פעילות הנדל"ן של תשובה בצפון אמריקה נחשפת

היקף ההתחייבויות הפיננסיות (הכוללות תשלומי אג"ח, משכנתאות בגין הנכסים, מסגרות אשראי בנקאיות והתחייבויות לצדדים שלישיים) של אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה בארה"ב, נאמד ב-4.23 מיליארד דולר. מתוך סכום זה החברה אמורה לפרוע 1.05 מיליארד דולר עד סוף יוני 2010. כך חושפים הדו"חות הכספיים של אלעד למחצית הראשונה של 2009 שהגיעו באופן בלעדי ל-TheMarker.

כדי לממן את ההתרחבות הגדולה בקנדה, כניסה לפרויקטים יומרניים בניו יורק, לאס וגאס ולוס אנג'לס, ניצלה אלעד גרופ את שנות הגאות בשוק האשראי החוץ- בנקאי בישראל וגייסה לעצמה ולחברות הבנות מיליארדי שקלים באמצעות הנפקות של אג"ח. לפי המאזן של החברה, התחייבויותיה לבעלי האג"ח בישראל נאמדים ב-838 מיליון דולר (לא כולל תשלומי ריבית של עשרות מיליוני דולרים).

מתוך סכום זה אלעד גרופ חייבת למחזיקי אג"ח א' 149 מיליון דולר. החברה הבת אלעד יו אס (הקרויה גם "אלעד נשיונל פרופרטיס", העוסקת בעיקר בהשכרת אלפי דירות למגורים ב-10 מדינות בארה"ב) חייבת למחזיקי סדרת אג"ח 1 334 מיליון דולר. אלעד קנדה חייבת 355 מיליון דולר. לפי נתוני משרד האוצר נכון לסוף 2008, הגופים המוסדיים הגדולים המחזיקים באג"ח של קבוצת אלעד הם מגדל, פסגות, מנורה וכלל.

בעוד בגין האג"ח הקנדיות התשלומים הגדולים צפויים להתבצע בעוד פחות משנתיים, עד תחילת ספטמבר 2009 חייבות אלעד גרופ ואלעד יו אס לשלם למחזיקים תשלומי קרן וריבית בסך 190 מיליון שקל (כ-50 מיליון דולר).

במסגרת גיוס האג"ח של אלעד גרופ ואלעד קנדה, התחייבה אלעד גרופ לא לפרוע את התחייבויות לצדדים קשורים שנטלה מהם לפני סוף מארס 2007 ולא לשלם דיווידנדים, אם היא לא תעמוד ביחסים מסוימים (כנראה התניות פיננסיות שאותם אינה מפרטת) הקשורים בגיוס האג"ח. נכון לסוף יוני מציינת אלעד גרופ כי אינה עומדת בהתניות האלו, ולכן סיווגה במאזנה את החוב של 144 מיליון דולר לצדדים קשורים כהתחייבות לזמן ארוך.

מציאת מאגר הגז הענק מול חופי חיפה וחדרה (שבו שותפה קבוצת דלק) בתחילת 2009 בשווי של מיליארדי דולרים, החזירה את הצבע ללחיים החיוורות של הבעלים יצחק תשובה. היא גם תרמה לחיזוק הבטוחות האישיות שלו בבנקים, הובילה לזינוק של מאות אחוזים במניות קבוצת דלק, והצליחה להרחיק את תשובה מהרשימה ה"שחורה" של טייקונים שכבר מצויים בהליכי הסדרי חוב, או שעלולים להיקלע להליך כזה בקרוב.

ואולם התגליות האלו לא הצליחו להעלים מיליארדי דולרים רבים שחייבות להחזיר לבעלי האג"ח והבנקים בשנים הקרובות חברות הנדל"ן שבשליטת תשובה - דלק נדל"ן הציבורית ואלעד גרופ הפרטית (הקרויה על שמו של בנו של תשובה, אלעד). החברות האלו מצויות בעין סערה של המשבר הגלובלי בשווקים - צפון אמריקה ואסיה (אלעד גרופ) ומערב אירופה (דלק נדל"ן).

בעוד התוצאות הכספיות של דלק נדל"ן גלויות לכל המשקיעים בהיותה חברה ציבורית, תוצאותיה של אלעד גרופ הפרטית, המנוהלת בידי מיקי נפתלי, נסתרות מ כלל הציבור. על כן הדו"חות הכספיים של אלעד גרופ לרבעון השני ולמחצית הראשונה של 2009 (שהכנתם הסתיימה ב-31 באוגוסט 2009) חושפים את האתגרים עמם מתמודדת החברה.

