>> הסיסמה "תל אביב עיר לעשירים" מקבלת משמעות נוספת, אם נצרף אליה את הנתון הבא מפרסומי מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר: 50% מהדירות החדשות שנבנות בתל אביב נרכשות על ידי משקיעים. זו זריית מלח על הפצעים של אלה שרוצים לקנות דירה בעיר, אבל לא יכולים - מולם עומדים כאלה, שלא רק שיכולים לקנות דירה, הם רוכשים שתיים ושלוש, ומזמינים את כל האחרים לשכור את הדירות הללו.
כ-1,200 דירות נמכרו על ידי קבלנים במהלך 2008, ומכך נגזר, כי כ-600 מהדירות לא ישמשו למגורים את בעליהן, שישכירו אותן וימתינו להזדמנות הטובה ביותר כדי למוכרן ברווח. עד היום המשקיעים הללו אכן ראו ברכה בהשקעותיהם: מחירי הדירות החדשות בעיר המריאו בין 2002 ל-2008 ב-68%, והגיעו לרמה ממוצעת של 1.9 מיליון שקל.
רוכשי הדירות הללו אינם המשקיעים העשירים היחידים הפועלים בעיר. להערכת מינהל הכנסות המדינה, כ-600 אנשים בשנה מצטרפים לקבוצות רכישה שפועלות בעיר, מעבר לדירות שנבנות על ידי קבלנים. חלק גדול מהם, ואולי אף יותר ממחצית, הם משקיעים, שרוצים ליהנות לא רק מעליית שווי הדירות, אלא מהטבות המס הגלומות בחברות בקבוצות הרכישה.
במינהל הכנסות המדינה לא נותנים פירוט על ההכנסות של כלל רוכשי הדירות בתל אביב, אבל נותנים נתונים לגבי הכנסתם החציונית של חברי קבוצות הרכישה: היא הגיעה ב-2003 לכ-12.5 אלף שקל, ואילו עד 2007 היא קפצה ב-68% (בדיוק באותו שיעור של מחירי הדירות הממוצעים), והגיעה לכ-21 אלף שקל בחודש.
מה מדרבן את מאות המשקיעים הללו? כמובן - ציפיות לרווחים. מכרז הקרקעות בדרום הקריה מגלם ציפיות דומות. חברת גינדי החזקות זכתה בו במחיר של 463 מיליון שקל. המחיר שגינדי תשלם גבוה משמעותית ממחירים שהציעו המתחרים: ההצעה של גינדי מגלמת מחיר דירה של 6,000-7,000 דולר למ"ר, בעוד שקבוצות הרכישה שהתחרו במכרז תימחרו את מחירי הדירות ב-4,000-5,000 דולר למ"ר.
מהיכן הביטחון הגדול בחברת גינדי, שאנשים יהיו מוכנים לשלם מחירים כאלו על הדירות בפרויקט? הגינדים, כמו מאות משקיעי הנדל"ן האחרים בתל אביב, בטוחים שמחירי הדירות בעיר רק יעלו בשנים הקרובות, ושהתמחור של קבוצות הרכישה נכון להיום, אבל לא לעוד שנה-שנתיים.
מה יהיה הסוף קשה לדעת, כמובן, אבל בעוד שבממשלה מדברים על יוזמות שונות להורדות מחירים, השוק מפגין ביטחון גדול בכך שהמחירים בתל אביב רק יעלו, ונכון להמר על כך במיליארדי שקלים שבהם נרכשות הדירות והקרקעות.
עיר להשקעה
אריק מירובסקי
2.10.2009 / 7:19