"הזוכים במכרז בדרום הקריה ישלמו ביוקר"

הזוכה היחידה במכרז דרום הקריה תהיה המדינה, שתקבל על הקרקע מחירים גבוהים ללא שום פרופורציה. מי שיזכו במכרז עתידים לגלות מהר שהם הפסידו, משום שישלמו על הדירות שלהם מחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק". ההערכה הלא אופטימית הזאת מגיעה מהשמאי אהוד המאירי, והוא לא היחיד שסבור כך. מכרז הקרקעות היוקרתי ביותר שפירסם מינהל מקרקעי ישראל בתקופה האחרונה, בהיקף מינימלי של כרבע מיליארד שקל, נמצא ימים ספורים לפני סגירתו, והתחושה בקרב אנשי הנדל"ן היא שההתלהבות בקרב יזמים, ובמיוחד קבוצות רכישה, מרקיעה שחקים ותביא למחירי שיא בלתי מוצדקים שיתקבלו במכרז.

מדובר בקרקעות שנמצאות צפונית ובמקביל למגדלי המשרדים פלטינום, התיכון ומילניום ברחוב הארבעה בתל אביב, ומדרום למתחם שרונה. במקום מתוכננים להיבנות שלושה מגדלים בני 108 דירות כל אחד, שטחי מסחר בהיקף של 2,800 מ"ר ו-10,000 מ"ר משרדים. שטחי המגורים יהיו שווים בכל המגדלים, אך שטחי המשרדים והמסחר יחולקו בצורה שונה ביניהם. מתחת למבנים יוקמו חניונים תת-קרקעיים שאליהם יובילו דרכים תת-קרקעיות באורך כולל של 1.5 ק"מ. מי שירכוש את הקרקע למגדל המערבי יצטרך לשמר מבנה שנמצא במגרש ולהקצות שטחים לצורכי הציבור לטובת עיריית תל אביב.

על פי המכרז, למתמודדים יש שתי אפשרויות להגשת הצעות. האחת הצעה על קרקע לכל מגדל בנפרד, והשנייה על המגרשים לכל המגדלים. מחיר המינימום למגדלים הוא 262 מיליון שקל - כ-85.5 מיליון שקל עבור המגדלים המזרחי והמערבי, ו-91 מיליון שקל עבור המגדל האמצעי (המחירים כוללים עלויות פיתוח ואינם כוללים מע"מ). לעומת זאת, מחיר המינימום למי שיציע הצעה כוללת לכל המגדלים הוא 234 מיליון שקל.

עיתוי המכרז משחק תפקיד משמעותי מאוד בהתלהבות הסוחפת. בשנה שעברה ניסה מינהל מקרקעי ישראל לשווק את המתחם, אלא שההצעות היו נמוכות ולא עברו את סף 75% ממחיר המינימום שהציב המינהל. בין החברות שניגשו אז היו שיכון ובינוי, אשדר דורון אביב ושפיר הנדסה, אך ההצעה הגבוהה ביותר היתה 157 מיליון שקל, בעוד שהמינהל העריך אז את שווי הקרקע ביותר מ-300 מיליון שקל.

כיום שוק המגורים בכלל ומגורי היוקרה בפרט נמצאים בשיא של כל הזמנים, ובשל כך מעריכים במינהל את שווי הקרקע ב-350 מיליון שקל. המחיר אמנם גבוה בהרבה מההצעה הגבוהה של השנה שעברה - אך הקופצים הפעם רבים, וכ-15 קבוצות רכישה ויזמים רכשו את טופסי המכרז (את החוברות ניתן להוריד חינם באינטרנט). אין ספק שהתחרות תהיה קשה.

אבל הגאות במחירי הדירות היא חרב פיפיות. היא מאפשרת למתמודדים להציע הצעות גבוהות יותר במכרז, אך משך הקמת המגדלים יהיה ארוך (שלוש שנים לפחות), ובמהלך הבנייה המצב עלול להשתנות. קבלנים ערים לתהפוכות השוק הללו; מארגני קבוצות הרכישה רגישים פחות לתסריט הזה מפני שהם כבר שיווקו את הדירות והם אינם חשופים לשינויים במחיריהן.