האתגרים האלו כוללים בעיקר קושי במימוש נכסים ומגעים מול הבנקים המממנים (שאינם ממהרים למחזר הלוואות), וממחישים היטב מדוע ראשי אלעד גרופ מעוניינים להקים קרן ריט חדשה (קרן השקעות בנדל"ן הנהנית מתנאי מיסוי מיוחדים), שבה יאוגדו נכסים בקנדה בשווי של כמיליארד דולר בתקווה שגופים מוסדיים המחזיקים באג"ח של אלעד גרופ יאותו לקבל יחידות השתתפות בקרן תמורת ויתור של חלק מהחוב.

אלעד גרופ חזרה ברבעון הראשון של 2009 לפסי הרווחיות וסיימה את הרבעון ברווח של 67 מיליון דולר, לעומת הפסד של 22.7 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2008. את 2008 כולה סיימה החברה בהפסד ענק (המיוחס לבעלי המניות) של 292 מיליון דולר, שנבע משחיקת שווי הנכסים והפסדי מטבע. האופטימיות פוחתת אם בוחנים את העבודה שהרווח ברבעון הראשון לא נבע מהשיפור בתוצאות תפעוליות, אלא היה ברובו חד פעמי שנוצר כתוצאה מהכנסות מטבע שרשמה החברה בהיקף של 83 מיליון דולר. זאת בשל התחזקות בשיעור של יותר מ-10% בשער הדולר האמריקאי והקנדי מול השקל, דבר ששחק במונחים הדולריים את שווי האג"ח השקליות שגייסה החברה.

ברבעון השני של השנה המגמה החיובית של הפרשי מטבע נעלמה, והשקל התחזק מול הדולר ביותר מ-6%. בעקבות כך ובשל ירידה בהכנסות, שיערוכים שליליים והוצאות מימון גבוהות סיימה אלעד גרופ את הרבעון השני של 2009 בהפסד נקי (המיוחס לבעלי המניות) של 15.36 מיליון דולר, לעומת רווח של 3.5 מיליון דולר ברבעון המקביל. כתוצאה מהרווחים החד פעמיים ברבעון הראשון, סיימה אלעד את המחצית הראשונה של 2009 ברווח נקי של 52 מיליון דולר, לעומת הפסד של 19.2 מיליון דולר בתקופה המקבילה.

הכנסות החברה בתחום הנדל"ן המסחרי ירדו ב-11.8% ברבעון השני של השנה לעומת הרבעון המקביל ל-28.2 מיליון דולר. גם בתחום הנדל"ן למגורים נרשמה הרעה בתוצאות, כשהכנסות בגין סעיף זה ירדו ברבעון השני ב-22.6% לעומת המקביל ל-58.4 מיליון דולר.

סך ההכנסות של החברה הסתכמו ב-123 מיליון דולר ברבעון השני - צניחה של 64.2% לעומת הרבעון המקביל. הצניחה החדה בהכנסות נובעת מהיעדר הכנסות מהותיות בגין הנכסים בקנדה וארה"ב, שהועמדו למכירה ומופיעים בדו"חות תחת הסעיף "מלאי נדל"ן המיועד למכירה". מסיבה דומה את המחצית הראשונה של 2009 סיימה אלעד גרופ עם נפילה של 68% בהכנסות לעומת התקופה המקבילה ל-236.5 מיליון דולר.

ירידה בזרם ההכנסות הובילה לכך שהחברה יצרה ברבעון השני של השנה תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 34 מיליון דולר, ש"תרם" לכך שבמחצית הראשונה נוצר לחברה גירעון בתזרים של 52.5 מיליון דולר.

מתוך עיון במאזן של אלעד גרופ, עולה כי בשל הרווח שהושג במחצית הראשונה של השנה, גדל הון העצמי של החברה נכון לסוף יוני 2009 ב-14.8% לעומת סוף 2008 והסתכם ב-658.4 מיליון דולר. ההון מינף מאזן של 4.88 מיליארד דולר, כלומר 13.5% מהיקף המאזן. עם זאת, ראשי אלעד גרופ טוענים לאורך זמן, כי יש להתייחס להון העצמי הכלכלי של החברה, המוערך ביותר ממיליארד דולר. זאת בשל תוספת של מאות מיליוני דולרים הנובעים מנכס מס והלוואות בעלים שנתנו לחברה בעבר.

