הנדל"ן בנגב שוב פורח

>> "שוק הנדל"ן בנגב מגלה סימנים של פריחה. רוב המושבים בצפון הנגב הכפילו בשנים האחרונות את מספר המשפחות שבהם. במקומות רבים אפשר לראות בתי ספר וגני ילדים בהקמה. מושבים שכבר שכחו מה זה פיתוח, התחילו לחדש את התשתיות שלהם, ומחירי הנדל"ן עולים בהתאם", כך מספר המתווך מרטין סיאורנו מסוכנות משקים בנגב. לאחר שבעשור האחרון, מחירי הדירות בנגב רשמו ירידות, ולעתים קריסות, נראה שהנדל"ן בדרום מתחיל להרים את הראש.

הדברים אינם מובנים מאליהם: מזה שנים שמדינת ישראל הולכת ומתכווצת לכיוון המרכז, מה עוד שהאזור המדובר ספג רק לפני תשעה חודשים הפגזות טילים מרצועת עזה.



והנה מתברר, שעיר כמו אשקלון, שהיתה מטרה אהודה על אנשי החמאס, פורחת כפי שלא פרחה שנים מבחינת היקפי הבנייה שבה; באר שבע התעוררה לחיים לאחר שנים ארוכות שבהן שוק הנדל"ן במקום דישדש, ובעקבותיה החלו לפרוח יישובי הלוויין היוקרתיים שלה - מיתר, להבים ועומר, ובמקביל - גם מושבי צפון הנגב מתחילים לחגוג.



השאלה, כמובן, מדוע עליות ולמה עכשיו? רבים שבים ומצביעים על הקטע הדרומי של כביש 6 כעל הגורם שעודד את הביקושים לאזור הדרום. אחרים מדברים על משקיעים שרוצים לתפוס את שוק הנדל"ן הדרומי לפני שעיר הבה"דים תושלם, כך שיוכלו להרוויח את עליות המחירים שיגיעו עם השלמתה. סיאורנו מזכיר את מפעל טרה שאמור להיפתח בנתיבות ושיעסיק 1,500 עובדים, כעל גורם נוסף.



ואולם הגורם שככל הנראה השפיע ביותר על התאוששות השוק דרומי הוא עליית המחירים הגדולות במרכז הארץ. אנשים שרוצים לרכוש לעצמם דירה, ויש להם סכום כסף מוגבל, יתקשו למצוא פתרון טוב במרכז, והם מחפשים פתרונות דיור במקומות קונבנציונליים פחות מבעבר.



באר שבע



ביקושים גבוהים שמעלים את המחיר



>> אנשי הנדל"ן בבאר שבע במצב רוח מרומם. מחירי הדירות ברוב השכונות בעיר עלו בצורה דרמטית בשנתיים האחרונות, והקבלנים ששרדו את המיתון הכבד וקריסת המחירים בעיר במחצית הראשונה של העשור, הם היחידים שנמצאים כיום כדי לקטוף את הפירות. בהם אפשר למנות את חברת י.ח. דמרי שבשליטת יגאל דמרי, חברת אביסרור משה של משפחת אביסרור ופרץ בוני הנגב של משפחת פרץ.



ואכן, מי שהפנה את גבו לרגע לשוק המקומי, כבר לא יוכל להכיר את המחירים החדשים: דירת ארבעה חדרים בשכונת רמות שנמכרה לפני שנתיים בכ-520 אלף שקל, נמכרת כיום ב-700 אלף שקל ויותר. דירת גן חמישה חדרים בשכונת נוה זאב שנמכרה לפני כשנה בכ-750 אלף שקל נמכרת כיום בכ-800 אלף שקל. קרקעות של כחצי דונם שנמכרו לפני כשנה בכ-267 אלף שקל נמכרות בכ-450 אלף שקל, כאשר אל הצעה אחת ניגשים עשרות מציעים.



הביקושים הגבוהים גורמים להתעוררות חברות הנדל"ן שרכשו קרקעות בשנות ה-2000 והקפיאו את הבנייה עד היום. כך, חברת פרץ בוני הנגב, המתכננת לבנות 200 יחידות בשיכון דרום ליד נוה זאב, וחברת אביסרור משה ובניו המתכננת לבנות 216 דירות נוספות באותה שכונה. חברת י.ח דימרי תחל בקרוב בשיווק של 202 דירות בשני מגדלים במרכז העיר, לאחר שבנתה באחרונה 182 דירות במרכז באר שבע וסיימה שיווק בשכונת נוה זאב ל-130 דירות, שנחטפו תוך חודשים ספורים.



