>> בעל השליטה בחברת גזית-גלוב, חיים כצמן, מאמין כי מעכשיו המצב בשווקים רק ישתפר. וכשכצמן מדבר על העתיד, יש סיבה להקשיב לו: כבר ב-2006 הוא הצהיר כי שוקי הנדל"ן בעולם מתקררים וכי הגאות הארוכה עומדת להסתיים.
גזית-גלוב - חברת הנדל"ן השנייה בגודלה בישראל במונחי שווי שוק - הגיעה בזכות התחזית של כצמן מוכנה למשבר. כשהשווקים קרסו לפני תשעה חודשים היא לא היתה ממונפת, לא נשאה על גבה חובות כבדים - ושמרה על יציבות פיננסית.
"אני לא שותף לתחזיות השחורות שיש מי שמשחרר. לפעמים גם מותר להיות אופטימי", אומר כצמן ממקום מושבו במיאמי שבארה"ב. "כיום, לאחר שנתיים לא קלות, כבר רואים ניצני צמיחה".
מה גורם לך לחשוב כך?
"אלה כמה דברים שחוברים יחד. שנתיים של האטה הן הרבה זמן בעולם הפיננסי. המלאי בשוק הנדל"ן נגמר, והחסכונות אצל הציבור נצברו. אנחנו נמצאים כיום בתחתית של שוק הנדל"ן. לאחר שנתיים של קיפאון בשוק המגורים בארה"ב אפשר לראות שם התחלות בנייה".
כצמן מעריך שגם הבורסה כבר הגיעה לתחתית. "הבורסה צריכה לעלות בעוד 60% כדי להגיע לשיא שלה", הוא אומר. "מדיניות התמריצים ועידוד הכלכלה של הממשל האמריקאי נותנת את אותותיה בבורסה רק עכשיו. הממשל בארה"ב נחוש להביא את המיתון לסיום - בעיקר בכל מה שקשור לאבטלה. הוא ימשיך להשתמש באמצעים פיסקליים ומוניטריים עד כמה שצריך - ולא תהיה עוד נפילה. אפילו מחירי הנפט, שנמצאים כיום ברמה סבירה של 70 דולר, עוזרים מאוד למשק האמריקאי לשאת בנטל. כל 20 דולר פחות במחיר חבית הם 1,000 דולר יותר בכיס של משפחה אמריקאית בכל שנה".
יש כאלה שסבורים כי תהיה עוד נפילה לפני שנצא מהמשבר.
"אני לא רואה את המציאות המטורפות שכולם מחכים להן בשוק הנדל"ן בארה"ב ובעולם. מי שמחכה למחירי שפל ולמכירה כללית של נכסים הוא נאיווי. כדי שזה יקרה, צריך שרמת הייאוש בשוק תהיה גדולה הרבה יותר מאשר עכשיו.
"הדיבורים על כל המציאות שיהיו בשווקים מגיעים בעיקר מבית מדרשם של אלה שמגייסים כסף מהבנקים ומהציבור - כדי שיוכלו לגייס את הכסף. הזמן של המציאות כבר עבר - וחלקן עוד קיימות עכשיו. הן לא ייווצרו בעוד שנה ושנתיים. הדעה הזו מתחזקת אצלי מיום ליום. אני רואה את השווקים ויושב בעצמי על המזומנים. אני לא רואה את המציאות האלה. יש ירידות מחירים מסוימות בגלל שיעורי תפוסה נמוכים יותר בנדל"ן, אבל אני לא רואה החרפה משמעותית שדוחפת את המחירים למטה.
"אם כבר יקרה משהו זה יהיה לכיוון השני: נראה את הר המזומנים שמחכה בחוץ נכנס פנימה. ככל שחולף זמן אנשים יסכימו לסכן את כספם כדי לקבל את שיעורי התשואה הנוכחיים שהשוק מציע. המפקידים והחוסכים הרי לא יוכלו להישאר בחוץ במשך זמן עם רמות התשואה שהשוק מציע באפיקים הסולידיים. יהיה גל מאזן של כסף שיוצא מרמת ריבית של 0% ונכנס לשוק כדי לקבל תשואה של 6%".
אתה לא מוטה כי אתה נמצא בפוזיציה? קל לחשוד בך מפני שאתה מושקע בסכומי ענק בארה"ב ובצפון אמריקה.
"22% מהנכסים של גזית-גלוב מושקעים כיום בארה"ב, 25% בקנדה, 33% באירופה, 7% בישראל ועוד קצת במגוון מקומות כמו ברזיל. בכל זאת, אם אני מתייחס לשוק הנדל"ן בארה"ב ובאירופה, ראינו את הנקודה הכי נמוכה בגל. מי שקנה נדל"ן עכשיו - קנה אותו במחירים האטרקטיוויים ביותר".
