ביהמ"ש: עו"ד של המוכר אחראי גם כלפי הקונה

לעורך דין המייצג צד אחד בעסקת מקרקעין אינטרס משמעותי שגם לצד השני יהיה עורך דין מטעמו - כך עולה מפסקי דין שניתנו באחרונה. ההיגיון שעומד מאחורי הפסיקות הוא שברגע שאחד הצדדים אינו מיוצג על ידי עורך דין, הוא נמצא בעמדת נחיתות בהשוואה לצד המיוצג, ולכן על עורך הדין המייצג חלה אחריות לאזן, להדריך ובמקרים מסוימים אף ליידע את הצד השני.

הנוהל כיום הוא ששני הצדדים - הן המוכר הן הקונה - שוכרים כל אחד שירותי עורך דין, כדי להיות מיוצגים בצורה הטובה ביותר. עם זאת, עד לפני כמה שנים היה נהוג בישראל להשתמש בשירותיו של עורך דין אחד בעסקות של מכירת דירה.

כשקבלן מכר דירה, שני הצדדים לעסקה השתמשו בעורך הדין שלו, שניסח את ההסכם ודאג להחתימו כראוי; כשדובר בנכסי יד שנייה, המוכרים והקונים היו מסכימים על עורך דין אחד שייצג אותם, כדי להפחית את שכר הטירחה.

ואולם התנהלות זו גרמה צרות צרורות, כשבין הצדדים התעוררו מחלוקות. אז התברר לקונה לפתע, שעורך הדין של הקבלן לא מייצג אותו, על אף ששילם לו שכר טירחה; במקרה של נכס יד שנייה, התברר לשני הצדדים שעורך הדין משותק, ואינו יכול לייצג אף אחד מהם.

בשנים האחרונות, לאור תרעומת קשה בקרב רוכשי דירות על עורכי דין רבים, במיוחד אלה שייצגו קבלנים, הופיעו פסיקות המטילות עליהם אחריות כבדה כלפי קונים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם. לא פעם אולצו עורכי דין של קבלנים לפצות רוכשים בגין מחדליהם בעת מכירת דירות קבלן.

באחרונה, מתברר, נוקטים בתי המשפט גישה מחמירה זו גם כלפי עורכי הדין בעסקות יד שנייה. בין השאר מוטלות על עורכי דין של צד אחד חובות ואחריות כלפי הצד השני, במיוחד אם זה אינו מיוצג. כך קרה במקרה של בני זוג מחדרה שרכשו ב-1997 מגרשים בעיר.

בני הזוג רכשו תמורת 230 אלף דולר שני מגרשים, ששטח כל אחד מהם כ-320 מ"ר, והיה עליהם בית מגורים. המוכר היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ואילו הרוכשים - לא. ב-2000, הופתעו הרוכשים לקבל הודעה מהעירייה, שלפיה חלק מאחד המגרשים הופקע לצורכי ציבור.

בדיקה שביצעו בעיריית חדרה זימנה להם הפתעה גדולה עוד יותר: התברר כי 11 שנה קודם לכן הופקעו גם רוב שטחי החלקה השנייה, וכי גם בית המגורים עתיד להיהרס כחלק מההפקעה.

הרוכשים הגישו תביעה נגד המוכר, בטענה שהפר את ההסכם תוך תרמית והטעיה, ונגד עורך הדין מטעמו שפעל ברשלנות ובחוסר סבירות, מכיוון שלא גילה להם פרטים מהותיים בעסקה.

המוכר טען כי ידע על ההפקעה, אבל פעל לביטולה ובבדיקה שביצע בתיק הנכס בעירייה לא נמצא שום מסמך בעניין, ולפיכך לא עשה את הדברים בזדון ולא הפר הפרה יסודית של ההסכם. עורך הדין העלה שורת טענות, שאחת מהן היתה כי לא ייצג את הרוכשים בעסקה - אלא רק את המוכר - וכי לא ידע על ההפקעה. עוד הגיש הודעת צד שלישי נגד המוכר, שבה נטען כי האחרון העלים ממנו את דבר ההפקעה.

שופט בית משפט השלום בחדרה חננאל שרעבי פסק כי המוכר הסתיר את ידיעתו בדבר הפקעת חלק מהמגרש, וכי הפר את ההסכם הפרה יסודית. לגבי עורך הדין פסק השופט: "גם בהנחה שצד להסכם לא היה לקוח של העורך דין, עדיין ייתכנו נסיבות שבהן מערכת היחסים ביניהם תטיל חבות בנזיקין על עורך הדין".

השופט שרעבי הסביר כי החבות מתקיימת שעה שהצד השני אינו מיוצג ואין לו כל ניסיון או הבנה בעסקות מהסוג הנדון, וכי מדובר בהסכם מורכב מבחינה משפטית. בנסיבות הספציפיות למקרה, עורך הדין היה זה שערך את ההסכם, ניסח אותו ללא כל תיקון או הערה מצד הרוכשים - והוא זה ששלט למעשה בייצוג המשפטי והעסקי של ההסכם.

לאור האמור, פסק השופט כי לעורך הדין של המוכר היתה אחריות גם כלפי הרוכשים, והוא הפר אותה. אילו היה ממלא את תפקידו בצורה זהירה וסבירה, היה בודק את תיק הנכס בעיריית חדרה ומגלה את דבר ההפקעה, והיה יכול להזהיר אותם. משלא עשה זאת, לא נהג כעורך דין זהיר וסביר.

בסך הכל חויבו המוכר ועורך הדין לפצות ב-312 אלף שקל את הרוכשים. הגורם שמיתן את גובה הפיצויים היה ההערכה, כי ההפקעה עשויה להתבטל בקרוב.

מכל מקום, עורך דין המייצג מוכר בדרך כלל לא מביא בחשבון נקיטת פעולות, כמו בדיקת תיק בניין בעירייה, שמי שאמור לבצען הוא בא כוחו של הקונה. לפיכך, נראה כי כשעורכי דין ייתקלו במצב כזה תיתוסף להם לא מעט עבודה. עם זאת, עדיין מומלץ שכל צד יהיה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו - אם ברצונו לחסוך מעצמו את מה שעבר הזוג החדרתי.