מבשרת ציון: התייצבות במחירים

>> מבשרת ציון מורכבת מאיחוד כמה יישובים חקלאיים שהוקמו בשנות ה-50. עם השנים, התרחב היישוב, הצטרפו אליו תושבים אמידים רבים מירושלים ואופיו נעשה עירוני יותר. שוק הנדל"ן המקום נהנה מעליות מחירים נאות בשנים האחרונות, אך כעת ההערכה היא כי המחירים בבנייה הרוויה הגיעו לשיא. בנכסים צמודי קרקע, לעומת זאת, צפויות עליות מחירים נוספות.



מיקום:

מבשרת ציון הוא יישוב עירוני, השוכן על רכס בגובה 750 מטרים בהרי ירושלים, סמוך לכביש 1, מערבית לכניסה לירושלים.



היסטוריה:



המועצה הנוכחית הוקמה מאיחוד היישובים מבשרת-ירושלים, מעוז-ציון א' ומעוז-ציון ב' ב-1963. ב-1951 הוקם היישוב מעוז-ציון א' באזור הקסטל, מדרום לכביש ירושלים-תל אביב, כמעברת עולים בתחילה ובהמשך כיישוב בעל אופי כפרי, המשלב משקי עזר. ב-1954 הוקמה מעוז-ציון ב' ממזרח למעוז-ציון א'. שני היישובים נקראו שנים רבות גם בשם "קסטל", על שם אנדרטת ההנצחה לזכר קרבות מלחמת העצמאות שנמצאת במעלה הר הקסטל.



תכנון ובנייה:



שטח השיפוט של המועצה הוא כ-5,600 דונמים וכולל כ-6,000 יחידות דיור ב-15 שכונות. בהדרגה התפתחה המועצה, והיא כוללת כיום כמה שכונות עם תמהילי דירות מגוונים, החל מקוטג'ים, דו וחד משפחתיים, ועד בנייה רוויה ומדורגת.



השכונה הוותיקה היא מעוז ציון-הקסטל, בה שיכונים ישנים שנבנו בשנות ה-70, דו משפחתיים ווילות על מגרשים בשטח 500 מ"ר עד דונם.



אחת השכונות היוקרתיות ביישוב היא שכונה ד', שבנייתה החלה בשנות ה-80 המאוחרות, המאופיינת בווילות וקוטג'ים טוריים. שטח הוילות במקום הוא 220-250 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של כחצי דונם.



שכונה מבוקשת היא רכס חלילים, שכונה חדשה של וילות ומבנים מדורגים בני 5 קומות שנבנתה בעשור האחרון. רוב הבניינים בשכונה כוללים חניונים תת קרקעיים ומעליות (למעט פרויקט של דיור למשתכן). המבנים כוללים בעיקר דירות בנות 4-5 חדרים בשטח של 100-140 מ"ר, רובן עם מרפסות בשטח של כ-25-40 מ"ר, וכן דופלקסים בשטח של כ-140 מ"ר ודירות גן בנות 4-5 חדרים עם גינה בשטח של 360-80 מ"ר. כמו כן, בשכונה יש צמודי קרקע, דו וחד משפחתיים, בשטח של 250-180 מ"ר בנוי על מגרשים בשטח של 300-500 מ"ר.



שכונה מיוחדת במועצה היא שכונה י"א-עין חמד, המאופיינת בבתי קוטג'ים טוריים קטנים בשטח של כ-120-140 מ"ר בנוי עם חצר בשטח של כ-80-40 מ"ר. כמו כן, בשכונה בנייה רוויה ומדורגת. הגישה אל השכונה היא דרך מחלף חמד.



אחת השכונות היפות במבשרת ציון היא שכונה א' הוותיקה, הממוקמת מול הקניון; השכונה מישורית, מרווחת, עם נגישות מצוינת, ובה קוטג'ים טוריים ודו משפחתיים ומעט בנייה מדורגת.



אוכלוסייה:



האוכלוסייה במבשרת ציון מורכבת ברובה מירושלמים לשעבר - תושבים שעזבו את שכונות השמנת בעיר, כרמת אשכול, רמות, הגבעה הצרפתית ומעלות דפנה, לאחר שהתחרדו. בשכונה מתגוררים בין היתר חברי כנסת, עובדים במשרדי ממשלה ואנשי עסקים. בין התושבים ביישוב נמנים ח"כ צחי הנגבי, ח"כ לשעבר רן כהן וראש השב"כ לשעבר וראש מועצת מבשרת ציון היוצא, כרמי גילון. בעבר התגוררו ביישוב ח"כ מתן וילנאי וכדורגלן העבר אלי אוחנה.



מבני ציבור:



במועצה בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום, תנועות נוער ושטחי מסחר כמרכזים מסחריים וקניון הראל, הממוקם בכניסה ליישוב. היישוב מוקף בעורקי תחבורה נוחים ככביש מס' 1, המחבר את ירושלים עם תל אביב, וכביש 9, המאפשר נסיעה לשכונות הצפוניות בירושלים ולים המלח.



דינמיקת מחירים:



שוק הנדל"ן במבשרת ציון ידוע כשוק טוב, שנהנה בשנים האחרונות מעליות מחירים נאות. כמעט כל מחיר שנקבו בעלי הנכסים היה מתקבל, ולמעשה עד היום ידיהם של המוכרים היתה על העליונה. כיום הסברה היא כי מחירי הדירות בבנייה הרוויה מיצו את עצמם לאחר שהגיעו לשיא, לאחר עלייה בשיעור של 10%-15% בשנתיים האחרונות.



בשכונות בהן נכסים מיוחדים כווילות וקוטג'ים, בעלי הנכסים נוקבים במחירים גבוהים מאוד, ולכן נכסים רבים נמכרים בסופו של דבר במחיר נמוך מהמחיר המבוקש.



דירת 4 חדרים כ-100 מ"ר עם מרפסות בשטח 25-30 מ"ר ברכס חלילים נמכרת כיום בכ-1.6 מיליון שקל בממוצע, לעומת כ-1.35 מיליון שקל לפני כשנה וכ-1.1 מיליון שקל בממוצע לפני ארבע שנים. דירת 5 חדרים ברכס חלילים עם מרפסת בשטח של כ-25 מ"ר תימכר כיום בכ-1.9 מיליון שקל בממוצע. נכס דומה נמכר בכ-1.65 מיליון שקל בממוצע לפני כשנה וחצי, וב-כ1.35 מיליון שקל בממוצע לפני כארבע שנים.



בשכונה ד', וילה ברמה טובה, של כ-220 מ"ר בנוי על חצי דונם, נמכרת כיום בכ-3 מיליון שקל. קוטג' דומה בשכונה נמכר בכ-2.7 מיליון שקל לפני כשנה וחצי, ובכ-2.6 מיליון שקל בממוצע לפני שלוש שנים.



השתתפו בהכנת הכתבה: רן פירו, שמאי מקרקעין ועו"ד, וליאת אביטן ואמיר גרשון, מאשת מפתח עסקי נדל"ן