הסיכונים הטמונים במשכנתא

>> "המשבר מאחורינו", מצהירים בשבועות האחרונים קברניטי המשק. נתונים חיוביים של אינדיקטורים כלכליים מלמדים כי מדינת ישראל נכנסת לתקופה של צמיחה. בנוסף, נראה שגם השנה יחטיא בנק ישראל את יעד האינפלציה של 1%-3%, ושוב מצדו העליון. בחודש שעבר העלה הנגיד את הריבית המוניטרית ב-0.25% - לרמה של 0.75%. האם סטנלי פישר ימשיך להעלות את הריבית, תוך ייקור משמעותי של הלוואות המשכנתא והגדלת ההחזר החודשי, והאם הסתיים עידן מחירי סוף עונה בתחום הריביות?



ייקור הריבית בא לאחר כחצי שנה שבה שיעורה היה 0.5% בלבד. הריבית הנמוכה גרמה למספר לא מבוטל של אנשים לקחת הלוואה חדשה או למחזר הלוואה קיימת במסלול המשתנה, לפי ריבית הפריים. מה צפוי ללווים אלה כשריבית הפריים תגיע לרמות של 5%, 7% ואפילו 9%, ומהם הסיכויים שהיא אכן תגיע לשיעורים כאלה?

בחינת שיעורי הריבית של בנק ישראל בעשור האחרון עשויה לסייע לנו להשיב על שאלות אלה. הממוצע של ריביות בנק ישראל מ-2000 ועד היום הוא 5.33%, כלומר ריבית פריים ממוצעת, נכון להיום, של 6.83% (ריבית בנק ישראל+1.5%).



בתחילת 2000 הגיע שיעור הריבית ל-10.7% ושיעורה הממוצע בשנה זו היה כ-9% (במונחים של היום, ריבית פריים ממוצעת בגובה 10.5%). הממוצע של ריביות בנק ישראל מ-2003 ועד היום הוא 4.28%, כלומר פריים של 5.78%. ב-2005-2009 ממוצע הריביות היה 3.62% (בנק ישראל) ו-5.12% (פריים), בהתאמה.



האם ריבית הפריים תגיע לשיעור דומה לזה של תחילת העשור או לשיעורה בינואר 2003 (כ-10%)? כמובן שלא נוכל להשיב על שאלה זו - אבל עלינו להיערך גם לקראת עידן של ריביות גבוהות.



כיצד משפיעה עליית הריבית על הלוואת המשכנתא? נניח שלקחנו באוגוסט הלוואה בגובה 500 אלף שקל בריבית של פריים פחות 0.5% לתקופה של 15 שנה. ההחזר החודשי בגין הלוואה זו (לא כולל הביטוחים הנדרשים מלווי המשכנתא) מגיע ל-3,103 שקל. אם ריבית הפריים תעלה לרמה של 3%, עלייה של 1% לעומת שיעורה באוגוסט, ההחזר החודשי יגדל ל-3,334 שקל. בשיעורי פריים של 5%, 7% ו-9% נחזיר בכל חודש לבנק 3,825 שקל, 4,355 שקל ו-4,924 שקל, בהתאמה.



הפער המקסימלי בתרחישים אלה הוא כ-60% בהחזר החודשי. האם אנו ערוכים לקראת שינוי כה קיצוני, ומהם הכלים העומדים לרשותנו בהקשר זה?



לגדר את הסיכון



כפי שציינתי פעמים רבות בטור זה, למינוף פיננסי (הלוואות) יתרונות רבים - אבל גם חיסרון מהותי: רמות חשיפה וסיכון גבוהות. מסיבה זו חשוב ביותר "לגדר" את הסיכון. הכוונה ליצירת תחום סביר שבו נוכל לעמוד בתרחישים ריאליים שנגדיר. התרחישים של השינוי בריבית הפריים שציינו הם ריאליים על סמך נתוני העבר - ולכן יש להביאם בחשבון.



בשני המקרים, השקעות נדל"ן ורכישה של נכס למגורים, מדובר בסכומי כסף גבוהים מאוד בהשוואה להכנסה החודשית הממוצעת - אנו עובדים בממוצע 9-10 שנים כדי לרכוש דירה ממוצעת למגורים.



הפתגם "סוף מעשה במחשבה תחילה" רלוונטי במיוחד לתחום הנדל"ן, על אחת כמה וכמה כשמדובר במינוף של חלק ניכר מההשקעה. האם משפחה שניגשה ליועץ המשכנתאות וביקשה הלוואה המבוססת על החזר החודשי של 3,103 שקל תוכל לעמוד בהחזר של 4,924 שקל? סביר להניח שלא. כיצד נתכונן לקראת האפשרות שתרחישים אלה יתממשו, מה ניתן לעשות כדי להימנע ממצב של חוסר יכולת לשלם את ההלוואה, ומהם הכלים העומדים לרשותנו? על כך נרחיב במאמר הבא.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il