מדד מחירי הבתים העולמי של אקונומיסט: מצב שוק הדיור הגלובלי עגום

>> סקר מחירי הבתים העולמי האחרון שנערך על ידי אקונומיסט מציג נתונים עגומים למדי. מבין 19 המדינות שאקונומיסט סוקר מדי רבעון, רק בשווייץ ובסין רשמו שוקי הדיור המקומיים עליות בשנה שהסתיימה ביוני. עם זאת, הנתונים מסתירים התאוששות צנועה: בשמונה מתוך 16 המדינות המפרסמות נתונים רבעוניים, מחירי הבתים עלו ברבעון שהסתיים ביוני. בהונג קונג ובאוסטרליה נרשמו העליות החדות ביותר במחירי הבתים, של יותר מ-4%.



בארה"ב, לעומת זאת, המצב עגום יותר. מדד מחירי הבתים הלאומי קייס-שילר עלה ב-2.9% ברבעון השני - העלייה הרבעונית הראשונה שלו זה שלוש שנים - אך נתונים אחרים שפירסם רגולטור שוק המשכנתאות האמריקאי (fhfa), המפקח על ענקיות המשכנתאות הממשלתיות פאני מיי ופרדי מאק, הצביעו על ירידה של 2.4% במחירי הבתים.





מדוע הסתירה בנתונים? מדד המחירים של fhfa אינו כולל נכסים שרכישתם מומנה באמצעות הלוואות סאבפריים או עסקות החורגות מהמחיר המקסימלי המותר עבור משכנתאות שעליהן מפקחת הסוכנות. פירושו של דבר שחלקו התחתון של השוק, שבו הנפילות היו חדות בהרבה ושאליו פותו ציידי המציאות לשוב, אינו נכלל בנתוני הרגולטור.



נתוני fhfa אינם כוללים גם את הטווח העליון של השוק, בו יש סיבות להניח שהמחירים יתייצבו יותר במהירות. הבנקים בארה"ב אמנם מתעקשים כי רוכשי בתים פוטנציאלים ישאירו פיקדונות גבוהים יותר כמקדמה, אך מכשולים כאלה מרתיעים פחות את אלו שברשותם מספיק מזומן. תושבים זרים מספקים גם הם מקור נוסף של ביקוש לנכסים. שוקי המניות עלו גם הם בחדות ברבעון השני, מה שהגדיל את תיאבון של המשקיעים לסיכונים. העלייה במחירים בטווח העליון של השוק, יחד עם עלייה במכירות של הנכסים הזולים יותר, עשויה להסתיר קיפאון בטווח הבינוני של השוק.



ישנם גם סימני אזהרה נוספים בנוגע לעוצמת ההתאוששות. הממשלות מציעות כעת תמריצים לטווח הקצר כדי לתמוך בשוק: בארה"ב זכאים רוכשי בית ראשון להטבות מס על עסקות שנסגרות לפני סוף נובמבר, למשל. ישנם גם חששות כי מלאי נוסף של בתים יחדור לשוק, לאחר שבעלי בתים יתפתו בעקבות התייצבות המחירים להעמיד את בתיהם למכירה.



הריביות על משכנתאות נמצאות ברמת שפל היסטורית, מה שעוזר לעודד עסקות, אך אם הבנקים המרכזיים יתחילו לסגת מהתוכנית הבלתי קונבנציונליות שיזמו כדי לתמוך בשוק הדיור, כמו רכישת אג"ח מגובות במשכנאות על ידי הבנק הפדרלי, ההתאוששות תאט. למרות הנפילה החדה במחירי הבתים בשנתיים האחרונות, מחירי הבתים גבוהים בהרבה מהעלייה ברמת ההכנסות. בבריטניה, למשל, מחירי הבתים גבוהים ב-170% מכפי שהיו ב-1997, אך ההכנסה הממוצעת עלתה ב-55% בלבד באותה תקופה.