ההשקעות במזרח אירופאי מסבכות את שטיינמץ: סקורפיו נדל"ן הפסידה ברבעון השני 113 מ' ד'

ההשקעות המאסיוויות בשנים האחרונות בשווקי הנדל"ן במזרח ומרכז אירופה, ממשיכות לגבות מחיר כבד מחברת סקורפיו נדל"ן, שבשליטת בני שטיינמץ.



בעקבות שינוי שיערוך שלילי של נדל"ן להשקעה, נדל"ן להשקעה בהקמה וכן בשל ירידת ערך מלאי קרקעות, רכוש קבוע ומוניטין בהיקף של 82 מיליון שקל, סיימה סקורפיו נדל"ן את הרבעון השני של 2009 בהפסד (המיוחס לבעלי המניות) של 113.2 מיליון שקל, לעומת רווח של 85.9 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2008 .את המחצית הראשונה של 2009 סייימה סקורפיו בהפסד עתק של 194.6 מיליון שקל, לעומת הפסד של 39.8 מיליון שקל.



סקורפיו, המנוהלת על ידי שמעון מנחם, עוסקת עם חברות שבשליטתה בתחום הבנייה למגורים ונדל"ן מניב במזרח ומרכז אירופה, בעיקר ברומניה, אוקראינה ורוסיה המצויות במשבר נדל"ן כבד. החברה איננה נסחרת בבורסה, אך היא רשמה לפני כחצי שנה למסחר אג"ח א בהיקף של כ-516 מיליון שקל, ובשל כך מחויבת לדווח על תוצאותיה הכספיות.



רואי החשבון של החברה מפנים תשומת לב, כי בעקבות ההפסדים הגבוהים נכון לסוף יוני 2009 לסקורפיו נוצר גירעון של כ-117 מיליון שקל בהון עצמי, גירעון בהון חוזר של כ-443 מיליון שקל (פער שלילי בין התחייבויות שוטפות לנכסים שוטפים) וכן יצרה במחצית הראשונה של השנה תזרים שלילי מפעילות שוטפת של 88 מיליון שקל.



בכך לא נגמרות הצרות של סקורפיו נדל"ן. החברה אינה עומדת באמות מידה פיננסיות כפי שנקבעו במסגרת ההלוואה המקורית של כ-100 מיליון דולר שניתנה לחברה על ידי בנק הפועלים לפני כמה שנים.



סקורפיו התחייבה כלפי הפועלים כי שיעור ההון העצמי (כולל הלוואות בעלים) מסך המאזן לא יפחת מ-25%, אך נכון לסוף יוני 2009 סקורפיו אינה עומדת בהתחייבות זו, שכן יחס הון עצמי למאזן שלה עמד על כ-18%. בעקבות כך, החברה מיינה את יתרת ההלוואה העומדת על כ-388 מיליון שקל מהתחייבות לזמן ארוך לזמן קצר.



החברה מציינת שבינתיים בנק הפועלים הסכים לא לנקוט בצעדים כנגד החברה למרות ההפרה. זאת בכפוף לכך שבדו"חותיה הכספיים לרבעון השלישי שמסתיים בסוף החודש, סקורפיו תעמוד באמות מידה פיננסיות הנדרשות על ידי הבנק. במקביל סקורפיו מנהלת מגעים עם הפועלים לפריסת יתרת תשלומי הקרן של הלוואה ל-5 תשלומים שנתיים שווים החל מספטמבר 2011.



כמו כן מציינת סקורפיו כי קיבלה הסכמה מהבנק הממן להארכה זמנית עד ספטמבר של פירעון הלוואה בהיקף של 6 מיליון יורו בגין פרויקט saftica ברומניה, וכי החברה מנהלת בימים אלה מגעים להארכת מועד פרעון ההלוואה ליוני 2010. גם בפרויקט terra ברומניה מציינת סקורפיו כי קיבלה הארכה לפירעון הלוואה של כ-2.6 מיליון יורו לאוגוסט 2010 .



"כל מי שחושב שהמצב בתחום הנדל"ן במזרח אירופה הולך ומשתפר לא יודע על מה הוא מדבר. מדובר בעסק פשוט ברגע שאתה מגייס אג"חים ולוקח הלוואות. כדי לפתח ולהשקיע בנדל"ן אתה צריך שיהיו לך מקורות להחזיר את הכסף הזה, וברגע שאי אפשר לייצר רווח ולממש נכסים, הדברים נעשים מסובכים וכיום מזרח אירופה פשוט תקועה", כך אמר אתמול ל-themarker שמעון מנחם. לפי מנחם בעוד שברומניה המצב עדיין מאוד קשה, באוקראינה הדברים מתחילים להשתפר, כי לטענתו האנשים מתחילים להבין כי מחירי הגיעו לתחתית ולא יירדו ולכן התושבים מתחילים לקנות מחברות סקורפיו שעדיין לא עצרו את הפרויקטים במדינה.



סקורפיו נדל"ן חייבת לשלם לבנקים, בעלי אג"ח ולמוסדות פיננסיים נוספים עד סוף יוני 2010 כ-532.2 מיליון שקל (כולל תשלום קרן וריבית לבעלי אג"ח א של כ-120 מיליון שקל בינואר 2010), בעוד שתזרים מזומנים מפעילות שוטפת של החברה אינו מכסה התחייבויות אלו. החששות של המשקיעים לגבי יכולת החברה להחזיר להם את מלוא התחייבויותיה באים לידי ביטוי בתשואת זבל של 48.5% בהן נסחרות אג"ח א של סקורפיו נדל"ן.



למרות זאת, סקורפיו נדל"ן מציינת כי תעמוד בהתחייבויות אלו וכן בהתחייבויות נוספות במהלך מחצית השניה של 2010 וכן במהלך 2011, כך שבסוף 2009 יישארו בקופתה מזומנים של 133 מיליון שקל, 229 מיליון שקל בסוף 2010 ו-213 מיליון שקל בסוף 2011. זאת, באמצעות ניצול יתרות מזומנים של 109 מיליון שקל, קבל תזרימים של מאות מיליוני ממכירת דירות ומימוש קרקעות.



ואולם סקורפיו מסתייגת וכותבת כי "מימוש תוכניות אלה אינו ודאי, מאחר שאינו בשליטה הבלעדית של החברה ומותנה בהגעה להסכמות עם צדדים שלישיים לגבי עסקות הכלולות בתוכניות ההנהלה".



בעקבות המשבר החברה בצעה תוכנית התייעלות שכללה צמצום המטות, וכן השעתה התחלות בנייה חדשות, ומתרכזת כעת בהשלמת פרויקטים שהחלה בביצועם לפני פרוץ המשבר וקיבלה מימון להקמתם.

הכנסותיה של סקורפיו ממכירת דירות הסתכמו ב-31 מיליון שקל ברבעון השני של השנה, לעומת העדר הכנסות בגין סעיף זה ברבעון המקביל. ההכנסות נובעות ממסירת 56 דירות בפרויקט park avenue בקייב אוקראינה, שבו החברה ממשיכה בחודשים למכור עשרות דירות.



לעומת זאת, אותות המשבר הקשה ברומניה באו לידי ביטוי בפרויקט west park בבוקרשט רומניה, שבו החברה מכרה במסגרת השלב הראשון 189 דירות (מתוך 197), אך בשל היקלעות לקשיים להשגת מימון כ-100 קונים לא השלימו את רכישת הדירות.