פריחה מאוחרת בפריפריה

>> חברה קבלנית גדולה שמחזיקה בקרקעות באזור הקריות ערכה סקרי היתכנות, ולאחר שנים של תוצאות שליליות הגיעה באחרונה למסקנה שזהו הזמן הנכון להתחיל לבנות שם. ללא קשר התפרסם השבוע סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שדיווח על עלייה של 20.5% במחירי הדירות בקריות; חודשים ספורים בלבד לאחר מבצע עופרת יצוקה, שבה הופגזו ערי הדרום, עלו מחירי הדירות באשקלון ב-3%.

נראה שגל עליות המחירים הגדול שפקד את תל אביב במחצית השנייה של 2004, והתפשט בהדרגה לכל ערי המרכז, הגיע אחרי חמש שנים לפריפריה, אולם ניתוח היחסים שבין המרכז לפריפריה מורכב כיום יותר מתמיד; בניגוד לעבר, כאשר מגמות דומות נרשמו בכל אזוריו הגיאוגרפיים של שוק הנדל"ן הישראלי, העשור האחרון מאופיין בתנודות מחירים מקומיות.



בעת פקיעת בועת ההיי-טק ב-2001, מחירי הדירות בערים המזוהות עם תעשיית ההיי-טק - תל אביב וחיפה - נפגעו באופן ישיר. בתל אביב המחירים ירדו בשיעור של כ-20% ובחיפה בשיעור של כ-12%. לעומתן ערי הדרום והצפון, שפחות מזוהות עם ההיי-טק, דווקא רשמו עליות מחירים בשנה האמורה. סביר להניח שהמענקים הממשלתיים שהיו נהוגים באותה תקופה, תחת השם "תוכנית שרנסקי", סיפקו רוח גבית לאותן עליות.



הבעיות של האזורים הללו החלו מאוחר יותר, בין השנים 2004-2007. חיפה לא התאוששה ממשבר ההיי-טק, ואף נקלעה למלחמת לבנון השנייה. בסך הכל בין השנים 2000-2006 ספגה העיר ירידה של כ-35%; מחירי הדירות בקריות ירדו לאחר המלחמה ביותר מ-15%, ואילו מחירי הדירות בצפון ירדו בכ-10% בעקבות המלחמה. עם זאת, עיקר השפעת המלחמה על השוק הצפוני בא לידי ביטוי בצמצום ניכר של מספר העסקות שנרשמו באזור.



לאורך כל אותו זמן המשיכו מחירי הדירות בתל אביב לעלות, למעט ברבעון האחרון של 2007, שבו הן רשמו ירידות של 7% מסיבה אחרת לגמרי - נפילות חדות שנרשמו באותה עת בשוק ההון. בבאר שבע, לעומת זאת, המחירים נמצאים בעלייה מאז סוף 2006, עקב הקמת עיר הבה"דים שמושכת השקעות בנדל"ן.



למרות ההתנהגויות האזוריות השונות והמניעים השונים שגורמים לתנודות המחירים בהם, נראה כי השנה הגורמים שמעוררים את השוק בכל האזורים הם אותם גורמים שפועלים במרכז - ריביות נמוכות, בנייה מועטה וריבוי משקיעים. עם זאת, פערי המחירים בין המרכז לפריפריות, שבשנים האחרונות עלו לשיעורי שיא, עשויים לקרוץ גם לרוכשי דירות שאינם משקיעים.



אם אכן פערי המחירים הגדולים יתבררו כבעלי השפעה על הביקושים לפריפריה מצד רוכשי דירות שאינם משקיעים, אנו עשויים לגלות כי הפריחה בה תהיה עמידה וממושכת יותר ממה שרבים חושבים - גם מעבר להשפעה הזמנית של משקיעי הנדל"ן.