עם זאת, לחברי קבוצות הרכישה יש בעיה אחרת - בעוד רוכש דירה מקבלן יודע מלכתחילה מה יהיה מחירה, עבורם מחיר הדירה אינו סופי והוא עשוי להשתנות במהלך הבנייה. אנשי מקצוע חיצוניים ומארגני קבוצות רכישה מדברים על כך שכבר בחודשים האחרונים נרשמו עליות מחירים אצל כמה קבוצות רכישה, ואפילו יותר מפעם אחת, לאחר שהמארגנים שלהן העריכו שבמחירים המקוריים שנקבו לא יהיה די כדי לזכות במכרז.

הצורך להתעדכן כל הזמן במה שקורה אצל המתחרים הביא להקמת "אגפי מודיעין" אצל כמה מהמתמודדים במכרז, בעיקר אצל קבוצות הרכישה. מטרת ה"אגפים" הללו היא להוציא כמה שיותר מידע על המתחרים האחרים: על אנשי המקצוע שמלווים אותם, על חברי הקבוצות ועל המחירים שבהם הם מתכוונים לשווק את הדירות.

במסגרת פעילות המודיעין הזו יש גם לא מעט דיסאינפורמציה. משיחות עם גורמים שונים עלה כי חלק מהיזמים מנסים להנמיך ציפיות וטוענים כי אין בדעתם להשתתף במכרז, ולמרות זאת אי אפשר לדעת עד לסגירה ממש; קבוצות מדברות על מחירי דירות, שלא ברור אם באמת יוכלו לעמוד בהם. תעלומה אחרת היא עד כמה הצליחו מארגני קבוצות הרכישה לגייב את מספר החברים הנדרש לקיומן. ויש כאלה שמתנהלים בסודיות של ממש, ולא ברור באיזו מתכונת, אם בכלל, הם ייגשו למכרז.

הרבה מוטל על הכף, בעיקר המוניטין של מארגני קבוצות הרכישה. אם יזם פרטי לוקח על עצמו את הסיכון שבהשתתפות במכרז, בקבוצת רכישה אנשים פרטיים משקיעים מקדמות כדי להשתתף, וחברי קבוצת רכישה שלא תזכה יאבדו הרבה כסף. קבוצה שתזכה במכרז ותיפול בגלל פרישה של הרבה שותפים לוקחת על עצמה סיכון גדול עוד יותר, שכן היא תיתקע עם הקרקע בלי יכולת לבנות עליה, ולמארגני אותה קבוצה ייגרם נזק תדמיתי כבד. בחלק מהקבוצות ההסכמים שבין המארגנים לחברי הקבוצה מעניקים למארגנים מנדט להעלות מחירים עד לרמות מסוימות, בלי שחברי הקבוצה יוכלו להתלונן.

ובחזרה לשאלת השאלות - האם מחירי הקרקעות שיושגו על הקרקעות יהיו הגיוניים, או שיהיו גבוהים ואף לא סבירים? המאירי מספר כי באחרונה התבקש על ידי יזמים לבחון את המכרז והעריך עד כמה כדאי להם להשתתף בו. "המלצנו ללקוחות למשוך את ידיהם מהמכרז, משום שכדי לזכות בו יצטרכו להגיש הצעת מחיר כה גבוהה, שבה לא יישאר להם מקום לרווח", הוא מסביר. "ההתלהבות מהמכרז הזה נמצאת בשמים, ומרוב התלהבות גם ישלמו מחירים בשמים. במכרז עומדות להתמודד קבוצות קבלנים וכמה קבוצות רכישה, וקבלן לעולם לא יוכל לעמוד במחירי הקרקע שיציעו קבוצות הרכישה, משום שהוא יאבד את הרווח היזמי שלו. ייווצר מצב שבו הקבוצות יתחרו אחת בשנייה. מארגני הקבוצות יחששו שאם לא יזכו במכרז, המאמצים שהשקיעו בארגון הקבוצות יירדו לטמיון, ולכן הם ישתוללו במחיר. ממילא מי שישלם בסוף יהיו הקונים - לא הם".