"לא תהיה אינפלציה"
יציאה מהמיתון תחייב התאוששות בענף הנדל"ן?
"הירידות בענף הנדל"ן נובעות מהמיתון. עם היציאה מהמיתון שיעורי התפוסה של הנכסים יעלו לאט לאט והמרווחים הנדרשים מהמשקיעים יירדו. בהמשך נראה עליות במחירי הנכסים".
אז זהו, ככה ייגמר מה שהוכרז כמשבר הגדול ביותר ב-80 השנים האחרונות?
"בכל פעם שיש מיתון מכריזים שמעולם לא היה כמוהו. מיתון הוא לא מיתון אם הוא לא הכי הכי - אבל המיתון הזה לא שונה מהמיתון של 2001 או 2003. גם המיתון הזה מתנהג לפי דפוסי ההתנהגות המקובלים.
"צריך גם לזכור שהמיתון הזה לא היה מיתון נדלנ"י. הנדל"ן סבל בו, אבל כך גם כל הענפים האחרים. בסוף שנות ה-80 היה משבר נדל"ן, ואז היו עודפי היצע עצומים. הפעם ענף הנדל"ן נכנס למיתון ללא עודפי היצע אסטרונומיים".
מה הציל אותנו?
"האמריקאים אומרים שתמיד משחקים בייסבול באותו מגרש ועם אותו מחבט - אבל הטכניקה משתפרת עם השנים. זה מה שקרה גם פה - הטכניקה של מי שמטפל במיתון השתפרה. מובילי המדיניות למדו לקח מאז השפל הגדול של שנות ה-30, השתפרו בניהול משברים - והבינו שמדיניות מרחיבה זה לא מה שצריך לעשות במצב שכזה.
"היה פה גם עניין עמוק יותר. העולם הבין שעדיף לשפוך עוד מיליארד דולר ולדלג על מיתון במקום להוציא 10 מיליארד דולר על המלחמה שתבוא אחר כך. בעולם המערבי - וגם בעולם הלא מערבי - הבינו כי לא רק הכלכלה ניצבת על המאזניים, אלא אירועים משני סדרי עולם שעלולים להתרחש".
מתי נראה גם את הריבית בארה"ב עולה?
"בארה"ב צריך להבחין בין הריבית הקצרה לריבית ארוכת הטווח. האג"ח הממשלתיות האמריקאיות ל-10 שנים נמצאות בטווח של 3.25%-4.25%. הריבית הקצרה תישאר ברמה הנוכחית שלה עוד כמה חודשים. עד שמצב האבטלה לא ישתנה לא נראה את הריבית עולה".
ואז תתפרץ אינפלציה?
"אני לא רואה את זה קורה".
"קשה למצוא נכסים בתשואות סבירות"
חלק מהפעילים בשוקי ההון מעריכים כי חברות שגייסו הון מהציבור לא יוכלו לעמוד בגלי פירעון החוב שצפויים להגיע בעתיד הקרוב. כצמן אינו מסכים עם סברה זו. "אני לא קונה את התיאוריה שיהיו גלים עצומים של פירעונות חוב. עד שזה יקרה השווקים יחזרו למצב נורמלי ואנשים יוכלו למחזר הנכסים", הוא אומר.
אז מתי זה יקרה? מתי להערכתך תגיע הגאות הגדולה?
"2011-2012 יהיו שנים של עליות מחירים. כיום אין בכלל עסקות בשוק. בעוד חצי שנה אנשים יבינו שהקטסטרופה לא תגיע - ואז רמות התפוסה יתחילו לעלות ויתחילו להתבצע מכירות".
לאיזו רמת מחירים נחזור?
"אלה לא יהיו המחירים של השיא ב-2006-2007. בסופו של דבר המחירים יחזרו לשיווי המשקל של 2002-2003".
איך אתם נערכים לתסריט שאתה מתאר?
"אנחנו פועלים לפי הציפיות האלה ומחפשים נכסים באירופה ובארה"ב. אני מודה שאני מוכן להסתפק בתשואות נמוכות מאלה שמשקיעים אחרים מדברים עליהן - קשה למצוא כיום נכסים בתשואות סבירות. אנחנו גם עובדים קשה כדי להגדיל את התפוסה בנכסים שלנו. עם זאת, בתחום שלנו, גם בשיא השפל התפוסה ירדה ב-2.5% בלבד".
גזית-גלוב ניצלה את המשבר כדי לקנות חלק גדול מהחוב שלה. כצמן מספר כי החברה גם ניצלה את התקופה הקשה כדי להעשיר את קופת המזומנים. "רכשנו במחירים נמוכים אחזקות בכמה קרנות ריט - רכישות שהוכיחו את עצמן", הוא אומר.