נכון לסוף יוני 2009 לאלעד גרופ היו אמצעים נזילים של 127 מיליון דולר. סכום זה כולל תיק ניירות ערך שהסתכם ב-35.27 מיליון דולר בסוף יוני - זינוק של כמעט פי ארבעה לעומת סוף 2008. הקפיצה האדירה בתיק ניירות ערך נבעה מההשקעה המוצלחת שביצעה אלעד גרופ, שניצלה בין סוף 2008 לתחילת 2009 שפל במחיר מנייתה של קבוצת דלק ורכשה 282,700 ממניות החברה (כ-2.5%) תמורת מחיר ממוצע של כ-170 שקל למניה. מאז תחילת הרבעון השלישי עלתה מניית קבוצת דלק ב-30% נוספים, כך שסביר להניח שהתיק של אלעד תפח בעוד כמה מיליוני דולרים.

מלבד המספרים היבשים, הביאורים של הדו"חות שופכים אור לגבי הפעילות של החברה בארה"ב ובמקומות נוספים. כך, בתחילת יולי 2007, זמן קצר לפני פרוץ משבר האשראי הגלובלי, החליטה אלעד גרופ להרחיב את פעילותה בארה"ב ולהיכנס לתחום מגורי היוקרה בחוף המערבי.

במסגרת אסטרטגיה זו רכשה החברה מחברת WOODRIDGE CAPITAL תמורת כ-140 מיליון דולר אתר בשם THE CARLYLE PROJECT המיועד להקמת בניין מגורים של 24 קומות שיכלול 78 דירות יוקרה בשטח של 326-232 מ"ר לדירה, הממוקם בשדרות וילשייר (WILSHIRE BOULEVARD) בלוס אנג'לס. היקף ההשקעה הכולל בפרויקט נאמד ב-330 מיליון דולר. החברה אינה מציינת בדו"חותיה את קצב שיווק הדירות, אך מעדכנת כי ממשיכה לקיים מגעים עם הגורמים הממנים כדי להאריך הלוואה של 206.5 מיליון דולר שנלקחה לצורך הקמת הפרויקט ושהיתה אמורה להיפרע ביולי 2009.

גם בניו יורק החברה אינה מלקקת דבש ועדיין מחפשת קונה לבניין מגורים בן 11 קומות הממוקם ב-250 WEST STREET. החברה סיכמה במהלך הרבעון הרביעי של 2007 עם קבוצת משקיעים רוסיים על מכירת הנכס תמורת 201 מיליון דולר. במסגרת ההסכם בין הצדדים היתה זכאית אלעד גרופ לקבל מקדמה של 15 מיליון דולר. ואולם ביוני 2008 המשקיעים הרוסיים לא הצליחו לעמוד בתנאי ההסכם והעסקה התפוצצה. עד כה קיבלה אלעד מקדמה בהיקף של 5 מיליון דולר בלבד והצליחה בינואר האחרון להאריך את ההלוואה בגין הנכס של 117 מיליון דולר בשנתיים נוספות.

אלעד גרופ מציינת כי קיבלה ב-24 במארס 2009 9 מיליון דולר כמקדמה בעבור רכישת דירה (הכוללת שלוש יחידות) בפרויקט הפלאזה בניו יורק, ומוסיפה כי היא זכאית לסכום זה ללא קשר אם העסקה תיסגר או לא. החברה אינה מפרטת את זהות הרוכש, אך לפי הפרסומים בעיתונות הניו-יורקית, מדובר בטייקון איטלקי בשם "לואיג'י זונינו", הבעלים של חברת הנדל"ן הציבורית האיטלית ריסאנמנטו (RISANAMENTO), שהשווי שלה צנח ב-90% ועקב כך מתקשה להשלים את העסקה.

בראיון ל-TheMarker לפני כחודשיים סיפר נפתלי כי "זונינו קנה כמה יחידות דיור ב-45 מיליון דולר והפקיד 9 מיליון דולר כמקדמה. הוא השקיע מיליוני דולרים רבים נוספים בשיפוץ, אך העסקה עדיין לא נסגרה". נפתלי הוסיף וציין כי "אנחנו לוחצים, אבל גם משתדלים להיות עדינים עם הלקוחות. יש אולי מאה אנשים בעולם שיכולים לקנות דירה כזו. אנחנו מבינים שהמצב קשה ונותנים לו הזדמנות לסגור. בשנה שעברה הציעו לנו 60 מיליון דולר על הדירה הזו".

בנוסף, נאלצה אלעד גרופ במחצית הראשונה של השנה להחזיר לבנק המממן 37.5 מיליון דולר בגין ההלוואות שניתנו למלון דירות. זאת מכיוון שהבנק לא הצליח לגלגל את ההלוואות בהיקף של מאות מיליוני דולרים הלאה לצדדים שלישיים.

