מדריך: כך תסדרו לעצמכם משכנתא נוחה

בתחילת החודש שעבר נרשמה היסטוריה קטנה בישראל: הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל ירדה לפחות מ-3% (2.92% ליתר דיוק) והפכה את הלוואת המשכנתה לזולה מתמיד. בימים שבהם הריבית נמצאת בשפל של כל הזמנים, גם עם עליות מזעריות של רבעי אחוזים, קבלת המשכנתה הופכת לכדאית במיוחד - אך גם למסוכנת במיוחד. משום כך הכנו עבורכם מדריך שיסביר מהי המשכנתה וכיצד ניתן לתכנן מראש הוצאה של מאות אלפי שקלים שתתפרש על פני שנים רבות.

הפיתוי לקבל הלוואת משכנתה גדל בחודשים האחרונים ככל שריבית בנק ישראל ירדה והפכה את ההחזר החודשי לנמוך יותר ויותר. זהו גם המוקש העיקרי שבבנקים מתייחסים אליו כאל "פצצת זמן מתקתקת": כשהריבית בשפל, הדרך למעלה נראית קרובה מתמיד ועמה גם העלייה החדה בהחזר החודשי. אבל יש לזכור כי הלוואת משכנתה ממוצעת ניתנת בדרך כלל לתקופה של 20 שנה ובסכום של 500 אלף שקל, ופירוש הדבר כי עלייה של 1% בריבית (או במדד המחירים לצרכן) תגדיל את ההחזר החודשי בכ-250 שקל.

עד כמה זה משמעותי? מי שקיבל הלוואה בריבית פריים של 2% מתכונן לשלם כ-2,500 שקל בחודש, אך ברגע שריבית הפריים תעלה למשל ל-6% (במקרה של הלוואה צמודת ריבית), ההחזר החודשי יגדל ביותר מ-1,000 שקל. גם מי שהצמיד את ההחזר למדד המחירים לצרכן יגלה שההחזר החודשי עשוי לגדול אפילו מדי חודש, ככל שתגדל האינפלציה.

יעד האינפלציה הממשלתי הוא 1%-3%. המשמעות: בממוצע, הריבית השנתית שמשלמים בפועל תגדל ב-2% לעומת הריבית הנקובה בהלוואה.

אז כמה כסף מביאים?

משכנתה היא הלוואה שהבנק מעניק כדי לממן רכישת דירה. בעבר העניקו הבנקים משכנתאות בעבור 95% מערך הדירה, ואולם כחלק מלקחי המשבר דורשים הבנקים הון עצמי של 70% מערכה לפחות.

מי שבכל זאת מעוניין לקבל מימון גבוה יותר ייאלץ להציג "ביטוח משכנתה" שאותו מעניקה רק חברה אחת בישראל.

בבנקים מסבירים שמדובר בביטוח יקר שכן חברת הביטוח גובה 0.4% מערך הבית כולו ולא מערך המשכנתה.

הנושא הקריטי ביותר בקבלת משכנתה הוא הריבית שהבנק גובה, ושגובהה תלוי בכושר המיקוח של הלקוח. אם הבנק מציע הלוואה בריבית פריים, יש להתמקח על המרווח ולוודא שההלוואה תהיה למשל פריים פחות 0.5%.

אילו כלים עומדים לרשות לקוח המעוניין להוריד את המרווח?

הריבית היא בעצם הדרך של הבנק לתמחר את הסיכון שבהלוואה. זו הסיבה שלקוח מסוכן (כלומר בעל כושר החזר נמוך יותר) יקבל הלוואה בריבית גבוהה יותר. הבנקים מפעילים מודלים סטטיסטיים שאליהם מוזנים פרטי מבקש המשכנתה: גיל, השכלה, מספר ילדים, מקום רכישת הנכס, מקום העבודה והוותק, שכר ואחוז המימון, והמערכת מפיקה את הריבית. התפקיד שלכם יתחיל לאחר שהמחשב יפלוט את המספר.

הבנקים מציעים לא מעט מסלולים, אך בסופו של דבר יש רק חמישה סוגי משכנתאות:

1. משכנתה בריבית קבועה "אמיתית". זהו המסלול הפשוט ביותר ובו הריבית נקבעת מראש. אין הצמדה, אין שינויים, ויודעים בדיוק כמה כסף ילך לבנק בכל חודש. החיסרון: הריבית במסלול זה גבוהה, והיא עומדת כיום על כ-7% (תלוי בכוח המיקוח שלכם). לא בכל הבנקים מציעים מסלול כזה.

2. משכנתה בריבית קבועה (צמודה למדד). זוהי הלוואה עם ריבית שנקבעת מראש, אך לריבית זו מוסיפים מדי חודש את מדד המחירים לצרכן. ריבית הבסיס נותרת קבועה למשך חיי המשכנתה ולכן מקובל לקחת הלוואה כזו כשהריבית במשק נמוכה יחסית. מכיוון שיעד האינפלציה הוא 1% -3% , יש להוסיף על מרכיב ריבית הבסיס כ-2% לשנה בממוצע כדי לדעת מה תהיה הריבית האמיתית שמשלמים. אם התזמון מאפשר זאת, כדאי לקבע את הריבית ברמה הנמוכה ביותר האפשרית.

