מינוף חכם - מה לעשות כשהמשכנתא בריבית הפריים עולה?

>> במאמר הקודם התייחסנו לסיכונים הנובעים מהעלייה הצפויה בריבית הפריים. במאמר זה נתייחס לצעדים שנוכל לנקוט כדי למזער את החשיפה. כאמור, ריבית פריים ברמה של 2% מאז אפריל ועד אוגוסט גרמה לגידול במספר המשכנתאות שנלקחו במסלול זה. חלק מהלווים נטלו על עצמם התחייבות בגובה 100% בחשיפה לפריים, דבר שאיפשר להם ליהנות מעלות נמוכה של ההלוואה כל עוד ריבית הפריים עומדת ברמתה זו, אך כרוך בחשיפה מלאה לריבית המוניטרית.



על משכנתא בהיקף של 500 אלף שקל ל-15 שנה בריבית של פריים פחות 0.5% ישלם הלווה החזר החודשי של 3,103 שקל. אם ריבית הפריים תעלה ל-9% יגיע ההחזר החודשי ל-4,924 שקל. האם תרחיש שבו שיעור הפריים מטפס ל-9% הוא דמיוני? ובכן, בעשור האחרון עלה הפריים על 9% ב-2000, 2002 ו-2003. אך מה אם ריבית הפריים תגיע ל-7% "בלבד"? במקרה זה יגיע ההחזר החודשי לפני ביטוחים ל-4,355 שקל. ריבית פריים כזו זכורה לנו מלבד השנים שהוזכרו, גם מ-2006.

גיוון עם מסלולי משכנתא נוספים



כיצד ניתן להתגונן מפני השינוי הצפוי בהחזר החודשי? פיזור נכון הוא הפתרון המלא לשאלה זו. אם רק מחצית מההלוואה נלקחת בריבית פריים, התנודתיות הנובעת ממרכיב זה תסתכם במחצית מהפער - כלומר בהתייחס לדוגמה האחרונה, ההחזר החודשי יהיה כ-3,730 שקל בלבד. מובן שכאן עולה השאלה באיזה מסלול נלקחה מחצית ההלוואה השנייה.



כפי שצוין בטור זה בעבר, הלוואה איכותית מורכבת ממספר רב של תת-הלוואות ומסלולים, חלקם צמודי מדד וחלקם לא צמודים, כמו הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד, הלוואה בריבית משתנה והלוואת מט"ח.



הלוואות צמודות מדד בריבית קבועה מייצבות מאוד את ההחזר החודשי. כדי להבין את תנודתיות ההחזר בכל אחת מהלוואות אלו, נביט בדוגמה הבאה: נניח שתי הלוואות בגובה 500 אלף שקל שנלקחו לתקופה של 15 שנה בריבית של 5%, האחת במסלול פריים והשנייה בריבית קבועה צמודת מדד. ההחזר החודשי ההתחלתי בשתיהן יהיה 3,954 שקל.



כעת נניח שבחודש התשלום השני עלה מדד המחירים לצרכן ב-1%, ובדרך מקרה השתנתה גם ריבית הפריים באותו שיעור - 1%. ההחזר החודשי בהלוואה צמודת המדד (בחודש שלאחר השינוי) יסתכם ב-3,993 שקל - כלומר עלייה של 1% בלבד בהחזר - ואילו ההחזר החודשי החדש על הלוואת הפריים יהיה כ-4,220 שקל. העלייה בהחזר החודשי בהלוואת הפריים שבדוגמה זו גדולה פי 7 מהעלייה בהחזר החודשי בהלוואה הצמודה.



במועד שבו נכתבו שורות אלו ניתן היה להשיג הלוואות בריבית קבועה קצרת טווח במחירי "סוף עונה". הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד ל-5 שנים תינתן כיום בריבית של 1.2%-1.4%, והלוואה בריבית קבועה לתקופה של תשע או עשר שנים תינתן בריבית קבועה של 2%-2.4%. סביר להניח שכאשר יתחיל נגיד בנק ישראל להעלות את הריבית המוניטרית בצורה משמעותית יותר, יתייקרו גם הלוואות אלו. על כן, מי שנטל הלוואת משכנתא עם חשיפה גבוהה לפריים מוזמן לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר, למחזר חלק מהלוואת הפריים ולקחת תחתיה הלוואות בריבית קבועה לתקופות שונות.



גם לריבית קבועה יש חסרונות



החיסרון בהלוואות בריבית קבועה טמון בעובדה שכל שינוי במדד המחירים לצרכן משפיע על קרן ההלוואה עצמה ומייקר מאוד את החוב. זאת, בניגוד להלוואת פריים שבה רק הריבית על הקרן משתנה.



איזו הלוואה לקחת? את זו שתהווה פשרה בין יכולת ההחזר המשפחתית לבין מחיר הכסף. בשורה התחתונה, מי שיכול להעלות את ההחזר החודשי בתמורה להלוואה בריבית הקרובה ל-1%, טוב יעשה אם ימיר חלק מהלוואות הפריים בהלוואה זו, ויפה שעה אחת קודם.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il