>> "מדובר בעסקה מרשימה מאוד לשתי החברות. ידוע כי היו הרבה גורמים שהתעניינו בבניין, אבל להערכתי לא היו יכולים להגיע לסגירה פיננסית או למימון העסקה" - כך הגיב אתמול שי ליפמן, אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, על עסקת הענק שבמסגרתה רכשו שתי חברות מקבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר, כור ונכסים ובניין, את השליטה בבניין ההנהלה המרכזית של בנק hsbc בשדרה החמישית במנהטן, ניו יורק.
הרכישה בוצעה תמורת 330 מיליון דולר וכן תשלום של 18 מיליון דולר בגין הוצאות נלוות (בעיקר דמי תיווך), שימומן ממקורות עצמיים של החברות. ליפמן סבור כי לקופת המזומנים הדשנה של נכסים ובנין, שלדבריו לפני העסקה היו בה כ-2 מיליארד שקל, "יש תפקיד מרכזי בפתיחת הזדמנויות לביצוע עסקות ענק כמו העסקה המסתמנת".
הבניין הנרכש משתרע על פני שטח של כ-80 אלף מ"ר, כשמתוך שטח זה כ-51 אלף מ"ר מושכרים בחוזה לעשר שנים ל-hsbc. דמי השכירות בגין הבניין (הכולל שני מבנים) צפויים להגיע ל-45 מיליון דולר (ברוטו), ובניכוי הוצאות אחזקה של 18.5 מיליון דולר מדובר ברווח תפעולי נטו מהשכרת נכסים (noi) של 26.5 מיליון דולר, המשקף תשואה של 7.6% על מחיר הרכישה.
ליפמן סבור כי מדובר בנכס הממוקם באחד המקומות הטובים בעולם, כשלטענתו בתקופת השיא שלפני כשלוש שנים נכסים דומים נרכשו לפי תשואות הנמוכות מ-4%. עם זאת, למרות התשבחות על העסקה מציין ליפמן כי העובדה ששליש מן הבניין (כ-27 אלף מ"ר) יושכר נכון להיום רק לשנה (עם אופציה להארכת החוזה לעשר שנים), ומוסיף כי אם האופציה לא תמומש, לא יהיה קל לאי.די.בי להשכיר את השטחים שיתפנו, שכן לפי ליפמן "ניו יורק מוצפת כיום בשטחים ריקים כמו בניין ניו יורק טיימס של לבייב".
עם זאת, ליפמן מסייג את דבריו ומוסיף כי מדובר בשטחים היותר טובים של הבניין (אשר ידרשו השקעה של 17 מיליון דולר בשיפוצים), כך שלדעתו סביר להניח שכאשר הכלכלה האמריקאית תתאושש ירצו השוכרים לשכור בחזרה קודם כל את השטחים האלה.
אי.בי.אי: רכישת בניין HSBC ע"י אי.די.בי מוצלחת אך מסוכנת
מאת מיכאל רוכוורגר
5.10.2009 / 7:03