השמאי ירון ספקטור מסכים: "קבוצות הרכישה בונות על פנטזיה של אנשים לגור במגדלי יוקרה, וכמו שאנחנו יודעים, חלומות תמיד נראים טוב יותר מהמציאות. במציאות, דרום הקריה הוא עדיין לא אזור מגורים אלא אזור משרדים, ואני לא רואה שום סיבה הגיונית להתלהבות הסוחפת הזו. מעבר לזה, קבוצות הרכישה מדברות כל הזמן על כך שהיתרון שלהן הוא במחירים הנמוכים ב-20% ממחירי דירות מקבלנים, אבל במקרה הזה אני לא רואה את היתרון הזה בא לידי ביטוי. לפי התחרות, הקבוצות ימכרו את הדירות במחירי שוק לכל דבר, חלקן עלולות להיתקל בבעיות ארגוניות או חישוביות ובסך הכל, הדברים יוצאים מפרופורציה".

לדברי מנהל השיווק של חברה שמתלבטת אם להשתתף במכרז, "בזמן האחרון נמכרו דירות במגדלים בפארק צמרת ב-4,000 דולר למ"ר, אז כמה יכולות דירות בפרויקט הזה לקבל? זה הרי לא אקירוב, זה לא G. אני חושש שמארגני הקבוצות יקחו את המחירים לרמות של 6,000 דולר למ"ר וזה לגמרי לא סביר, ולכן אנחנו לא בטוחים שנתמודד במכרז הזה".

האזהרות האלה בהחלט לא מפחידות את הרוכשים. קבוצת רכישה עדיין נתפשות פחות בעיני הקודנים כהזדמנות לקנות דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. בהנחה שיוגשו לפחות שמונה הצעות של קבוצות רכישה למגדלים השונים, כמה מאות אנשים פרטיים מעורבים במכרז הזה. מדובר באנשים שכבר שילמו מקדמות כדי להיות שותפים בקבוצות הרכישה.

על ההתעניינות הרבה אפשר ללמוד מקבוצות שהתכוונו להתמודד על מגדל אחד בלבד, אך לאור הביקושים שוקלות להתחרות גם על מגדל נוסף. מארגני קבוצות מדווחים שהם מקבלים שיחות מסביב לשעון מבכירים במשק שמנסים לרשום קרובים לקבוצות הרכישה. ומה אומרים מארגני הקבוצות? "המקום מעולה, אבל עם השיפור הגדול שנרשם בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים נוצר כאן ממש שיגעון", אומר אחד מהם. לדעתי, עיקר הבעיה הוא בתחשיבי עלויות הבנייה. חלו באחרונה שינויים גדולים, ואני לא בטוח שטבלאות האקסל של כולם מעודכנות".

מארגן נוסף ומנהל שיווק של יזם שאינו בטוח אם ייגש למכרז שמים את הדגש על כך שהמגדלים אינם ממוקמים בצורה הטובה ביותר. "הם נמצאים בסמוך למגדלי המשרדים של רחוב הארבעה, המגדל המזרחי סמוך מדי לדרך בגין, וגם המגדל המערבי - שהוא לכאורה הטוב ביותר - עתיד להיות פחות טוב בעתיד, כשיתפרסם חלקו השני של המכרז להקמת שלושה מגדלים נוספים שיסתירו לו את הים", אומר האמרגן. "הנקודה החזקה של המגדלים זה שהם צופים אל הפארק של מתחם שרונה".

יש הטוענים שהמכרז אטרקטיווי פחות ממה שנדמה, כי לא מדובר באזור מגורים קלאסי. אחרים גורסים כי 300 הדירות שייבנו בפרויקט הנוכחי ושלושת הבניינים שאמורים להיבנות במתחם בעתיד יהפכו אותו לשכונת מגורים לכל דבר. בעיה נוספת היא עירוב השימושים - רוכשים לא תמיד אוהבים לגור במגדל שבחלקו משמש גם למשרדים ואפילו למסחר. בעיה נוספת שקבוצות הרכישה יצטרכו להתמודד אתה היא המטלות הציבוריות הרבות - החניונים והמנהרות התת-קרקעיות - שמעמיסות על מחיר הדירות.

הבעיה העיקרית שעשויה להכשיל את הקבוצות היא השיווק. קבוצה שבה יישארו דירות לא מכורות לוקחת על עצמה סיכון, עד כדי כך שישנם מארגנים שטוענים שאם הקבוצה שלהם לא תהיה סגורה ומכורה במלואה - הם לא ייגשו למכרז.