הנקודה החשובה ביותר בהלוואה כזו היא הקנס (ששמו האמיתי הוא "הפרשי היוון") שתידרשו לשלם במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתה - ומדובר במצב נפוץ בהרבה משנדמה: הסטטיסטיקה מלמדת שהלוואת משכנתה אמנם מתקבלת לתקופה של 20 שנה, אך מוחזרת בממוצע כעבור 10 -12 שנים. זאת משום שאנשים זוכים פעמים רבות לפיצויים, ירושות, בונוסים או קרנות השתלמות. דמי ההיוון הם נקודה קריטית במיוחד מאחר שהם עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים. משום כך חשוב לברר היטב מהם התנאים לפירעון מוקדם של ההלוואה אבל לזכור שגם במקרה זה ניתן וכדאי מאוד להתמקח על גובה הקנס.

ריבית הבסיס שמציעים הבנקים (ושצמודה למדד) תלויה בשאלה לכמה שנים נלקחת ההלוואה: עבור הלוואה של חמש שנים מדובר בריבית של 1.3 -2.2% ; עבור הלוואה לעשר שנים תשלמו 2.65% -3.25% , ובהלוואה ל-20 שנה תשלמו 4.15% -4.8%. ההבדלים בתנאי מתן ההלוואה בין הבנקים משמעותיים ומשום כך רצוי לערוך סקר השוואתי מקיף.

3. משכנתה בריבית משתנה. זהו המסלול המורכב ביותר מכיוון שהלוואה מסוג זה מבוססת על "תחנות": אם בחרתם בתחנה בכל חמש שנים, המשמעות היא שבכל חמש שנים תיקבע הריבית מחדש, בהתאם לתנאים במשק. בבנקים מציעים ריבית המשתנה מדי שנה, שנתיים, שלוש, חמש ואפילו שבע שנים. הריבית נקבעת על פי נוסחה שעליה יש להוסיף את מדד המחירים לצרכן שכן זהו מסלול צמוד.

הנוסחה משתנה מבנק לבנק, אך חשוב להיאבק על המרווח שגובה הבנק מעבר לריבית זו. היתרון הגדול ביותר במסלול זה הוא הקנס (הפרשי היוון) הנמוך במיוחד על פירעון מוקדם שנובע מהתחנות.

בעבור משכנתה של 400 אלף שקל למשך 20 שנה המחולקת לתחנות בכל חמש שנים יגבה הבנק ריבית של כ-3% או פחות, אך זוהי ריבית עבור חמש השנים הראשונות שבתומן תיקבע ריבית חדשה.

לרוב יוותרו הבנקים על קנס הסילוק אם נותרה פחות משנה עד לתחנה הקרובה.

4. משכנתה בריבית פריים. שמה המלא הוא "משכנתה לא צמודה בריבית משתנה נושאת ריבית פריים". זוהי משכנתה שהריבית עליה היא ריבית הפריים, שהיא הריבית במשק בתוספת 1.5%. כיום עומדת הריבית במשק על 0.75% , ומכאן שריבית הפריים היא 2.25%. הבנקים מציעים מסלול כזה בריבית שבין פריים פחות 0.7% לפריים בתוספת 0.1% (עבור הלוואה של 400 אלף שקל ל-20 שנה). את ההתמקחות יש לעשות על המרווח - הפער בין ריבית הפריים לריבית שהבנק גובה מכם.

היתרון במסלול זה הוא שאין הצמדה נוספת למדד המחירים לצרכן, ויתרון חשוב נוסף הוא שאין קנס על פירעון מוקדם.

החיסרון הוא שבנק ישראל קובע מדי חודש את הריבית (ומכאן את ההחזר החודשי ואת יתרת הכסף שיש לשלם), כך שמדובר באי ודאות גבוהה. מאחר שהריבית נמצאת כיום בשפל, מקובל להניח שהריבית תעלה.

משום כך חשוב להיערך להחזר חודשי שיהיה גבוה באופן משעותי מזה שמציג הבנק כיום.

זוהי הלוואה הנלקחת בשקלים אך היא שקולה לנטילת הלוואה בדולר או ביורו.

ההלוואה צמודה לריבית הלייבור - ריבית על פיקדונות בין-בנקאיים, שנקבעת בלונדון בכל יום בשעה 11:00 לפי השעון המקומי ונכונה לתקופה של שלושה או ששה חודשים. רצוי לבדוק אם באמת כדאי לבחור במסלול צמוד דולר למרות שאת השכר אנחנו מקבלים בשקלים.

גובה הריבית במסלול זה: ריבית הלייבור בתוספת 1.8% -2%. בעניין אופן ההחזר - המסלולים שציינו קובעים בדרך כלל את גובה הריבית, אך הבנקים מציעים שלושה אופנים שונים להחזר הכסף: מסלול בהחזר חודשי קבוע ("שפיצר"), מסלול שבו ההחזר החודשי גבוה בתחילה אך הולך ויורד ("קרן שווה"), ומסלול שבו משלמים בכל חודש רק את רכיב הריבית, ואת מלוא ההלוואה בסוף ("בוליט ").