השכונות הוותיקות של העיר, אלה שסמוכות לאוניברסיטה, נהנות מעליות מחירים גדולות כתוצאה מהתנפלות משקיעים מהמרכז. מחירי דירות שני חדרים בשכונות ג', ד' וצפון רגר, עולות כיום בסביבות 250 אלף שקל, מחיר כפול ממחיריהן לפני שנתיים. לא סתם קיים חשש, שלפחות בנישה הזו, המחירים עלו מעל ומעבר.



עומר, להבים ומיתר



עליות מחירים משמעותיות



>> הפריחה בבאר שבע הזניקה גם את עומר, להבים ומיתר. "בעל דירה בבאר שבע, שמחיר הדירה שלו הגיע כל השנים ל-500 אלף שקל, מצא יום אחד, שהוא יכול למכור אותה ב-700 אלף שקל, לקחת משכנתא, ולעבור ליישוב יוקרתי יותר", אומר המתווך יורם סעדון מתיווך להבים. מכירת צמודי הקרקע והקרקעות ביישובים אלה קפצה מאוד, ובעקבותיה גם המחירים.



היישוב עומר נהנה בשלוש השנים האחרונות מעליות מחירים בשיעור של כ-25% במחירי הווילות והקוטג'ים ומהכפלת מחירי המגרשים. מגרש בשטח 600 מ"ר נמכר כיום במיליון שקל, בהשוואה לכ-450 אלף שקל לפני כשלוש שנים. בית של כ-200 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של כ-600 מ"ר נמכר כיום בכ-2 מיליון שקל, לעומת כ-1.6 מיליון שקל לפני כשלוש שנים.



להבים נהנית אף היא מעליות מחירים נאות. המועצה המקומית, בת כ-6,000 תושבים, זכתה בתקופה האחרונה לשני קטליזטורים כלכליים חשובים מאוד - תחנת הרכבת שנפתחה במערב היישוב, וכביש 6 שמגיע כמעט עד היישוב.



בלהבים צמודי קרקע של 250 מ"ר על מגרשים של חצי דונם ויותר. ב-2006 נמכרו מגרשים במחיר ממוצע של 350 אלף שקל; לפני פחות משנה נמכרו מגרשים דומים ב-650 אלף שקל ואילו כיום הם נמכרים ב-700-750 אלף שקל. מחירי הנכסים במקום עלו בכ-20% בחודשים האחרונים. אם לפני חצי שנה אפשר היה לרכוש ביישוב קוטג' ב-1.2-1.4 מיליון שקל, כיום המחירים מגיעים ל-1.5-1.7 מיליון שקל.



מיתר צנועה מעט יותר מעומר ומלהבים, אבל גם בה ניכרות עליות מחירים. לפני כחודש חתמו 72 אנשי קבע עם מינהל מקרקעי ישראל על הסכמים לרכישת צמודי קרקע ביישוב ב-1.1-1.3 מיליון שקל. הם זכו להטבה בת 10% בלבד יחסית לעסקות שנחתמו לפני כמה חודשים, מה שלדעת אנשי נדל"ן מעיד על מגמת עליית מחירים.



אופקים ושדרות



אלטרנטיבות זולות לבאר שבע



>> עליות המחירים מגיעות גם ליישובים שנחשבים לפחות טובים. כך למשל, באופקים דירות שלושה חדרים בשכונות מעורבות (חילונים-דתיים), שעלו לפני שנה 140 אלף שקל, קפצו ל-180 אלף שקל. בשכונות שעוברות הליכי התחרדות, כמו שכונת הרי"ף, מחירי דירות שלושה חדרים גבוהים יותר - והם עלו מ-180 ל-200-230 אלף שקל.



"אני מייחס את עליות המחירים לבנייה המועטה במקום, שמקטינה מאוד את היצע הדירות, ולעליית המחירים בבאר שבע, שדחפה משקיעים מסוימים לחפש אלטרנטיבות להשקעה במקומות זולים יותר. עד לפני כמה חודשים אפשר היה למצוא כאן נכסים בתשואות של 9%-12% לשנה. כיום, בגלל עליות המחירים התשואות ירדו ל-7%-9%", מסביר עופר רפאלי, מתיווך ארץ הצבי.



סיאורנו מדבר אף הוא על משקיעים שמחפשים דירות של 100-200 אלף שקל, שמגיעים עד ירוחם ודימונה כדי למצוא את מבוקשם. "אין כמעט יישוב שעליות המחירים פסחו עליו", הוא אומר.



שדרות, העיר שהוכתה על ידי מאות רקטות שנחתו בה בשנים האחרונות, נמצאת בעיצומו של גל עליות מחירים, שהחל מאז סיום מבצע "עופרת יצוקה".



