הבנקים כבר לא מהססים לממש נכסים

התייצבות שוק הנדל"ן הישראלי כשוק של מוכרים בלבד והעובדה כי מחירי הנדל"ן עלו ברוב אזורי הארץ, הביא את הבנקים לחדש את הליכי כינוס הנכסים אשר בעליהם לא מצליחים לעמוד בתשלומי משכנתא.

אך לא רק הבנקים. בימים של התעוררות בשוק הנדל"ן, אנו עדים לפריחה של מודעות בעיתונים על נכסים המוצעים למכירה על ידי עו"ד. לא תמיד מדובר בכינוס נכסים, אלא לעיתים בעיזבון ואפילו בניסיון של בעל הנכס למקסם את הרווח מהמכירה באמצעות הליך של התמחרות שיבוצע על ידי עו"ד.

ניתן להבחין בהאצת הליכי כינוס הנכסים בכל הארץ, ובכלל זה, גם באזורים אשר עד לא מזמן נחשבו לבלתי אפשריים למימוש. בחיפה ובקריות מורגש עיקר השינוי. כך למשל, רחובות בקרבת השוק ובשכונת הדר, היו ידועים כרחובות בהם רמת הפעילות נמוכה וכיום קיימת שם פעילות רבה והדירות "נחטפות".

היבט נוסף ומשמעותי הוא כי בניגוד למגמה שחלה במהלך המשבר, הרי שבשל העלייה המשמעותית בכמות העסקאות שמבוצעות באזורים האלו, שחלקן מתבצעות ע"י בעלי הון הרוכשים נכסים להשקעה, הבנקים לא חוששים לתת הלוואות למשכנתאות.

עליית מחירי הדירות, לצד הריבית הנמוכה ותיקון החוק בנוגע לחובת מימון דיור חלופי לתקופות הקבועות בחוק, שיפרו אף הם את מצב החייבים, והנתונים מצביעים על ירידה של כ- 4% בפיגור בהחזר המשכנתאות. חייבים אשר בעבר לא עמדו בהחזרים ודירתם מומשה נותרו לא פעם מול שוקת שבורה, ללא דירה ועם יתרת חוב משמעותית לבנק. היום, במקרים רבים אנו עדים למצב בו הדירה מומשה על ידי הבנק ובידי הלווה נותר סכום עודף המאפשר "לפתוח דף חדש".

למי מבין הקוראים שלוטשים עיניהם לעבר רכישת דירה מכינוס, הרי שעד למשבר הנוכחי, לצד הזדמנויות לא מבוטלות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים במסגרת הליכי כינוס נכסים, היו מקרים רבים בהם התברר כי דווקא הקונים נכס מכינוס נכסים מצאו את עצמם משלמים מחיר גבוה יותר ממחיר השוק של הנכס על פי הערכת השמאי וזאת בגין "יצר התחרות" הדבק במתמודדים בהתמחרות.

הניסיון מלמד, כי לעיתים, כאשר מושיבים מספר מציעים בחדר אחד, הם מתחרים זה בזה במהלך ההתמחרות וכך במקרים רבים, מחיר הסגירה גבוה בהרבה מהמחיר הריאלי שבדרך כלל נקבע ע"י השמאי. עם זאת, רכישת נכס מכינוס נכסים עשויה להיות עדיין אטרקטיבית וציידי הזדמנויות יכולים למצוא נכסים במחירים נמוכים באזורי פריפריה.

לרכישה במסגרת הליך של כינוס נכסים יתרונות לא מבוטלים עבור הרוכשים, גם ללא קשר לשאלת המחיר. בין היתר, נחשבת בדרך כלל הרכישה לבטוחה, שכן הנכס נרשם על שם הקונה על ידי כונס הנכסים, ללא עיקולים וחובות של צדדים שלישיים, לאחר קבלת אישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל להסכם המכר.

כמובן שיש לוודא מראש כי יש בידי כונס הנכסים צו מינוי ואישור מראש של בית המשפט ו/או ראש ההוצאה לפועל לביצוע המכר. יתרון נוסף הוא שבמקרים רבים הכונס דואג מראש לפינוי הנכס, עוד לפני הליך המכירה, דבר המאפשר את השלמת העסקה ומסירת החזקה בה לקונה בתוך זמן קצר.

השתתפות בהליך כינוס נכסים כמציע אינה דבר של מה בכך כפי שרבים נוטים לחשוב ויש להתייחס בכובד ראש ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם השתתפות בהליך ההתמחרות שכן עם סיום ההליך, המציע יכול למצוא את עצמו כזוכה בנכס על כל המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך, שלא אליו התכוון בדיוק.

מומלץ לעיין בחוות דעת השמאי המצורפת לתיק המסמכים אשר נמסר לכל מציע (על פי רב ללא ציון הסכום) ולפעמים להיוועץ בשמאי מטעם המציע. כמו כן, יש לבצע ביקור בנכס, בדיקת המצב התכנוני ברשויות ובדיקה משפטית באמצעות עו"ד של טיוטת הסכם המכר אשר בודאי צורפה לתיק המסמכים אשר נמסר למציע בטרם השתתפותו בהליך ההתמחרות.

הכותב הוא עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין וחוזים