חברת הנדל"ן אמות השקעות, שבשליטת אלוני חץ של נתן חץ ומשפחת ורטהיים, דיווחה אתמול כי היא מנהלת מו"מ עם מגדל ביטוח להקצאה של 15% 20% מהון המניות של החברה (לאחר ההקצאה) תמורת הזרמת מזומן לאמות של 240 330 מיליון שקל. לפי תקנות משרד האוצר, לחברות הביטוח אסור להחזיק ביותר מ 20% ממניות של חברה מסוימת. המהלך של מגדל מגיע אחרי שמגדל השקיעה לפני כחודשיים 50 מיליון שקל ברכישה של יותר מ 4% ממניות חברת הנדל"ן מניב בריטיש ישראל.
אם העסקה תושלם, היא מתבצעת לפי 7.8 שקלים למניית אמות, המשקף לחברה שווי לפני ההקצאה של 1.3 מיליארד שקל, בדומה לשוויה בבורסה. מניית אמות עלתה ב 68% מאז תחילת השנה.
אמות דיווחה על עסקה נוספת שהיא מצויה במגעים להשלמתה. במסגרת עסקה זו תקצה אמות לקבוצה של גופים מוסדיים בראשות בית ההשקעות פסגות 7 מיליון מניות של החברה ששוויין 54 מיליון שקל, וכן 40 מיליון ערך נקוב אג"ח א' של החברה תמורת רכישה של אג"ח ושטרי הון לא סחירים של חברות בנות שבבעלותה המלאה של אמות. הערך ההתחייבותי (הפארי) של החברות האלו נאמד ב 108 מיליון שקל בסוף יוני 2009. אם שתי העסקות האלו יושלמו, ידוללו אחזקותיה של אלוני חץ באמות מ 73.5% לכ 57% 60%. כן ציינה אלוני חץ כי אינה צפויה לרשום רווח או הפסד מהותי.
המהלך של מגדל חובר לאסטרטגיה של גיוון תיק ההשקעות באמצעות רכישת נדל"ן מניב. מגדל מנהלת נכסים בהיקף כולל של עשרות רבות של מיליארדי שקלים, והיא אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בישראל, המנהלת תיק של נדל"ן מניב בהיקף של כ 5 מיליארד שקל. בנוסף, מגדל משקיעה בחברות הנדל"ן באופן ישיר. במסגרת זו מלבד ההשקעה במניות בריטיש, החברה שותפה של רוני יצחקי בבריטניה, מחזיקה ב 10% מחברת מונדון של אליעזר פישמן ובאחרונה הגדילה את אחזקתה בחברת פתאל אחזקות ב 10% נוספים תמורת 66 מיליון שקל. את העסקה הנוכחית צפויה מגדל לממן בעיקר מכספי הפוליסות המשתתפות ברווחים.
אמות מחזיקה בבעלותה 85 נכסים מניבים בישראל (בעיקר במרכז הארץ), הנהנים משיעור תפוסה של 96.3% ומשתרעים על פני שטח כולל של כ 420 אלף מ"ר, וכן חמש חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח. השווי ההוגן של הנכסים של אמות נאמד ב 4.3 מיליארד שקל.
הכנסותיה של אמות מדמי שכירות וניהול נדל"ן עלו ב 9.8% ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל ל 83.7 מיליון שקל. בקופתה של אמות יש יתרות מזומנים של 509 מיליון שקל. לחברה יש גם קווי אשראי לא מנוצלים בהיקף של 200 מיליון שקל ונכסים לא משועבדים של כ 2 מיליארד שקל.
"מתחילת השנה השקיעה אמות יותר מ 400 מיליון שקל ברכישת נכסים מניבים איכותיים, ובכוונתה להתמקד בהשבחת פורטפוליו הנכסים הקיים, ובמקביל לפעול לאיתור ולרכישה שלנכסים מניבים נוספים התואמים את מדיניות ההשקעה שלה", כך אמר אתמול ל themarker נתן חץ, יו"ר אמות.
לדברי חץ, "בשנה שעברה באו אלינו בטענות כי משכנו דיווידנד גבוה של 300 מיליון שקל מאמות, אז היום אנחנו מתקרבים לקראת השלמת עסקה שתזרים לאמות הון, תאפשר לה להתפתח ברמות מינוף סבירות ולבצע רכישות נוספות אם נאתר נכסים איכותיים. כך שלא נצטרך לממן אותם רק באמצעות חוב, שכן ראינו השבוע מה קורה למי שהיה ממונף מדי".
חץ ציין גם כי הוא מקווה שעם הורדת המינוף חברות הדירוג יעלו את דירוג האשראי של אמות (שהוא בעל דירוג של a1 עם אופק שלילי ממידרוג ו a עם אופק שלילי מ p&s מעלות). הוא לא פסל את האפשרות שמגדל תמנה דירקטור מטעמה בחברה. "אם יבקשו מאתנו למנות נציג מטעם מגדל לדירקטוריון, נקבל את הבקשה הזאת בחיוב. שכן מן הראוי שיהיה נציג לגוף שמשקיע בחברה סכומים של מאות מיליוני שקלים", הוא ציין.
"להערכתנו, עסקת מגדל-אמות טובה לשני הצדדים. המחיר הוגן, בדומה למחיר השוק ולא רחוק מההערכה שלנו (8.2 שקלים למניה). השלמת העסקה תפתח בפני אמות הזדמנויות נוספות, שכן בקלות ניתן למנף את סכום ההשקעה לעסקות בהיקפים של יותר מ 600 מיליון שקל", כך כתב אתמול שי ליפמן, אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, בעקבות העסקה המתגבשת.
"דילול של אלוני חץ לאחזקה של כ 60% שומרת על שליטה מוחלטת בחברה. הצטרפות של גוף מוביל לבעלי מניות, המספק ביקורת נוספת על החברה, זה חיובי מבחינת מחזיקי המניות מהציבור", הוסיף ליפמן. הוא העריך כי גם מגדל עושה עסקה טובה מאוד. הוא מבסס זאת על כך שאמות משלמת בממוצע דיווידנד שנתי של 44 אגורות למניה, המשקף תשואת דיווידנד של 5.65% עם סיכוי לאפסייד (עליית ערך) עתידי מפעילות הייזום של החברה עם התאוששות הביקושים במשק.
ליפמן גם מציין כי אם משווים את ההשקעה של מגדל להשקעה ישירה בנכסים, אז מגדל חוסכת עלויות של אחזקת הנכס, מעבר לכך שמדובר בנכס נזיל שניתן לממש אותו (כנראה אחרי תקופת חסימה מסוימת).
מגדל ממשיכה להשקיע בנדל"ן: במו"מ להשקעה של 330-240 מיליון שקל באמת תמורת 20-15% מהחברה
מיכאל רוכוורגר
2.9.2009 / 18:03