החברה אינה מספקת חדשות חיוביות גם לגבי המגה פרויקט פלאזה לאס וגאס, שבו היא שותפה בחלקים שווים עם אי.די.בי של נוחי דנקנר, ומציינת כי עבודות ההקמה של הפרויקט יחלו רק ב-2011. עם זאת, ברבעון הראשון מכרה אחת מחברות הבנות של אלעד גרופ 44 דירות להשכרה בארה"ב תמורת 12.3 מיליון דולר, וברווח (בניכוי החוב) של 800 אלף דולר.

הפעילות בקנדה - המתרכזת בהשכרה של יותר מ-11 אלף יחידות דיור, הפעלה של כמה מרכזים מסחריים ובנייני משרדים, וכן בהקמה של אלפי דירות נוספות - ממשיכה להיות העוגן העיקרי להכנסות ורווחים של אלעד גרופ. הדו"חות הכספיים של אלעד גרופ חושפים כי ברבעון השני של השנה מכרה אלעד קנדה ארבעה בנייני מגורים הכוללים 635 יחידות דיור תמורת 52.4 מיליון דולר קנדי.

אלעד קנדה ממשיכה לחפש קונים ל-11 בניינים נוספים, הכוללים 2,382 יחידות דיור בחבלים אונטאריו וקוויבק. שווי השוק של הבניינים האלו מוערך ב-202 מיליון דולר קנדי. לאחר תאריך המאזן עידכנה החברה כי הצליחה למכור שלושה בניינים תמורת 17.7 מיליון דולר קנדי.

"אילו אלעד גרופ המשיכה להתרכז בקנדה ולא התמנפה לצורך הרפתקות בלאס וגאס, לוס אנג'לס וסינגפור, מצבה עתה יכול היה להיות טוב בהרבה. עם זאת, הפעילות בקנדה עדיין חזקה ומייצרת תזרימים יפים", כך אמר ל-TheMarker מנהל השקעות בכיר העוקב אחר החברה.

הדו"חות הכספיים של אלעד גרופ חושפים כי החברה חתמה באוגוסט האחרון על מכתב כוונות עם קרן השקעות (שאת שמה אינה מציינת) למכירת חלקה (50%) בפרויקט המגורים פוטורה (FUTURA) במרכז סינגפור תמורת 35 מיליון דולר סינגפורי (כ-25 מיליון דולר אמריקאי) ונטילת חלקה של אלעד בהלוואות בנקאיות שנלקחו בהיקף כולל של 270 מיליון דולר סינגפורי (כ-190 מיליון דולר ארה"ב). אלעד ציינה כי העסקה צפויה להיסגר בעוד כשבוע.

אלעד גרופ נכנסה לפרויקט פוטורה בסוף 2007 יחד עם חברת הנדל"ן השנייה בגודלה בסינגפור - city developments limited (cdl). הצדדים תיכננו להקים 100 דירות בשטח של 22,770 מ"ר בשני מגדלים בני 36 קומות כל אחד. ואולם בשל האטה כלכלית בסינגפור החליטו השותפים לדחות את עבודות ההקמה ל-2010.
אלעד גרופ ממשיכה לחפש קונה לחלקה (33.3%) בפרויקט הענק סאות' ביץ', המוערך ב-2.5 מיליארד דולר סינגפור (1.77 מיליארד דולר). שותפותיה בפרויקט הן חברת ההשקעות הממשלתית של נסיכות דובאי, דובאי וורלד, ו-cdl. בשל המשבר עבודות ההקמה של הפרויקט נדחו ל-2010 וצפויות להסתיים ב-2016. הפרויקט אמור להתפרש על פני שטח של 150 אלף מ"ר בנויים, הכוללים מגדלי משרדים, בית מלון, דירות יוקרה ומרכז בילוי ופנאי. ביוני האחרון הצליחו השותפים למחזר חוב של 850 מיליון דולר שנלקח לצורך הקמת הפרויקט.

בנוסף, הדו"חות של אלעד חושפים כי השותפים המירו ביוני הלוואות בעלים בהיקף של 700 מיליון דולר למניות בפרויקט. כן עולה מהדו"חות כי אלעד חייבת להחזיר באוקטובר הקרוב לבנק בסינגפור אשראי של 70 מיליון דולר סינגפורי.

"הפעילות שלנו בקנדה ממשיכה להיות חזקה. אנחנו ממשיכים לקבל הצעות לממש נכסים במחירים נאים. גם בארה"ב ובסינגפור רואים סימנים של שיפור בשוקי הנדל"ן. הצלחנו לממן מחדש נכסים בתקופה האחרונה בהיקפים גבוהים, ואיננו צופים בעיות בפירעון ההתחייבויות השוטפות", כך אמר ל-TheMarker בכיר באלעד גרופ.