נוה זאב: שלוש שנים של עליות מחירים

>> שכונת נוה זאב שבחלקה הדרומי של באר שבע החלה את דרכה כאתר לשיכון עולים בשנות ה-90. כיום מתגוררות בה 23 אלף משפחות בבתים צמודי קרקע ובבנייה רוויה, ובדומה לבאר שבע כולה, מחירי הנכסים נמצאים בשיא לאחר עלייה של כ-30% בשלוש השנים האחרונות.



מיקום:

השכונה ממוקמת בדרום העיר, בין דרך ג'ו יוסף אלון בצפון, רחוב חטיבה שמונה במזרח, וחולות בדרום ובמערב.



היסטוריה:



החלק הישן בשכונה נקרא בעבר נאות חצרים, ושימש אתר חירום לשיכון עולים שהגיעו לישראל בתחילת שנות ה-90.



תכנון ובנייה:



בשכונת נוה זאב כ-23 אלף בתי אב, על שטח של כ-3,212 דונם. הבנייה בשכונה מבוססת על בנייה רוויה וקוטג'ים. בתחילה נבנתה השכונה מבתים השייכים לחברת עמידר, ובאמצע שנות ה-90 החלה בנייה מאסיבית שנמשכה עד שנת 2000.



השכונה מאופיינת בבניינים בני חמש עד שבע קומות עם חיפוי קשיח של אבן ירושלמית או קרמיקה. בנוסף, יש בה בניינים מדורגים של שלוש-ארבע קומות. ברחוב הראשי, יוהנה ז'בוטינסקי, וכן בשוליים המזרחיים של השכונה, יש בניינים המתנשאים לגובה של 14-17 קומות.



תמהיל הדירות בשכונה מגוון וכולל דירות שלושה-ארבעה חדרים בשטח של 80-115 מ"ר, בעיקר בחלק הישן של השכונה, לצד דירות שלושה עד חמישה חדרים, דירות פנטהאוס ודירות גן בחלק החדש בשכונה. דירות הפנטהאוס כוללות ארבעה עד שישה חדרים ומרפסות גג בשטח של 40-100 מ"ר. בדירות הגן שלושה עד חמישה חדרים, ושטח הגינות הוא 80-250 מ"ר.



בשולי השכונה נמצא אזור הנקרא פלח 7, ובו בתים צמודי קרקע שנבנו בעיקר בשיטת "בנה ביתך". שטח הבתים בשכונה הוא 150-190 מ"ר בנוי, על מגרשים בשטח של כ-460-600 מ"ר.



מוסדות ציבור:



בשכונה גני ילדים, בית ספר תיכון, שני בתי ספר יסודיים וגנים ציבוריים ומוטוריים. בשכונה פועל סניף של הנוער העובד והלומד וברחוב המרכזי קיימת שדרת מסחר ועסקים ובה מוסדות פיננסיים, קופות חולים, סניף דואר, בתי מרקחת ועשרות חנויות. העירייה מתכננת להקים במקום קניונית ולדאוג למתיחת פנים של השכונה, מהתקנת ספסלים חדשים ועד לסלילת מסלולי אופניים.



אוכלוסייה:



השכונה היא הטרוגנית, ומורכבת מאוכלוסייה חזקה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה לצד עולים חדשים המתגוררים במבני עמידר. בין היתר מתגורר בשכונה ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ'.



דינמיקת מחירים:



מחירי הנכסים בשכונת נוה זאב בפרט ובבאר שבע בכלל נמצאים בשיא של השנים האחרונות. בהערכה זהירה, בשלוש השנים האחרונות עלו המחירים בכ-30%. העלייה נובעת מכך שבתחילת 2000 היו בעיר כ-5,000 דירות חדשות שהקבלנים לא הצליחו למכור. כפועל יוצא, מאז ועד היום לא היה ביקוש למכרזים שהוציא מינהל מקרקעי ישראל, גם על קרקעות שעברו פיתוח. כך, מלאי הדירות הצטמצם והלך, במקביל להשקעות שנעשו על ידי רוכשים מחוץ לעיר. עם זאת, אף שהמחירים ממשיכים להמריא, ספק רב אם שוק הנדל"ן בבירת הדרום יצליח לשמור על הרמה הגבוהה.



דירת ארבעה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברוטו, ברמת גימור טובה, נמכרת כיום בכ-650 אלף שקל בממוצע. לפני כשנה, מחיר דירה דומה הגיע לכ-550 אלף שקל. ב-2006 היה המחיר כ-450 אלף שקל ואילו ב-2005 נמכרה דירה בשטח של 102 מ"ר ברוטו בכ-380 אלף שקל.



קרקעות בשטח של כחצי דונם נמכרו ב-2009 בכ-450 אלף שקל בממוצע, כולל פיתוח, כאשר מספר המשתתפים בכל מכרז הגיע גם ל-12. ב-2008 כמעט שלא הוצעו מגרשים למכירה במכרז, כאשר מחירו של המגרש היחיד שנמכר, בשטח של 495 מ"ר, היה כ-267 אלף שקל כולל פיתוח. ב-2007, הצעות המחיר למגרש דומה הגיעו לכ-290 אלף שקל כולל פיתוח לקרקע, וב-2006 ההצעה הגבוהה ביותר למגרש בשטח של 502 מ"ר היתה בסך של 269 אלף שקל.



דירת גן בת חמישה חדרים, בשטח של 123 מ"ר ברוטו ועם חצר של כ-145 מ"ר, נמכרת כיום תמורת כ-800 אלף שקל. לפני כשנה היה מחירה כ-750 אלף שקל, ולפני שלוש שנים היה המחיר כ-600 אלף שקל בממוצע.



-



סייעו בהכנת הכתבה: שמאי המקרקעין אוהד ורטש, אבי חיון מרימקס פלוס ועיריית באר שבע