המתווך יעקב לוי מסוכנות בית וגן מספר, כי המחירים עלו בשיעורים של כ-20% מאז תום המבצע, וכי דירות 4 חדרים בשכונה הבכירה בעיר, נאות רבין, עולות כ-350 אלף שקל, ודירות גן 4 חדרים - כ-440 אלף שקל. בשכונות הוותיקות יותר - נאות אשכול, נאות הדקל ונאות המייסדים - מחירי דירות כאלו מגיעים ל-180-200 אלף שקל, והן יעדים מועדפים על משקיעים, המסתמכים על סטודנטים הלומדים במכללת ספיר הסמוכה לעיר.



אשקלון



פעילות בנייה אינטנסיבית



>> מערבה משם פורחת אשקלון. על פי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה מדובר באחת מהערים שבהן נרשמו התחלות הבנייה הרבות ביותר, וגם מספר היתרי הבנייה שניתנו בה הם מהגבוהים בישראל - כיום נבנות באשקלון לפחות 600 יחידות דיור, ובתכנון עוד 850 דירות.



הביקושים לעיר החוף הדרומית באים מצד "נפגעי אשדוד", שאינם יכולים לעמוד בעליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות בעיר, ותושבי המרכז, שגילו להפתעתם שבאשקלון אפשר לרכוש בית ליד הים בבמחיר שפוי. גם מסילת הרכבת, שאמורה להגיע בשנים הבאות לעיר ולקצר את זמן הנסיעה לתל אביב, היא גורם משמעותי.



בשנה וחצי האחרונות עלו מחירי הדירות בעיר בשיעור של כ-20%. רק בפברואר האחרון מכרה חברת י.ח דימרי דירת ארבעה חדרים בכ-680 אלף שקל. דירות ארבעה חדרים נמכרות כיום בכ-790 אלף שקל לכל הפחות.



עיקר הבנייה מתבצעת בשכונת ברנע בצפון העיר והחברות הפעילות ביותר הן י.ח דימרי, אפגד, מבנים ונתיבים ואזורים, המחזיקה בצבר קרקעות ענק לבניית יותר מ-800 דירות.



מושבים



מושכים משקיעים וצעירים



>> גם המגזר הכפרי בדרום רשם באחרונה עליות מחירים מרשימות. כך למשל, לאורך כביש 293 שמוביל מבית קמה לנתיבות, נרשמו ביקושים למושבים קלחים, פעמי תש"ז ושדה צבי; מערבית לאופקים מבוקשים המושבים פטיש ומרחבים, שיתרונם הגדול הוא קרבתם לצאלים, מה שקורץ בעיקר לאנשי צבא קבע.



המתווך מרטין סיאורנו מסוכנות משקים בנגב מספר על מחירים של 900 אלף עד 3 מיליון שקל על משקים, ואולם חלק גדול מהביקושים מתמקד בהרחבות המושביות. ברוב המקומות אפשר לרכוש כיום צמוד קרקע על חצי דונם ב-1.2 מיליון שקל, לעומת 900 אלף שקל לפני שנתיים. "משקיעי נדל"ן פושטים על המקומות האלה, בציפייה לעליות מחירים נוספות עם הקמת עיר הבה"דים, ותושבי המקום כבר העלו עוד יותר את המחירים בציפייה לנהירה של קונים, שעדיין לא הגיעו", הוא אומר.



אחד המושבים המבוקשים הוא שדה צבי, שנמצא סמוך לצומת בית קמה. המושב נהנה מכביש 6 ומתחנת הרכבת להבים, וגם מרענון באוכלוסייה שלו. ממושב שלפני שנים ספורות היה כושל ושחבריו נשאו חובות כבדים, נהפך שדה צבי למושב שרוב תושביו צעירים.



גורם חיובי נוסף הוא ההרחבה במקום. בית של 190 מ"ר עלה כמיליון שקל לפני שלוש שנים, ואילו כיום המחיר קפץ ל-1.4 מיליון שקל. מגרש של חצי דונם, שנמכר ב-130 אלף שקל, נמכר כיום ב-300 אלף שקל.



מעט מערבית משדה צבי נמצא המושב קלחים, שנוסד בשנת 1954. הוא כולל כ-100 משפחות, רובן משל המייסדים, והוא מוכר בסביבה כמושב איכותי עם חינוך טוב, שהכניסה אליו כרוכה במפגש עם ועדת קליטה.



במושב הוקמה הרחבה קהילתית, ומחיר מגרש של חצי דונם בה מגיע לכ-400 אלף שקל. מחיר בית בנוי בהרחבה מגיע לכ-1.2 מיליון שקל.