כולם רצים לנדל"ן - רצוי להירגע

המשבר הכלכלי סחף אחריו עולם שלם כשהוא גורר גם את שוק הנדל"ן מטה בכל מקום – חוץ מישראל: אמנם בסוף 2008 החל מספר העסקאות להצטמצם משמעותית, אך לאחר תקופת המתנה מדודה – הרכישות חדלו והשוק רותח: ענף הנדל"ן החל לפני כחצי שנה להתעורר ומחירי הדירות בכל הארץ עלו בשיעור ניכר, כאלטרנטיבה לתשואות הנמוכות בפיקדונות השקליים.

מוכרי הדירות באזורי ביקוש החלו בהדרגה לדרוש ולקבל יותר תמורת נכסיהם ובמספר מקרים המחיר אף הפך לחסר פרופורציה. כך לדוגמה, על דירת 3 חדרים בנאות אפקה בת"א, שמיקומה על עורק תחבורה רועש ופקוק נתבקשו הקונים לשלם 1.65 מיליון שקל. יתכן שתמורת השכרת הנכס ישיג הקונה 5% תשואה אך השאלה המכרעת היא עד כמה יצטרך בעל הנכס להתגמש במחיר אם ירצה למכור הדירה.

1.65 מיליון שקל מייצג מחיר גבוה לנכס וברור למוכר שהוא מנצל מצב שוק מזדמן למכור דירה שחסרונה לא נראה אלא גם נשמע היטב. יתכן שהשוק יירגע בעוד שנה – שנתיים והקונה יבקש (בכפוף לתנאי מיסוי וכו') לממש את השקעתו, או אז ייתכן מצב לפיו יקבל מחיר נמוך ממחיר הקניה ולפיכך משמעות התשואה תהיה שונה. דוגמאות רבות למצבים בעייתיים נראו בנכסים בהדר יוסף בת"א, רחובות, נס ציונה, ירושלים וחיפה. קיימות כיום בשוק חלופות רווחיות יותר מהשקעה בנדל"ן מאחר ולא ברור אם מחירי הנכסים לא ירדו בעתיד ובכך מכירתם בעצם תניב הפסד לרוכשים. כלל ראשון לפיכך – התשואה אינה חזות הכל.

המשקיע בנדל"ן צריך להיות ערני לגבי איזור קניית הנכס. לדוגמא, שני ענקי המשק הישראלי, נוחי דנקנר ויצחק תשובה, רכשו זמן קצר לפני מפולת הנדל"ן בארה"ב קרקע בלאס וגאס והם עדיין ממתינים כידוע לבניית מלון פאר במקום אחרי שתיגמר תקופת היובש הגדולה באזור שבו אין כיום שום ביקוש לנדל"ן.

השינויים המתחלפים באזורי ביקוש בארץ גדולים: אמנם ישראל לא חוותה משבר נדל"ן, אבל מחירי השכירות בעיר התחתית בחיפה ובאזורי הסטודנטים בבאר שבע, עולים בגלל התשואה.

אזורי התחנה המרכזית הישנה בת"א, אחד המקומות המוזנחים והמכוערים במקומותינו עולה ופורח. העלייה נובעת מיכולתם של צעירים מהמעמד הבינוני לרכוש דירות קטנות ומשופצות במקום שאמור להפוך למרכז אקדמי – תרבותי בעתיד. השיקול במקרה זה אינו התשואה, אלא היכולת לגייס סכום כסף לא גדול לרכישת דיור שאולי יהווה בעתיד אזור מבוקש יותר, כפי שהתרחש בפלורנטין ובנווה צדק לפני שנים או במגוון פרברי העיר ניו יורק בעשורים האחרונים.

דרך נוספת שהופכת את ההשקעה בנדל"ן לנגישה יותר היא באמצעות קבוצות הרכישה שצצות כפטריות לאחר הגשם ומסתמנות כלהיט החדש בקרב רוכשי הנדל"ן. באמצעות הקבוצות, ניתן להוזיל את הרכישה בכ – 15% ולעיתים אף יותר. ההוזלה יוצרת תמריץ להצטרף לקבוצות ולעיתים מורכבות מאסופה מכובדת של אנשי הייטק או צבא ומשפט. בהנחה שקבוצת רכישה מרכזת פעילות באיזור ביקוש, הרעיון להשתתף בה נראה הגיוני.

הקבלנים בישראל יטענו בכל מצב שמחירי הנדל"ן יעלו, לא חשוב כמה המשבר נמשך ומעמיק. למתעניינים ברכישה מומלץ לשלוט בהתלהבות ולזכור שלא כל מוכר – מלך. קנו באזורי ביקוש פוטנציאליים, עשו את חישוב התשואה אך זכרו שערך הנכס במימוש חשוב לא פחות. אל תתרשמו מאדישות של מוכר שמעמיד פנים כאילו ברשותו ארמון. סבלנות היא מילת המפתח ובשוק כמו בשוק – המחירים לעיתים גם יורדים. מי שיפעל בשיקול דעת ורגיעה עפ"י הכללים ששורטטו עשוי ליהנות מרכישה מוצלחת.

הכותב מרצה במרכז ללימודים אקדמאים אור יהודה, מומחה לנדל"ן