קרנות הריט יציגו ביצועים טובים יותר מחברות אחרות אם תהיה תקופה של עליות?
"אני משוחד לגבי קרנות ריט. אלה הן חברות לכל דבר ועניין, שמתמחות בנדל"ן עם סיכון. יש להן נגישות גבוהה מאוד לשוק ההון. בסיבוב הקודם של העליות קרנות הריט הפגינו ביצועים טובים יותר מכל אחד אחר. כיום יש בארה"ב 200 קרנות ריט שחיות ונושמות ומחפשות הזדמנויות - כל אחת בתחום שלה. גם בהון וגם בחוב - הן יהיו הנהנות העיקריות מההתאוששות".
הזדמנות בברזיל
מה יהיה עם אורמת, שבה אתה מחזיק ב-18%?
"תחום האנרגיה המתחדשת יוביל את הצמיחה בכל העולם - ובטח שבארה"ב. אני מאוד אופטימי בכל הנוגע לתחום הזה. בעבור הממשל של ברק אובמה, הקטנת התלות של ארה"ב בנפט היא מנוע צמיחה. כל מי שעוסק בתחום יודע מה שהוא עושה".
חוץ מארה"ב ואירופה, יש מקומות נוספים בעולם שהיית משקיע בהם?
"אם הייתי צריך להשקיע במדינה אחת בעולם - הייתי בוחר בברזיל. היתרון הגדול שלה הוא שהממשלה המקומית שמה לעצמה מטרה להקים מעמד בינוני. בזכות הפעולות שלה יש שם 20 מיליון איש שנהפכו עכשיו למעמד בינוני. זו מדינה עם תשתית לא רעה בכלל, והכלכלה המתעוררת היחידה שמתנהלת כמו מדינה מערבית.
"בברזיל גם אין כיום אפשרויות מימון, כי הריבית שם מאוד גבוהה בגלל הפחד מאינפלציה. ההזדמנות שלנו שם תהיה קיימת כל עוד אין אפשרויות מימון".
מה לגבי המזרח?
"אני לא רואה את עצמי נכנס כרגע למזרח אסיה. לוקח שנים להיכנס לשוק חדש, ויש לנו די והותר מה לעשות בפלטפורמות הקיימות, בהן יהיה גידול משמעותי. המחסור הכי גדול בענף הנדל"ן הוא בכושר ניהולי - ולנו יש את הכושר הזה, וננצל אותו בשנה-שנתיים הקרובות".
למה אתה מתכוון כשאתה אומר כושר ניהולי?
"אנחנו מנהלים 650 נכסים בעולם. יש לנו מתכנתים, מנהלי חשבונות, מהנדסים, מנהלי תחזוקה - אנשים שיכולים לספק כל שירות שנכס צריך לקבל, משלב איתור המגרש עד שלב ההשכרה לדייר - והיכולת הזאת היא מוצר במחסור.
"רוב החברות שנכשלו סבלו מחוסר בכושר כזה. לא היה טעם בכל בוגרי הפקולטות למינהל עסקים שעשו טבלאות באקסל כשליהמן ברדרס קרס. עד 2007 התייחסו לניהול כדבר שאין בו תחכום ולמינוף יתר כאל הדבר המתוחכם, אבל התחכום האמיתי נמצא בבחירת הדייר הנכון, הקרקע הנכונה ותמהיל השוכרים הנכון. התחכום חזר בסוף למתפעלים. עם יכולת הניהול שלנו, אין לנו כיום בעיה לנהל עוד 500-600 נכסים".
מה אתה צופה בשוק הישראלי?
"המחירים בארה"ב מאוד נמוכים יחסית לישראל - חצי מהרמה של תל אביב. אבל הם יעלו. אני לא רואה ירידת מחירים בישראל. המצב של ישראל טוב בהרבה מבמקומות אחרים בעולם. ישראל לא נהנתה מהבום הגדול הבינלאומי במשך תקופה ארוכה - ומי שישן על הרצפה לא יכול ליפול הרבה".
מה לגבי המשק הישראלי כולו?
"הממשל הזה יניף את דגל ההיי-טק, ולו בגלל שארה"ב חייבת למצוא את מנועי הצמיחה החדשים שלה. גל ההשקעות של הממשל האמריקאי, בעיקר בתחומי האנרגיה והביוטק, יניע גם את המשק הישראלי, כי הכסף יזרום גם לתל אביב. עם זאת, אסור לשכוח שבישראל יש תמיד את הג'וקר הביטחוני. כל מה שאני אומר הוא רק בהנחה שהמצב יהיה שקט יחסית".
"זמן המציא?ת כבר עבר"
מאת חגי עמית
26.8.2009 / 7:07