קל מאוד לחשב מחירי דירות של היום, אבל קשה מאוד לדעת מה יהיה בעוד שנה, שנתיים, או שלוש מהיום.
אם להאמין לתוצאות המכרז על דרום הקריה, משפחת גינדי דוחה את חזון ראש הממשלה בנימין נתניהו והשר השיכון והבינוי אריאל אטיאס שלפי מחירי הדירות בישראל יירדו בשנים הקרובות, וסבורה שלפחות בתל אביב הם עתידים דווקא לעלות, ואף במידה נכבדה. אחרת, העסקה נראית בלתי הגיונית, בלתי סבירה ובלתי כדאית.
אין מדובר בעוד מגדלי יוקרה, ולפי כל האינדיקציות הם לא יהיו כאלה. על פי תוכנית בניין עיר של דרום הקריה, שטח הדירות הממוצע בפרויקט יגיע ל-148 מ"ר ברוטו, שיכללו 97 מ"ר שטחים עיקריים, תוספות של כ-40% שטחי שירות וממ"ד של 12 מ"ר. כמו כן מתוכננים במקום 2,800 מ"ר שטחי מסחר ו-10,000 מ"ר משרדים. מתחת לפרויקט יוקם חניון תת-קרקעי לכ-600 כלי רכב, שחלקו ייועד לבעלי הדירות והמשרדים במקום וחלקו למבקרים בפארק שרונה. כמו כן, יובילו לחניונים הללו דרכים תת-קרקעיות באורך כולל של קילומטר וחצי. זה לא בדיוק המפרט שמצופה ממגדלי יוקרה, שאחד הדגשים הראשיים בהם הוא שמירת פרטיות הדיירים.
קשה להאמין, אבל בשנה שעברה ניסה מינהל מקרקעי ישראל לשווק את המתחם, אך נכשל. במינהל העריכו אז את שווי הקרקע ב-314 מיליון שקל, ובין החברות שניגשו אז היו שיכון ובינוי, אשדר, דורון אביב ושפיר הנדסה, ואולם ההצעות היו פחות ממחצית הערכת השווי של המינהל. דורון אביב, שהגיש את ההצעה הגבוהה ביותר באותו מכרז, דרש להכריז עליו כעל זוכה.
בין המינהל לבין אביב התנהלו מגעים שעיכבו את המכרז הנוכחי, עד שבסופו של דבר הוא יצא לדרך. אתמול העיר על כך הבעלים במשותף של ב.ס.ר הנדסה, נחשון קיויתי, ש"המינהל צריך לשלוח פרחים לאביב. רק בגלל העיכובים שהוא גרם, המכרז הנוכחי הגיע לרמה הגבוהה שאליה הגיע".
אף אחד לא הימר על 436 מיליון שקל
כשפורסם המכרז הנוכחי, מצב הדברים היה שונה לגמרי מזה של השנה שעברה. הביקושים הגדולים חזרו לשוק הנדל"ן, והיה ברור שתוצאות המכרז בגלגול הנוכחי לא יזכירו אפילו את מה שהיה בפעם הקודמת. הערכת שווי הקרקע על ידי המינהל עלתה לרמה של 350 מיליון שקל, ואילו הערכות של שמאים שנמסרו ל-TheMarker גרסו שבמכרז ניתן יהיה להגיע לרמות מחיר של 400 מיליון שקל, ואולי אף יותר. על רמת מחיר של 436 מיליון שקל, לא כולל הוצאות פיתוח, אף אחד לא היה קרוב אפילו להמר.
העלויות יגיעו ל-1.5 מיליארד שקל
בגינדי מתכננים להקים 150 דירות ארבעה חדרים, 150 דירות חמישה חדרים ו-24 דירות פנטהאוז ומיני פנטהאוז, ומעריכים שבסך הכל העלויות שלהם בפרויקט יגיעו לכ-1.5 מיליארד שקל. בניכוי השטחים המשרדיים והמסחריים, מחיר הקרקע ששילמו הגינדים משקף סדר גודל של 9,000 שקל למ"ר מבונה (מטר רבוע שמתוכנן להיבנות). מדובר בכ-20% יותר מהערכת השמאים את הקרקע.
לפי הערכות, בעלות קרקע כזו, ובהתחשב בעלויות הגבוהות שילוו את הפרויקט עקב הקמת החניון, הדירות יימכרו ברמות של 6,500-7,000 דולר למ"ר - כלומר כ-3 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים ו-3.6 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים. מדובר ברובד העליון של טווח המחירים לדירות כאלה, שהוא זה שמעלה את התהיות הכבדות לתמחור של הגינדים.
"אנחנו תימחרנו את הדירות שלנו לפי 2-2.2 מיליון שקל, 4,000 דולר למ"ר", אמר קיויתי, שביחד עם מגדל הגישה הצעה של 401 מיליון שקל על המתחם והגיעה שנייה. "אני לא רואה כל היגיון בתמחור של 7,000 דולר למ"ר במתחם הזה. כבר היום אנשים יכולים לרכוש דירות במגדלים בפארק צמרת במחירים נמוכים הרבה יותר".
השמאי ירון ספקטור מסכים עם הערכת המחיר הזו. "מחיר דירת ארבעה חדרים במקום לא צריך להיות גבוה מ-2.2 מיליון שקל. מדובר באזור שאינו אזור מגורים מובהק ובפרויקטים מעורבים למשרדים, מסחר ומגורים, שכיום לא הולכים טוב בישראל. מעבר לזה, אני לא רואה שום סיבה לקנות דירת ארבעה חדרים בדרום הקריה ב-3 מיליון שקל, בעוד שדירת חמישה חדרים בגוש הגדול עולה 2.8 מיליון שקל".
אבל כל זה נכון, כאמור, למצב של היום. עד שהמגדלים יוקמו יחלפו עוד חמש שנים ואולי יותר, וכשהפרויקט ישווק - התחשיבים ישתנו, והגינדים מאמינים שלטובתם.