1. הלוואה במסלול חודשי קבוע. זהו מסלול המבוסס על החזר חודשי קבוע בכל חודש. ההחזר מכסה הן את קרן ההלוואה והן את רכיב הריבית והוא המסלול הנפוץ ביותר. חשוב להבין שהשם "החזר חודשי קבוע" מטעה, שכן ההחזר החודשי צמוד לריבית הפריים או למדד ולכן עשוי להשתנות בפועל. למעשה, הלוואה של 500 אלף שקל בריבית של 2% גוזרת החזר חודשי של 2,529 שקל מהיום ועד לתום ההלוואה. ואולם ברגע שהריבית תעלה ל-3% ההחזר יעמוד על 2,773 מאותו יום ועד לתום ההלוואה.

2. הלוואה במסלול "קרן שווה". בניגוד למסלול הקודם, המבוסס על החזר חודשי קבוע (חלוקת קרן ההלוואה והריבית לנתחים שווים), מסלול זה מבוסס על החזר חודשי גבוה בתחילת הדרך שילך ויירד עם הזמן. הסיבה לכך היא שהבנק מחלק בצורה שווה את קרן ההלוואה המקורית (ומכאן השם "קרן שווה") ומוסיף עליה את הריבית.

המשמעות הפרקטית היא שקרן ההלוואה הולכת ו"נאכלת" במהירות רבה יותר ולכן נושאת ריבית נמוכה יותר, כך שעם הזמן סך ההחזר יורד.

3. הלוואה במסלול "בוליט". הרעיון במסלול זה הוא שבכל חודש משלמים אך ורק את רכיב הריבית, ובסוף ההלוואה משלמים את הקרן המקורית במלואה.

לדוגמה: מי שיקבל הלוואה של 150 אלף שקל למשך חמש שנים, ישלם בכל חודש רק 625 שקל (זהו רכיב הריבית), ובתום חמש שנים ישלם לבנק 150 אלף שקל במזומן.

הסיבה לקיומו של מסלול זה היא ששכירים לא מעטים נהנים מהטבה של קרן השתלמות, שבה המעסיק והעובד מפרישים בכל חודש כסף לקרן שהופכת לנזילה כעבור שש שנים. פירוש הדבר הוא שבתום התקופה משתחרר סכום מכובד למדי.

המשמעות היא שניתן לפצל את סכום ההלוואה וליהנות בכל חודש מתשלום נמוך יותר. בדוגמה שלנו, הנחנו שההלוואה תורכב מ-350 אלף שקל במסלול צמוד פריים או מדד ועוד 150 אלף שקל במסלול ה"בוליט".

כשהבנק מעניק הלוואה על סכום של כמה מאות אלפי שקלים, הוא מעוניין לבטח את עצמו, ומה קל יותר מאשר להשית את עלויות הביטוח על הלקוח.

לפני שהבנק יממן דירה, הוא ידרוש להציג ביטוח מבנה וביטוח חיים. העלות הממוצעת של שני הביטוחים הללו נעה בין 250 ל-350 שקל לחודש.

הביטוח הראשון הוא ביטוח חיים. אם, למשל, המשכנתה היא על שם שני בני זוג, במקרה של מוות של אחד מהם, חברת הביטוח תחזיר לבנק את יתרת ההלוואה ובן הזוג השני יישאר עם הדירה. מחירו של ביטוח כזה הולך ועולה עם הגיל שכן הוא ביטוח חיים לכל דבר. בגרסה הבסיסית שלו הוא לא יכסה גם אירועים ביטוחיים אחרים.

הביטוח השני הוא ביטוח מבנה, שהרי הדירה היא בעצם בטוחה או משכון, ולכן הבנק רוצה לוודא שהדירה נשארת שלמה.

הביטוח הזה אינו מבטח את כל ערך הבית, כי גם במקרה של רעידת אדמה הקרקע תישאר בבעלותנו, ולכן הוא ביטוח על המבנה בלבד. הבנק וחברת הביטוח שולחים שמאי שמעריך כמה יעלה לבנות את הבית מחדש (ממש כך, כולל עלות הפועלים והבלוקים), בלי רכיב הקרקע והמיקום.

אם נניח שעלות בניית דירה עומדת על 300 -400 אלף שקל, הרי שאם קורה משהו לבית, חברת הביטוח משלמת לבנק עבור ערך הבית. המשמעות היא שמי שרכש דירה בשווי מיליון שקל מבוטח רק על 300 -400 אלף שקל. עם זאת, יש יתרון גם ללקוח, שכן הביטוח כולל גם נזקי מבנה כמו פגיעה בצינורות ובדוד השמש. מצד שני, הוא לא כולל נזק לצד שלישי: אם הצינור התפוצץ, חברת הביטוח תתקן, אבל היא לא תתקן את התקרה של השכן מלמטה. תתמודדו.