"קבוצות הרכישה השתלטו על תל אביב", היתה אתמול הכותרת הראשית של TheMarker, שסיפרה כי לפי דו"ח של מינהל הכנסות המדינה, ב-2008 רכשו קבוצות רכישה קרקעות באזורי יוקרה בתל אביב ב-870 מיליון שקל - לעומת קרקעות ב-250 מיליון שקל בלבד שנרכשו בידי קבלנים. "קבוצות הרכישה השתלטו כמעט לחלוטין על שוק הקרקעות בתל אביב והקבלנים נדחקו לשולי המטרופולין בלבד", נכתב.
קשה להגיד שמישהו מצטער על כך שקבלני הנדל"ן נדחקו לשוליים, במיוחד שמי שדחק אותם הם מי שמתכוונים לבנות לעצמם דירה - תוך חיסכון של הרווח היזמי. אלא מאי, שלא רק הרווח היזמי נחסך על ידי חברי קבוצות הרכישה. חלק גדול מחישוב כדאיות הרווח שלהם מתבסס על חיסכון נוסף - חיסכון במס.
רכישת דירה, באמצעות קבוצת רכישה, מעניקה לרוכשים שני יתרונות מיסוי מרכזיים. האחד, רכישת הקרקע פטורה מתשלום מע"מ, וכמובן שאין גם כל מע"מ על הרווח הקבלני - מאחר שאין רווח קבלני.
בנוסף, הרוכשים משלמים מס רכישה רק על רכישת הקרקע, וחוסכים את עלות מס הרכישה על שווי הדירה המוגמרת. באזורים היוקרתיים של מרכז תל אביב, שבהם מתרכזת כעת עיקר הפעילות של קבוצות הרכישה, הקרקע מהווה כמחצית מהעלות הסופית של הדירה. יוצא מכך שמי שרוכשים דירה באמצעות מס רכישה חוסכים חלק ניכר מעלות מס הרכישה שלהם. ברשות המסים העריכו ל-TheMarker כי מדובר בחיסכון ממוצע של כשליש מעלות מס הרכישה, שצריך היה להיות משולם על דירות יוקרה.
קבוצות רכישה - לא לכל אחד
מאחר שב-2008 לבדה קבוצות רכישה השקיעו 870 מיליון שקל ברכישת קרקע באזור תל אביב בלבד, הרי שמדובר בחיסכון מסים משמעותי. כמה משמעותי? בימים אלה פועלת ברשות המסים ועדה פנימית שנועדה לענות בדיוק על השאלה הזאת. הערכה גסה גורסת כי המדינה הפסידה כך תקבולי מסים של מאות מיליוני שקלים, וזאת רק ב-2008.
לכן, לפעילות הצרכנית המבורכת של קבוצות הרכישה יש שני פנים. יש לה את הפן של חיסכון של עלות התיווך הקבלנית; ויש לה גם את הפן של חיסכון במס. במקרה זה, מדובר בחיסכון שזורם כולו אל כיסו של המעמד הבינוני-גבוה, אפילו המעמד הגבוה מאוד.
לא צריך לטעות, רק בעלי ממון וידע נכנסים כיום להרפתקה הלא פשוטה של קבוצות רכישה. לא בכדי מזוהים המגדלים, הנבנים על ידי קבוצות רכישה באזור המרכז, כמגדלים של "אנשי ההיי-טק" או "מגדל הטייסים". רק אנשי היי-טק או אנשי עסקים ופיננסים, ולעתים קרובות גם אנשי מערכת הביטחון, נהנים מהיכולת הפיננסית והידע הכרוכים בבניית דירה במסגרת קבוצת רכישה.
בוודאי ובוודאי שרק בעלי ממון רב נכנסים להרפתקה הזאת כאשר מדובר בבניית דירת מגורים במגדל יוקרה במרכז תל אביב - דירות שנמכרות בשוק החופשי במיליוני שקלים.
איזה טעם יש למדינה להעניק הטבת מס למי שבונה עבור עצמו דירה בשווי מיליוני שקלים? אין טעם. למעשה, זוהי מדיניות מיסוי רגרסיבית - העשירים, בעלי הידע והיכולת, חוסכים לעצמם חלק ניכר מעלות הדירה שלהם, על חשבון תשלומי המסים של גברת כהן מחדרה, שכמובן לעולם לא תמצא את הממון או את היכולת להשתלב בקבוצת רכישה שכזו. ההיי-טקיסיטים קונים דירות בזול על חשבון תקבולי המס של עם ישראל. קשה למצוא היגיון במדיניות מסים שכזו, ואם החוק כיום אינו מאפשר למסות את קבוצות הרכישה באופן מלא - צריך לדאוג שהחוק ישונה.