת לאדם שמוכן לשלם 4,500 שקל בחודש, כדי לגור בדירה בצפון הוותיק של תל אביב, רק משום שזה תל אביב. יש לו הרבה אפשרויות להתגורר בערים שמסביב במחירים שנמוכים בעשרות אחוזים, וההחלטה לשכור דירה בתל אביב נעשית במקרה זה מתוך בחירה", אומר לוי. ההערכה היא, כי השוק התל-אביבי ימשיך להתנהל לפי הכללים שמנחים אותו כיום.



לדברי לוי, "נושא מטריד יותר הוא מה עושים אנשים מאוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית נמוכה, שמתגוררים בשכירות בעיר כמו בת ים, במחיר של כ-3,000 שקל לחודש, ולפתע שכר הדירה שם עולה. בשנים האחרונות אנחנו רואים תשובה לשאלה הזו - פיצולי דירות רבים במיוחד בבת ים, שמאפשרים גם לאוכלוסייה שמתקשה לעמוד ברמות השכירות הגבוהות לשכור לעצמה דירה. נכון שזה לא תמיד חוקי, וברשויות מסוימות פועלים נגד המפצלים, אבל זה מבטא צרכים של שוק".



המשקיעים יודעים את הדבר הזה היטב, וגם זוכרים, שנכסים בתל אביב בדרך כלל מניבים תשואה גם בשל עליות במחיר הנכס במשך השנים, גם אם התשואות משכר דירה בלבד נחשבות לנמוכות יחסית לערים בהן הנכסים זולים יותר. זאת, בניגוד לנכסים בפריפריה, שאולי מעניקים תשואות נאות, אבל מגלמים סיכונים גבוהים באשר לשוויים העתידי.



סביר, לפיכך, ש"נהירת היתר" לבאר שבע ולחיפה תיבלם בחלקה לפחות, כשהמשקיעים ייתקלו באופציות אחרות טובות להשקעה. אם אכן יתממש התסריט של ירידת מחירי שכירות בערים אלה, סביר כי שיעורי ההשקעה בשני המקומות יירדו מרמה של 35%-40% כיום בחזרה לרמה של 25% מכלל עסקות הנדל"ן בערים הללו.



כשהאינדיקטורים הכלכליים יחזרו להיות נורמליים, בכל הקשור לאפיקי השקעה ושיעורי ריבית, צפוי שמשקיעים שנטשו את תל אביב, ישובו אליה.



ומה עם מחירי השכירות בתל אביב? לוי אינו נושא חדשות טובות לשוכרים: "לדעתי, אחת הדרכים הבודדות להוריד את שכר הדירה בתל אביב היא פשוט להצביע ברגליים, ולעבור לשכור דירה במקום אחר. כולם יודעים את זה, אבל אני לא רואה את השוכרים הצעירים עושים את זה".